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| 发文标题： |
广州市地方税务局关于印发《关于加强房地产开发企业所得税征收管理的办法》的通知 |
| 发文文号： |
穗地税发[2004]90号 |
| 发文部门： |
广州市地方税务局
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| 发文时间： |
2004-5-25 |
| 实施时间： |
2004-1-1 |
| 法规类型： |
企业所得税
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| 所属行业： |
房地产业
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| 所属区域： |
广东
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| 阅读人次： |
3375 |
| 评论人次： |
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| 发文内容： |
广州市地方税务局局属各单位，广州市国家税务局各直属单位、各区、县级市国家税务局：
现将《关于加强房地产开发企业所得税征收管理的办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
关于加强房地产开发企业所得税征收管理的办法
第一条 为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，提高企业所得税征收管理水平，保障国家税款及时足额入库，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、国家税务总局《关于印发〈核定征收企业所得税暂行办法〉的通知》(国税发〔2000〕38号)和《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发〔2003〕83号文，穗地税发〔2004〕66号文转发)的有关规定，制定本办法。
第二条 对帐册健全、核算清楚，能够提供完整、准确的收入及成本、费用凭证，正确计算应纳税所得额的纳税人，税务机关应采取查帐征收方式征收企业所得税。
第三条 纳税人有下列情形之一的，税务机关有权按核定征收方式征收企业所得税：
(一)依照法律、法规的规定应当设置帐簿但未设置的；
(二)擅自销毁帐簿或拒不提供纳税资料的；
(三)虽设置帐簿，但帐目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查帐的；
(四)发生纳税义务，未按规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
(五)纳税人申报的计税依据明显偏低，且无正当理由的；
(六)只能准确核算收入总额，或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的；
(七)只能准确核算成本费用支出，或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的；
(八)未按照规定办理税务登记从事生产经营或者临时从事经营的。
第四条 纳税人与关联企业或个人之间，特别是纳税人与关联的施工企业、物业管理公司、销售代理公司、股东之间的业务往来，没有按照独立企业之间的业务往来收取或支付价款、费用，而减少应纳税所得额的，税务机关有权对相关单位或个人采取核定征收方式征收企业所得税、个人所得税。
第五条 税务机关根据纳税人的生产经营、财务管理、履行纳税义务等情况，于每年1至3月底前确定其当年度的企业所得税征收方式。对于当年新办的企业，税务机关应于纳税人领取税务登记证后在规定期限内确定其当年度的企业所得税征收方式。2004年度应于6月底前完成征收方式的确定工作。
第六条 实行核定征收方式的纳税人应按月(或季)申报缴纳企业所得税，具体计算应纳所得税额的公式如下：
(一)应纳所得税额=应纳税所得额×适用税率
上式中的适用税率是指按年应纳税所得额水平分别适用18%、27%、33%税率。
(二)应纳税所得额=收入总额×应税所得率(此公式适用于收入核算比较准确的纳税人)或应纳税所得额=成本费用支出额÷(l-应税所得率)×应税所得率(此公式适用于收入核算不够准确，但是成本费用核算比较准确的纳税人)。我市确定的应税所得率为9%。
第七条 收入总额是指《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发〔2003〕83号)第一、三、四点和预售开发产品收入以及按税法规定确认的其他收入。
第八条 成本费用支出额是指纳税人在纳税期内实际发生的各项成本、费用，具体见《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发〔2003〕83号)第五点。
第九条 除第十条、第十一条另有规定外，纳税人征收方式一经确定，一般在一个纳税年度内不予调整。
