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| 发文标题： |
山东省地方税务局关于印发《山东省地方税务局应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作推广方案》的通知 |
| 发文文号： |
鲁地税函[2011]105号 |
| 发文部门： |
山东省地方税务局
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| 发文时间： |
2011-7-19 |
| 实施时间： |
2011-7-19 |
| 法规类型： |
税款征收
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| 所属行业： |
房地产业
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| 所属区域： |
山东
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| 阅读人次： |
3882 |
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| 发文内容： |
各市地方税务局：
为全面推进我省应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作(以下简称“存量房交易税收征管工作”)，进一步规范存量房交易税收管理，切实提高税收征管水平，根据财政部、国家税务总局有关通知精神，结合我省实际，省局制定了《山东省地方税务局应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作推广方案》，现印发给你们，请遵照执行。
二0一一年七月十九日
山东省地方税务局
应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作推广方案
一、指导思想
根据《中华人民共和国税收征收管理法》及相关税收法规的规定，按照国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)、《财政部国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》(财税[2009]100号)和《财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税[2010]105号)文件要求，依托房地产批量估价技术及信息化手段，全面规范存量房交易税收征管，防范存量房交易“阴阳合同”所形成的税收风险，创造依法纳税、公平税负的良好环境，逐步建立健全房屋交易价格申报质量评估机制。
二、工作原则
(一)地税机关主导原则。加强存量房交易税收征管工作专业性强、工作量大，涉及部门多，时间紧、任务重。地税部门要建立健全政府领导下的部门协作机制，加强与财政、建委、房管、国土、规划等部门的沟通协调，并选择有资质的房产评估中介机构，对部分评估业务实行服务外包。在整个评估过程中，地税部门从提出业务需求到对评估结果校验，要全程参与，精心组织，坚持主导地位，准确把握工作方向，稳健推进工作实施。
(二)保密原则。存量房交易税收征管工作涉及纳税人申报信息、评估结果数据、部门提供信息、征管信息等大量数据信息。各级地税机关应做好软件、硬件及相关人员的保密工作，确保各类信息数据安全。
(三)公平公正原则。评估存量房交易计税价格应当采用统一的评估技术标准和评估时点，公平地反映存量房的市场价值，确保评估结果客观公正。
(四)效率原则。坚持房地产评估方法同先进信息技术手段相结合，使评估工作标准化、批量化和科学化，提高存量房交易税收征管工作效率，降低税收成本和纳税成本。
三、目标任务
建立应用房地产估价技术评估存量房交易价格的科学体系，有效堵塞纳税人通过签订“阴阳合同”等方式产生的税收漏洞，促进存量房交易税收的科学化、规范化、精细化、专业化管理，提高地税机关依法行政公信力，减少纳税争议，化解执法风险。
按照“科学规划、分步实施、稳妥推进”的思路，各市局今年7月底前至少要选择一个房地产市场交易活跃、税收管理经验丰富、信息化水平较高的县(市、区)局开展此项工作，2011年12月31日前完成试点任务；2012年上半年在总结完善的基础上，逐步扩大试点范围，确保2012年7月1日前全部推开。全省存量房评估范围在试点推广阶段原则上只针对存量房中的住房，在试点推广工作取得阶段性成果后，可视情况将评估范围逐步扩大到工业、商业和综合类存量房。
四、工作步骤
全省试点推广工作分三个阶段进行。
(一)准备阶段
1、成立组织机构。各市局要积极协调成立政府领导下的存量房交易税收征管领导小组和工作实施小组，确定成员，明确职责，形成内部协调运转和部门沟通合作的长效工作机制。
2、组织人员培训。除参加总局、省局组织的培训外，各市局要结合实际，不等不靠，组织好本系统的相关人员培训。培训内容要涵盖评估专业知识、软件操作应用及税收征管等业务。通过培训，做好本地区评估、征收人员的培养和储备。
3、制定工作实施方案。各市局要按照总局、省局的要求，结合本地实际，制定“存量房交易税收征管工作实施方案”，明确工作指导思想、工作目标、工作原则、工作步骤及每一个阶段的时间安排等内容，并按方案要求开展工作。各市局实施方案于8月底前报省局(土地房产税处)。
(二)实施阶段
