云南省资产评估协会专业技术委员会实务问题解答(三)

　　声明：对实务问题的解答内容仅代表云南省资产评估协会专业技术委员会委员个人意见，供会员执业参考，不应被视为对相关法律法规、资产评估执业准则的解读，不能替代资产评估专业人员在执业中结合项目实际情况进行的职业判断。

　　实务问题：某资产评估师在对某国有房地产开发公司自持的保租房进行以财务报告为目的的评估时，获悉某国有房地产开发公司对保障性租赁住房(以下简称保租房)按投资性房地产核算，采用成本模式计量，本次评估要求评估保租房公允价值。资产评估师的疑惑是：保租房具有公益性和政策性，不以盈利为目的的特性，交易受限制，其租金也低于市场价格，不具备评估公允价值的前提条件，仅能评估模拟市场上的公允价值。这种情况下保租房公允价值如何界定？

　　问题解答：
　　一、对保租房采用成本模式计量，要求评估其公允价值，应判断评估目的是否正常
　　按财政部2006年2月27日发布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》第九条规定，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的，适用《企业会计准则第4号——固定资产》。根据《企业会计准则第4号——固定资产》，其后续计量主要是折旧，只有当其价值显著下跌，存在减值迹象时，为判断其“可收回金额”，作为计提减值准备的依据或者减值后的固定资产因价值回升，判断需冲回的减值准备时，才需要判断其公允价值。
　　从问题描述情况看，该部分投资性房地产后续计量采用成本模式，正常情况下不需要判断其公允价值。建议与客户进行深入沟通，看看是否存在计提减值或者冲回减值的情况，并结合资产评估法律法规和准则确定评估目的，最终判断评估目的是否合理。
　　二、保租房评估的特殊考虑
　　根据某市自然资源局《关于**号地块保障性租赁住房项目的规划意见》，本次评估的标的规划条件为保租房，应属新建。此外，某市住房和城乡建设局发布的《关于印发某市保障性租赁住房管理实施细则(试行)的通知》第五条对租金进行了专门规定：“保障性租赁住房项目产权或运营(管理)单位应当委托专业机构评估同地段同品质市场租赁住房租金。保障性租赁住房租金标准在综合考虑房屋建设、维修和运营管理成本等因素的基础上，按照不超过市场租赁住房租金的85%确定，报项目属地住房城乡建设(住房保障)部门备案后实施。市场租赁住房租金评估周期原则上不低于2年。”某市人民政府发布的《某市保障性租赁住房建设实施方案(试行)》要求，“新建保障性租赁住房不得上市销售或变相销售。”“改建(改造)的保障性租赁住房项目最低运营年限不得少于8年，具体运营年限由申报单位结合实际申报，并在保障性租赁住房项目认定书中明确运营期限，不允许提前退出”。
　　从上述文件规定来看，目前，保租房都不能对外出售，只能以不超过市场租金85%的水平租赁给特定人群。根据资产评估法律法规和准则，结合中国资产评估协会《以财务报告为目的的评估指南》(中评协〔2017〕45号)，若确实需要进行评估，因该类资产不能上市交易，不具备市场法应用前提，只能采用成本法或者收益法。
　　《企业会计准则第39号——公允价值计量》规定：企业以公允价值计量相关资产或负债，应当假定市场参与者在计量日出售资产或者转移负债的交易，是在当前市场条件下的有序交易。有序交易，是指在计量日前一段时期内相关资产或负债具有惯常市场活动的交易企业以公允价值计量相关资产或负债，应当假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负债的主要市场进行。不存在主要市场的，企业应当假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行。主要市场，是指相关资产或负债交易量最大和交易活跃程度最高的市场。最有利市场，是指在考虑交易费用和运输费用后，能够以最高金额出售相关资产或者以最低金额转移相关负债的市场。
　　综上，考虑到保障性租赁住房性质特殊，用途及交易有明确限制，建议资产评估机构及资产评估师在开展保租房评估过程中，首先应判断委托评估目的的合理性，其次评估方法选择上局限于成本法和收益法，且收益法中的租金水平应采用实际租金水平或者市场租赁住房租金的85%，对该问题而言，评估结论并不是公允价值，仅能作保租房可收回金额的判断依据。

　　执笔人：云南怡成 沈国刚
　　一审审核人：普洱诚挚 谢大明
　　终审审核人：云南中和金乾 唐春胜