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各市、县国家税务局，洋浦国家税务局：
最近，部分市县反映房地产企业(2002年1月1日起设立的)在实际经营过程中由于总公司(核算地)和分公司(经营地)信息不对称，造成企业所得税征管容易出现漏管的问题，要求省局加以明确。为了加强和规范我省房地产公司企业所得税的管理，根据国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理的要求和国家有关税收法规的规定，经研究，现就有关问题通知如下：
一、关于经营房地产企业纳税主体认定问题
(一)明确纳税主体
凡同时具备在银行开设结算账户、独立建立账簿、编制财务会计报表和独立计算盈亏等条件的房地产企业或者组织(包括公司、子公司、分公司或其他经济组织)均为企业所得税的纳税人。
(二)分公司纳税人界定
总公司根据《公司法》设立的分公司(总局明确规定汇总的企业除外)，视其经济核算方式确定其是否具备企业所得税纳税人条件。对房地产分公司同时具备在银行开设账户、独立建立账簿、编制财务报表和独立计算盈亏等条件的，为企业所得税纳税人，其企业所得税在分公司所在地(经营地)缴纳；对未同时具备上述条件的分公司，为非独立经济核算企业，其企业所得税由总公司(核算地)汇总统一缴纳。但非独立核算的分公司必须于每年度终了180天内向其所在地主管税务机关提供总公司所在地(核算地)主管税务机关开具的完税证明，否则分公司所在地(经营地)主管税务机关应按税收规定核定其应税所得，就地征收企业所得税，并按照《税收征管法》的有关规定处理。
二、关于加强对非独立经济核算房地产分公司管理问题
非独立经济核算的房地产分公司要主动接受和配合所在地(经营地)税务机关的管理，在规定时间内向所在地(经营地)税务机关提供完税证明，所在地税务机关应依法对其经营活动进行管理。房地产分公司所在地(经营地)税务机关要密切与总公司所在地(核算地)税务机关的协作，加强互通信息，杜绝征管漏洞。
三、关于加强税源监控问题
积极推行以“房源控税源”的管理制度，以强化房地产企业所得税的征收管理。
(一)实行房地产开发项目登记制。房地产公司及其分公司开发、建造房地产项目时，必须向项目所在地主管税务机关提供营业执照、税务登记证及有关项目开发立项的审批文件，主管税务机关依此登记在案，以备跟踪管理。
(二)建立信息共享机制。各市、县国家税务局之间，以及与地税、工商、国土、规划、建设等部门要加强配合、联系和协助，建立信息共享有效机制，确定房地产企业开发信息传递的方式、内容和时间，充分利用高科技管理手段，定期通过对交流信息的分析和核对，掌握好房地产企业户数、开发项目地点及规模、建设进度等情况，准确掌握房地产企业的经营信息，为加强房地产企业所得税管理奠定基础。
(三)积极探索由“管户”向“管房”转变的管理模式，做到以房源控制税源，防止国家税款流失。税务机关要积极探索推行“以管理纳税人为主转变到管理房产为主”上来，结合税务管理员制度，明确管理员职责，要求设置房地产开发项目管理台账，详细登记房地产开发企业名称、法人代表、开户行及账号、核算方式、项目名称、项目地点、开发时间、可售房面积、可售房总收入和已取得售房收入等情况，并注意深入企业开展调查，准确掌握销售收入，最大限度从源头上控管好税源。
四、关于房地产开发项目销售确认和成本费用扣除问题
房地产企业开发产品实现的销售收入、预售收入和代建工程、提供劳务以及开发产品所产生的成本费用，国家税务总局《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发〔2003〕83号)、海南省国家税务局和地方税务局《关于明确房地产开发企业有关所得税问题的通知》(琼国税发〔2004〕237号)已做了明确的规定，各级税务机关要严格遵照执行，正确把握好开发产品的销售收入和成本费用，对不符合税法规定的成本费用不予税前扣除，对房地产开发企业预售收入按规定的利润率预征企业所得税，做到依法治税，应收尽收。
五、关于开展房地产税收调查问题
为了规范房地产企业所得税征管工作，全面了解、掌握房地产企业户数、分布结构和房地产开发项目等有关情况，省局决定从2005年12月1日至31日在全省范围内对房地产企业(2002年1月1日起设立的)开展一次企业所得税管理情况调查(见附表：海南省房地产企业所得税管理情况调查表)。各市、县接到通知后要结合本地区实际，及时制定调查方案，组织好力量开展调查工作。调查情况(包括调查表)请于2006年1月15日前以书面上报省局(所得税处)。
六、本通知自12月1日起执行，以前规定与本通知相抵触的，以本通知为准。对其它公司(总公司与分公司)企业所得税的征管问题，都参照本规定执行。各市县在执行过程中的经验和问题，请及时向省局(所得税处)报告，以便省局不断完善。 
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