|
第一条 为了正确执行房地产业营业税政策，规范房地产业营业税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)及其实施细则、《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则和其他有关规定，结合我省实际，特制定本办法。
第二条 本办法所称房地产业，是指在我省境内转让土地使用权和销售不动产的业务，即所转让使用权的土地或所销售的不动产座落在我省境内，均应按本办法管理。
转让土地使用权，是指土地使用者有偿转让土地使用权的行为。
销售不动产，是指不动产所有权人(产权人)有偿转让不动产所有权的行为；不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的建筑物、构筑物、其他土地附着物。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为比照销售不动产。
土地或不动产的租赁行为，应按“服务业”税目征收营业税。
第三条 下列行为也属于房地产业营业税的征税范围：
(—)以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物的行为
(二)单位将不动产无偿赠与他人的行为；
(三)以不动产所有权或土地使用权投资，取得接受投资方的股权后，又将该项股权转让的行为：废止
(四)以投资入股名义转让土地使用权或不动产所有权，但未与接受投资方共同承担投资风险，而收取固定收入或按销售收入一定比例提成的行为，
(五)未到国土、房管部门办理土地使用权或不动产确权、转移手续，但实际已经取得土地或不动产的占有、使用和处置权，并将土地使用权或不动产所有权自主转让或销售给他人，同时向对方收取了货币、货物或其他经济利益的行为：
(六)土地使用者之间相瓦交换土地使用权的行为；不动产产权人之间相互交换不动产所有权的行为以及土地使用者和不动产产权人之间相互交换土地使用权和不动产所有权的行为。
(七)接受他人委托代建不动产，但以接受人自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的行为；在房地产开发过程中，投资者在工程完工前，将自身全部的权利、义务(即已完工工程及其他权益)有偿转让给他人的行为；因城市建设规划需要拆迁，而以其他房屋还给(或安置)被拆迁单位和个人的行为。
(八)对—方提供土地使用权，—方提供资金，合作建造不动产的行为，依据下列不同情况，分别征收营业税：
1、合作双方按比例取得部分不动产所有权，或出地方取得固定利润或按比例取得销售收入的，对提供土地使用权的一方按转让地使用权行为征税，对出资方按销售不动产行为征税，将出资方的投资额按出地方所分得房屋的比例确定应纳税营业额。若合作一方或双方将分得房屋进行销售，应以销售者作为纳税人征收销售不动产营业税；
2、对出地方提供土地使用权，由出资方负责建造不动产并使用若干年，期满后不动产无偿归还出地方的，对出地方按“服务业—租赁业”征税，对出资方按“销售不动产”征税，将出资方的投资额确定为应纳税营业额。
3、合作双方成立合营企业，合作建房，房屋建成后，双方采取风险共担，利润共享的方式分配利润的，只对合营企业按销售不动产征税。
第四条 下列行为不属于营业税的征税范围：
(—)以土地使用权或不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为；
(二)土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为；
出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在—定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。在这—级市场上，由各城市人民政府将国家所有的土地以指定的地段、面积、使用年限、用途和其他条件通过招标、协议、拍卖等方式，提供给土地使用权受让者开发、经营。土地使用权受让者要按照出让合同的规定，向政府—次性地支付整个出让年限的土地使用权出让费用。
土地使用者将土地使用权归还给土地所有者是指根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用年限的开发利用土地的实际情况给予相应的补偿。
第五条 下列行为依照规定可免征营业税：
(一)将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产的行为；
农村、农场将士地承包(出租)给个人或公司用于农业生产，收取的固定承包金(租金)，比照本规定免税。
(二)对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入免征营业税，具体执行时按下列原则掌握：
1、对纳入国家安居工程计划并由国家下达投资规模的住房，出售给个人的免征营业税。具体免税名单，由省地方税务局会同省建设厅联合下达；
经济适用住房项目计划必须是列入国家计划，并经省计委、建设、土地、银行等部门联合分解下达：以小区形式建设，建设规模在3万平方米以上，并以“四高”小区标准建设，小区规划通过评审；在项目下达年度内有实质性开工，项目在计划下达后三年内必须全部竣工，工程质量合格；售价必须经当地政府按照省政府赣府发[2000]6号文规定的七项因素核定，销售给中低收入家庭：申报免税项目，必须提出申请并提供计划、规划评审意见、工程质量证明、政府定价批文等原件，并经省建设厅、省地税局审查，对符合条件的下达免税名单后执行。
2、对通过集资建房、合作建房等方式建设的住房，产权单位按房改政策以政府制定的成本价、标准价售给职工居住的，免征营业税；
3、对国有房产管理部门的直管公房，其按房改政策以政府制定的成本价、标准价出售给行政企事业单位干部、职工的公有住房免征营业税；
