根据上海市地方税务局沪地税地(l995)52号《关于企业置换土地使用权税收处理问题的规定》的有关规定,现将企业置换土地使用权的有关会计处理规定如下:
一、关于出让土地使用权取得补偿收入的会计处理
企业为服从国家治理"三废"、市政工程项目和国家重点建设规划而出让土地使用权,取得土地补偿收入以及通过政府有偿出让土地使用权取得的70%部分的土地补偿收入时,借记:"银行存款"科目,贷记:"长期应付款"科目;地面建筑物随着土地使用权出让而转入清理报废时,按建筑物的帐面净值,借记:"固定资产清理"科目,按已计提的折旧,借记:"累计折旧"科目,按固定资产原价,贷记:"固定资产"科目;清理完毕后,其净损失用取得的补偿收入弥补时,借记:"长期应付款"科目,贷记:"固定资产清理"科目;发生的"七通一平"支出、停工损失等有关费用时,借记:"长期应付款"科目,贷记:"银行存款"、"应付工资"等科目;整个置换过程结束后,将"长期应付款"科目的余额,转作资本公积,借记:"长期应付款"科目,贷记:"资本公积"科目。
二、关于转让土地使用权取得转让收入的会计处理
1.企业转让土地使用权时,应按规定支付土地出让金,并按实际支付的价款作为企业的无形资产,借记:"无形资产-土地使用权"科目,贷记:"银行存款"科目。
2.取得的转让收入是货币资金的处理
企业取得的转让收入为货币资金情况下,应区别收入与支出是否同一会计年度进行会计处理。
(1)取得的转让收入与发生的相关支出是同一会计年度的,应将全部转让收入,借记:"银行存款"科目,贷记:"其他业务收入"科目。同时,结转土地使用权成本,借记:"其他业务支出"科目,贷记:"无形资产－土地使用权"科目,地面建筑物随着土地使用权的转让而转入清理报废时,按建筑物帐目净值,借记:"固定资产清理"科目,按已计提的折旧,借记:"累计折旧"科目,按固定资产原价,贷记:"固定资产"科目;发生清理费用时,借记:"固定资产清理"科目,贷记:"银行存款"等科目；清理完毕,将清理的净损失结转本期损益,借记:"其他业务支出"科目,贷记:"固定资产清理"科目。发生地面"七通一平"等费用时,借记:"其他业务支出"科目,贷记:"银行存款"等科目。按规定计缴的营业税、城市维护建设税和土地增值税时,借记:"其他业务支出"科目,贷记:"应交税金"科目。计缴的教育费附加时,借记:"其他业务支出"科目,贷记:"其他应交款"科目。发生的停工损失,借记:"其他业务支出"科目,贷记:"应付工资"等科目。
(2)取得的转让收入与发生的支出不是同一会计年度的,先在往来科目中设置专户核算,取得的全部转让收入,借记:"银行存款"科目,贷记:"其他应付款－应付土地补偿收入"科目。发生支出,借记:"其他应付款－应付土地补偿收入"科目,贷记:"银行存款"、"应付工资"等科目。整个置换过程结束后,再将全部收入转入其他业务收入,借记:"其他应付款－应付土地补偿收入"科目,贷记:"其他业务收入"科目。将全部支出(包括停工损失)转入其他业务支出,借记:"其他业务支出"科目,贷记:"其他应付款－应付土地补偿收入"科目。结转后,"其他业务支出－应付土地补偿收入"科目应无余额。
3.取得的补偿收入是房屋
企业以提供土地使用权,按双方约定比例换取房产的,按税务机关核定确认的房产价值,借记:"固定资产"科目,贷记:"其他业务收入"科目。发生有关清理、税金等费用同2.的会计处理。
4.其他有关情况的处理
(1)企业以国家划拨方式取得的土地使用权作为投资的,应按评估确认的价值,借记:"长期投资"科目,贷记:"递延投资损失"科目。
(2)企业租用的公房,因故搬迁从续租方取得的补偿收入,应计入营业外收入,借记:"银行存款"科目,贷记:"营业外收入"科目;发生的搬迁费,借记:"营业外支出"科目,贷记:"银行存款"科目。
三、本规定即通知所属执行,凡置换项目尚未结束的企业,都应按本规定调整帐户。
一九九五年十一月二十日
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