九江市人民政府文件市府发(1996)51号关于颁发九江市商品房价格管理实施办法的通知各县(市､区)人民政府,庐山管理局,市直各部门,中央､省驻市各单位,市属各单位:
《九江市商品房价格管理实施办法》已经市政府第三十次市长办公会通过｡现予发布施行｡一九九六年十二月二十三日 九江市商品房价格管理实施办法
第一条 为加强商品房价格管理,促进我市房地产业健康发展,根据《中华人民共和国价格管理条例》､《中华人民共和国城市房地产管理法》､国务院国发(1993)60号文件以及省政府第38号令颁布的《江西省居民基本生活必需品和服务价格监审规定》等有关规定,结合本市实际,制定本实施办法｡
第二条 本办法所称商品房是指具有开发经营资格的各类房地产开发公司(包括外资､私营企业)在我市境内开发经营(包括委托建､定向销售)的各类房屋｡
第三条 各级物价部门是房地产价格的主管部门,商品房价格实行统一领导,分级管理｡国家对商品房价格实行国家定价､国家指导价和市场调节价相结合的管理形式｡
第四条 政府为民兴建的经济适用住房､安居工程住宅价格实行国家定价;一般商品住宅和非住宅商品房价格实行国家指导价;向外国人､华侨､港澳同胞出售的豪华住宅及别墅商品房价格可以实行市场调节价｡
第五条 商品房价格由成本､利润､税金､地段差价､楼层､朝向差价和附加费等因素构成｡
(一) 成本
1､土地征用拆迁安置补偿费:包括征地费､安置费及原有建筑物等的拆迁补偿费｡根据国家对国有土地出让､转让等有关规定和市政府《城市房屋拆迁管理试行办法》执行｡
2､勘察设计及前期工程费:包括总体规划､设计､项目可行性研究､水文､地质勘察､测绘以及“三通一平”等费用｡
3､建筑安装工程费:即工程建筑造价｡根据建筑安装工程采用的施工方式,按施工预算或实际发生数计算｡
4､城市基础设施､配套建设费和小区非营业性配套工程费:主要包括室外工程费､附属工程费和小区非营业性配套公共建筑的建设费｡
5､省级以上价格主管部门确定的价格审验费及其它法定收费｡
6､管理费:以本款式1——4项之和为基数提取3%计入成本;
7､货款利息:根据当地建设银行提供的本地区商品房建设占用货款的平均周期､平均比例､平均利率和开发项目等具体情况确定｡
(二)利 润
以本办法第五条成本核算1——4项之和为基数核定,一般商品住宅提取决8%,非住宅商品房提取胜10%,向外国人､华侨､港澳台胞出售的住宅及别墅式商品房提取15%｡政府为民兴建的经济适用住房及安居工程住房按成本价确定最终销售价｡
(三)税金
按国家规定的税种及税率执行｡
(四)地段差价
按房屋所处不同地段,依据物价部门核定的基准售价,商品住宅一类地段加价不不过15%;二类地段加价不超过去10%;三类地段加价不超过5%,非住宅商品房一类地段加价不超过50%,二类地段加价不超过25%,三类地段加价不超过去时10%｡
(五)楼层､朝向差价
整栋出售的商品住宅和非住宅不考虑楼层､朝向差价,零星出售的商品住宅各层次的差价比率,按核定的基价在不超过10%的幅度内增减核定;商品房的朝向差价不超过5%的比率增减核定不同朝向的房屋价格｡楼层､朝向差价增减百分比的代数和应分别趋近于零｡
第六条 商品房价格实行申报审验核批制度
各开发企业均需按照上述价格构成从来掌握,不得弄虚作假､乱摊成本费用｡在前期工程结束时,根据工程预算和批准的建设计划,实是求是向物价部门申报商品房价格构成,经物价部门审验后,方可进入商品房价格｡
第七条 物价部门依据审验核批价格｡
按本办法第四条规定,属于国家定价管理的商品房,最终销售格必须严格按核定价格执行;
属于国家指导价管理的一般商品住宅和非住宅商品房,在物价部门核定基准价格基础上,销售价格允许上下浮动｡上浮幅度可根据市场供求情况自行确定,超过基准价部分,税后90%企业留用,10%上交政府作为市场价格调节基金的补充;
属于市场调节价格管理的商品房其价格放开,但最终销售价格必须向物价部门申报备案,同时按销售收总额的1%上交政府作为市场价格调节基金的补充｡
上述市场价格调节基金均由物价部门代征｡
第八条 各县(市)和庐山管理局区域内开发的商品房价格,由同级物价部门进行审验､核批;浔阳､庐山两区区属企业开发的商品房价格由区物价部门进行价格初审,报市物价部门终审;除此之外,所有驻市城区范围内开发企业所开发的商品房,其价格均由市物价管理｡
第九条 商品房开发经营单位可根据审验后核定的价格预售商品房屋｡对因开发过程中发生的合理的不可预见的开发建设费用,确需调整价格时应按照规定的程序和管理权限及时申报调整｡
第十条 各级物价部门必须严格按照本办法规定的商品房计价因素和各项收费规定审验核批价格,坚决制止各种随意扩大计价范围,更改计价办法,乱提费率以及乱摊成本费用等价格违法行为｡
第十一条 在本市范围内从事商品房开发经营的单位,必须严格执行本办法的各项规定,及时向物价部门申报不按规定办理申报备案手续,自行定价､擅自提价､拒交市场价格调节基金的,其开发的商品房不得进入交易市场,各级物价检查机关将按《中华人民共和国价格管理条例》,省政府第38号令颁的《江西省居民基本生活必需品和服务价格监审规定》等从严查处｡
第十二条 本实施办法由市物价局负责解释｡
第十三条 本实施办法自公布之日起施行｡附 表:九江市城区商品房开发地段划分表一类区:大中路:火车站——八角石
环城路:滨江路口——丁官路口
庚亮南路､北路(1号——末号)
交通路:(1号——末路)
浔阳路:新桥头——长途汽车站
滨江路:铁桥头——都天巷口
浔阳西路:天鹅电影院——三马路口二类区:庐山路:新桥头——人民路口
浔阳东路:长途汽车站——长虹立交桥
十里大道:三中门口——十里大楼
一､二､三马路
甘棠北路､南路
长虹大道
滨湖路
环城路:丁官路口——南门口
九江开发区三类区:滨江路:都天巷口——锁江楼
浔阳西路:三马路以西——南浔铁路交叉口
人民路
南湖路
前进东路四类区:除一､二､三类区以外各地段
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