4、对产权单位按房改政策以政府制定的成本价、标准价出售给行政、企事业单位干部、职：厂的公有住房，免征营业税。
(三)从1999年8月1日起，个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买并居住超过—年的普通住宅，销售时免征营业税：个人购买并居住不足—年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。
个人自建自用住房是个人自己出资，不通过外来技术和力量，只利用自身的技术条件建造的住房：
对个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征，其“购入原价”按其购买时取得的销售方开具的房屋销售发票上注明的价款为准；(三)款废止
(四)房地产开发企业于1999年8月1日至2002年12月31日期间销售在1998年6月30门前竣工的空置商品住房，免征营业税；房地产开发企业于2000年1月1日至2002年12月31日期间销售在1998年6月30门前竣工的商业用房、写字楼等，免征营业税；
对1998年6月30日以前建成尚未售出的空置商品住房、商业用房、写字楼，必须在1998年6月30日前取得工程质量监督部门签发的竣工验收合格文件或规划部门出具的规划验收许可证，由县(市)地方税务局根据竣工文件(证)及其财务资料进行审核，并对符合条件的发给空置房认定通知书，售房者在出售空置房时，应持县(市)地方税务局发给的空置房认定通知书办理免税手续。
对符合前款条件的空置商业用房、写字楼，在2000年12月31日前凡已发生下列情况之一的，应作为已实现销售或已使用处理，不得免征营业税。
1、已签定销售合同
2、已开具销售发票
3、已办理各项按揭手续
4、已办理权证转移手续
5、已作为自用房或已出租给他人使用：
6、其他符合税法规定应作实现销售处理的。
第六条 发生房地产业应税行为的单位和个人，为房地产营业税的纳税义务人(以下简称纳税人)。
单位，是指国有企业、集体企业、私有企业、股份制企业、其他企业和行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人，是指个体工商户及其他发生转让土地使用权或销售不动产行为的个人。
第七条 转让我省境内土地使用权或者销售境内不动产的属于中华人民共和国境外机构，其应纳营业税税款以代理者为扣缴义务人：没有代理者的，以受让人或购买者为扣缴义务人。
第八条 纳税人发生转让土地使用权或销售不动产，分别属于“转让无形资产”和“销售不动产”税目，适用5％税率。
第九条 纳税人转让土地使用权或销售不动产，应以向对方收取的全部价款和价外费用作为营业额。全部价款，是指成交合同的总价格，包括向对方收取的各种物质利益、分期付款金额以及金融机构提供的按揭贷款；价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。
纳税人转让土地使用权或销售不动产的价格明显偏低而无正当理由的，以及单位将不动产无偿赠与他人的，主管地方税务机关应以本地区当月或近期转让同类土地使用权或销售不动产的平均价格作为其营业额：没有同类平均价格的，按核定的计税价格作为其营业额。
纳税人以土地使用权或不动产投资入股，又转让该项股权的，营业额以土地使用权或不动产投资入股比例按照股权转让金额予以分摊确定。废止
一些特殊情况下，房地产业营业税计税营业额分别按下列原则确定：
(—)纳税人在转让土地使用权或销售不动产过程中发生“销货退回”行为的，经主管地方税务机关审核批准后，可以将退付的款项直接冲减其当期应纳的房地产业营业税；
(二)纳税人采取折扣方式转让土地使用权或销售不动产，如果转让额或销售额和折扣额在同—张发票上分别注明的，可以扣除折扣额后的余额为营业额；
(三)对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出；
第十条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产业务行为应纳营业税的纳税义务发生时间，为其收讫营业税收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产采用预收款(含预收定金)方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款(预收定金)的当天。单位将不动产无偿赠与他人，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
单位和个人以土地使用权或不动产投资入股，又转让该项股权的，其纳税义务发生时间为股权转移的当天。废止
第十一条 房地产业营业税的纳税地点
(—)纳税人发生销售不动产应税行为，应当向不动产所在地主管地方税务机关申报纳税：
(二)纳税人发生转让土地使用权应税行为，应当向土地所在地主管地方税务机关申报纳税：
(三)房地产业营业税的扣缴义务人应当向土地或不动产所在地的主管地方税务机关申报缴纳其扣缴的税款。
第十二条 地方税务管理机关可以委托国土部门代征土地使用权转让的营业税；可以委托房管部门代征销售不动产的营业税。
纳税人发生土地使用权转让或销售不动产办理土地或房屋权属变更手续时，应凭主管地方税务机关开具的税务发票、完税凭证或免税证明等办理。
第十三条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产收取款项(包括收取预收定金)时，必须向受让人开具(或由代征单位开具)统—印制的房地产销售(转让)专用发票，不得以其他任何收据代替。
第十四条 本办法未尽事宜，依照《税收征管法》等有关规定执行。
第十五条 本办法由江西省地方税务局负责解释。
第十六条 本办法自印发之日起执行。 
|