1、招标确定评估机构。为加快评估进度，确保评估工作的质量和公平公正，各市局原则上在市一级采取公开招投标方式，按照招投标程序选择确定具备国家规定资质的评估机构。招标结束后，各市局要与中标评估机构签订委托协议书，明确评估目的、范围、内容、评估基准日、评估工作完成时间及双方的权利义务等事项。
2、开展市场调查，划分评估分区，设定标准房。组织人员调查分析本地区房地产市场及影响房地产价格的因素情况。具体包括：本地区房地产市场的状况、房地产分布的特点与规律、房地产价值在不同地区间呈现差异性的原因等。各地原则上按照区域连片、地段相连、用途相同、价值相近的原则划分若干评估分区，可结合实际情况确定以区片、住宅小区为单位进行评估分区划分。在专家指导下，根据本地区实际，建立起标准房价格体系。
3、确定评估方法。房地产评估主要有三种方法，分别是成本法、市场法和收益法。考虑到我省住宅类房地产市场化程度较高，能够获得充足的市场交易案例，评估价格更接近市场价，容易被纳税人接受，因此我省采取的评估方法以市场法为主，其他方法为辅。
4、建立统一的评估技术标准及模型。根据选定的评估方法和各类影响房地产价值因素的情况，在充分研究论证、测算分析并听取专家意见的基础上构建统一的评估技术标准和数学模型，评估机构按照评估技术标准开展评估工作。
5、采集信息并建立房地产数据信息库。房地产数据库的内容包括各类待评估房地产的税源信息和各种评估方法需要的指标数据两类。各地数据采集方式要综合采用自主采集和委托采集为主的采集方式，合理设置评估工作的指标数据，完善税源数据。房管、国土等部门的信息可使用自主采集方式；标准房等相关数据信息可委托评估机构开展评估工作的同时进行采集。各地要逐步建立起房地产数据信息库，所采集信息既要满足当前评估工作的需要，也要着眼于今后房地产税制改革的需要。
6、做好评估软件的部署应用。评估软件统一推广应用淄博市地税局开发的《存量房交易价格评估系统》，由各市局在市一级统一部署，并搭建好软硬件环境，做好楼房信息维护和评估数据导入。如实际评估需要，可配合软件公司在指标、公式和参数等方面进行修改。
7、做好评估结果校验工作。为了检验评估机构评估结果的准确性和适用性，各地可成立校验小组抽样对评估结果进行验证，评估小组可由税务人员、外聘专家、评估人员和房屋中介机构人员等组成。要本着实事求是的原则，采取多种方式进行结果校验。将系统确定的评估价格与一定时期内的实际交易价格进行对比，看评估价格是否低于实际交易价格；将系统确定的评估价格与中介机构提供的房产交易挂牌价格进行比对，看评估价格是否高于中介挂牌价格；通过实地查看，同实际交易双方进行沟通，看评估价格是否与实际交易价格相当；比对邻近小区的房产评估价格是否存在明显差异。如评估结果经校验后与市场价格偏差较大，则要求评估公司修正其评估值。
(三)应用阶段
1、定期维护更新。当房地产市场价格发生重大变化或与房地产价格相关特征因素出现明显差异时，要通过人工干预的方式，对估价方法和模型作必要的适用性调整；对系统适用范围内个别遗漏的楼幢，发现后要及时补充完善；对增量住宅小区的计税价格进行及时的补充和更新。同时，原则上按年对基准价格进行维护更新。当存量房价格受市场影响波动较大时，各地可根据当地政府或房管部门公布的房屋价格指数、各住宅小区的交易实例来对基准价格做出动态调整，及时更新系统相关数据。
2、建立争议处理机制。本着认真负责、公平公正，保障纳税人合法权益，建立和谐征纳关系的原则，积极探索争议处理的办法和途径，制定相应制度和办法，细化争议处理工作流程，逐步建立健全争议处理机制。当纳税人对估价结果提出异议或申诉时，税务机关应认真受理，耐心解释，争取用经济的程序、规范的流程、和谐的方式公平合理地解决争议。
3、加强舆论宣传。通过报纸、杂志、网络等媒体和社会告知程序，广泛宣传开展加强存量房交易税收征管工作的意义、内容、特点、所采用的评估技术和工作要求，使社会公众对这项工作有正确的认识和必要的思想准备，取得理解和支持。
2011年12月25日前，各市局要对评估工作情况进行总结和分析，并向省局(土地房产税处)报送相关总结材料。总结的内容包括：评估工作的组织、实施情况，评估技术和评估软件的应用情况，评估成效、评估工作中的经验，工作遇到的问题和解决办法及对全省开展评估工作的意见和建议等内容。
五、工作要求
(一)加强组织领导。存量房交易税收征管工作时间紧迫、内容复杂，而且直接关系群众利益，社会影响大，各级要高度重视此项工作，充分认识工作的重要性。积极向当地政府汇报好存量房交易税收征管工作的重要意义，取得地方政府领导对此项工作的支持。除成立政府领导下的领导小组和实施小组外，地税部门内部也要抽调骨干人员成立工作小组，做好具体分工，明确相关职责，确保工作顺利开展。
(二)建立合作机制。各地要构建与相关职能部门的合作机制，全面实现数据资源共享。要注重与建委、房管、国土、规划等部门协调，取得技术和专业支持配合，定期获取房地产数据信息，为圆满完成试点工作提供保障。
(三)提高工作质量。存量房交易税收征管工作涉及面广，工作量大，政策性强，各地要在工作的推进过程中深入实际，注重实效，掌握实情，采取有力措施，严把数据质量关，保证存量房交易税收征管工作取得明显成效，为房地产税制改革提供实践依据。
(四)做好工作调度。为促进各地工作均衡和按计划开展，省局将建立定期督导调度制度，对各地工作开展情况及时掌握和了解，对好的经验做法予以推广，对存在的共性问题及时解决，并定期对各地试点推进进度情况进行通报。
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