第十条 纳税人有下列情况的，可以向主管税务机关申请改变应税所得率或者企业所得税额，并提供相关证明材料：
(一)实行改组、改制、分立、合并的；
(二)生产经营范围、主营业务发生重大变化的；。
(三)因遭受风、火、水、震等人力不可抗拒灾害的。
第十一条 纳税人有下列情况的，税务机关有权改变原征收方式：
(一)稽查部门通过检查，经核实认为其部分或全部收入总额有漏报或申报不实情形，应予调整的；
(二)税务机关在执法检查时发现征收方式错误的；
(三)经税务机关调查核实，原确定的征收方式已不适合纳税人的实际情况和税法规定，税务机关认为需要调整的；
(四)纳税人与关联企业或个人之间的业务往来没有按照独立企业之间的业务往来收取或支付价款、费用的。
第十二条 纳税人由核定征收方式改为查帐征收方式的，其应在核定征收年度支出的成本、费用，不得在实行查帐征收的以后年度税前扣除。
第十三条 纳税人由核定征收方式改为查帐征收方式的，可根据纳税人的实际情况，对跨期项目(跨期项目指改变征收方式前一年在售、且改变征收方式当年及以后年度仍有销售的项目)按以下方法衔接：
(一)对跨期项目过去已按预售开发产品收入带征或核定征收企业所得税(当时未作经营收入反映)，改变征收方式当年或以后年度工程完工交付使用时按财务制度规定结转经营收入的，可按该年度跨期项目所结转的经营收入额，减去按有关规定配比计算的经营成本、结转的递延税款---营业税及附加税费后的差额，作为跨期项目在本年度核算的，已计征企业所得税的跨期项目经营利润，在申报年度企业所得税时作纳税调整减少处理，即不予重复计算企业所得税。
(二)对本年度销售跨期项目所取得的收入(包括预售开发产品收入)，按《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发〔2003〕83号)规定计算企业所得税。
(三)由地税机关征管企业所得税的纳税人，如果以前年度帐册不健全，不能提供准确、真实成本费用资料的，可参照广州市地方税务局《关于印发〈房地产开发企业所得税征管若干规定〉的通知》(穗地税发〔2002〕152号)第二十条第(二)点规定处理。
第十四条 纳税人由核定征收方式改为查帐征收方式的，对改变征收方式前一年未销售或已销售完毕的非跨期项目，按《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发〔2003〕83号)的有关规定计算缴纳企业所得税。
第十五条 纳税人由查帐征收方式改为核定征收方式的，其以前年度未弥补的亏损不得在核定征收年度弥补。纳税人由查帐征收方式改为核定征收方式，再改为查帐征收方式的，其以前年度已确认未弥补的亏损可从再改为查帐征收方式的年度起弥补，但弥补亏损期限是以发生亏损年度的下一年开始计算，5年内不论盈亏或者改变征收方式，均应连续计算弥补年限。
第十六条 除国家税务总局、广东省地方税务局或广东省国家税务局明确规定外，纳税人适用核定征收方式缴纳企业所得税时，除适用18%和27%两档照顾性税率外，不得享受企业所得税各项优惠政策。
第十七条 实行核定征收方式的纳税人，仍应依法设置帐簿，依法取得和使用发票，根据合法、有效凭证记账，进行财务会计核算；依照主管税务机关规定的申报期限、申报内容办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关要求报送的其他税务资料。税务部门发现纳税人纳税申报内容不真实的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》等法律法规的规定追补税款、滞纳金和处罚。
第十八条 纳税人以不合法、非有效凭证记帐，违反发票管理法规，导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的，按《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则处理。
第十九条 对已实行核定征收方式征收企业所得税的纳税人，税务机关应督促其健全帐册凭证，依法计算税前扣除项目和应纳税所得额，逐步向查帐征收过渡。对帐册凭证相对健全、计算应纳税所得额相对准确的纳税人，预缴企业所得税时，可按主管税务机关认可的方法预缴企业所得税，年终汇算清缴。
第二十条 花都区、番禺区、南沙区、从化市、增城市地方税务局在执行本办法时，结合广州市地方税务局《关于印发〈广州市地方税务局关于规范地方企业所得税征收方式若干规定〉的通知》(穗地税发〔1999〕601号)处理。
第二十一条 税务机关查出纳税人有原《中华人民共和国税收征收管理法》第23条和新《中华人民共和国税收征收管理法》第35条列举的情形之一的，税务机关有权核定其应纳企业所得税额。其中属于地税机关管辖业户的企业所得税属于2003年度(含2003年)以前的，按照广州市地方税务局《关于印发〈房地产开发企业所得税征管若干规定〉的通知》(穗地税发〔2002〕152号)
第三十二条规定处理；属于2004年度以后的，按税务机关核定的收入总额乘以9%的应税所得率和规定的税率核定其应纳所得税额。
其余规定自2004年1月1日(税款所属时期)起执行。以前规定与本办法有抵触的，一律改按本办法执行。
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