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以下问题解答系根据江苏省资产评估行业专业技术导师团日常开展业务指导和技术帮扶中，针对大家遇到的典型问题解答整理而成，仅代表专业技术导师个人意见，供会员执业参考，不应被视为对相关法律法规、资产评估执业准则的解读，不能替代资产评估专业人员在执业中结合项目实际情况进行的职业判断。
问题：某评估机构接受某市征收办公室委托，对某公司因征收所涉及的机器设备进行评估，评估机构出具评估报告后，被征收相关权益人通过人民来信反映该评估机构在执业过程未对评估范围内资产区别可搬迁设备与不可搬迁设备，使其权益受到损害。
省财政监督部门受理后组织相关专家进行调查评审，并形成如下检查意见：“评估程序执行不到位，评估档案缺失。评估底稿中未见评估人员履行对评估范围内资产进行搬迁可行性的核查验证程序或相关专家意见……。未遵循《资产评估执业准则—资产评估程序》第十六条‘超出资产评估专业人员专业能力范畴的核查验证事项，资产评估机构应当委托或者要求委托人委托其他专业机构或者专家出具意见’的规定。”
那么，请问国有土地上房屋征收涉及的机器设备评估时，如何避免因评估处理不当给相关当事人的合法权益造成损害？
解析：
1.机器设备的分类
在国有土地上房屋征收涉及的机器设备评估中，评估范围一般是由委托人先行提出，再与评估人员商洽后确定。由于不同情况下的机器设备征收评估对象不同，因此，应对机器设备进行分类，并区别不同情形作出相应的评估处理。通常可按如下方式进行分类：
(1)按能否拆卸可分为可拆卸设备与不可拆卸设备；
(2)按是否需要安装可分为需安装设备与不需安装设备；
(3)按搬迁对设备的贬损程度可分为可搬迁设备与不可搬迁设备；
(4)按拆卸后能否保持原有功能与技术指标，可分为可保持原有功能运行的设备与不能保持原有功能运行的设备；
(5)按政策法规规定可否继续使用运行，可分为不允许继续运行的设备与允许继续运行的设备。
2.机器设备征收补偿价值评估
因国有土地上房屋征收涉及的机器设备补偿价值的评估，通常需要区别以下不同情形处理：
(1)如果在实施房屋征收中连同机器设备一并征收，则纳入征收范围内机器设备的补偿价值按照原地续用前提采用重置成本法评估确定，无需区分设备类型。重置成本通常包括设备购置价、运杂费、安装调试费、前期及其他工程建设费和资金成本等，必要时还需要视评估对象的实际情况考虑一定的建设单位合理利润。
(2)根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)的规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。因此，机器设备搬迁情形下的评估对象实为机器设备的搬迁费。主要区分以下两类情形处理：
①不可搬迁设备的搬迁费主要指设备因无法继续使用而造成的价值损失，可在上述重置成本法评估结果基础上扣除设备净残值后确定；
②可搬迁设备的搬迁费主要指因搬迁造成的设备拆卸、整修费用、设备运输至新公司的费用以及就位安装调试费用等，必要时可根据实际情况适当考虑因搬迁对设备造成的贬损。
(3)评估专业人员对机器设备现场勘察时，应当实地记录设备型号、安装方式、使用状态等，拍摄影像资料，结合机器设备的物理属性、经济属性、搬迁可行性等因素，区分可搬迁与不可搬迁设备等不同情形，并由征收方、被征收方签字确认。
通常而言，资产评估主要是对价值发表意见，当征迁双方对可搬迁与不可搬迁设备认定存在争议时，属于超出资产评估专业人员专业能力范畴的核查验证事项，资产评估机构应当委托或者要求委托人委托其他专业机构或者专家出具意见，从而对机器设备进行合理评估。
(4)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，与设备一般不存在直接对应关系，可根据委托另行估算。
3.其他注意事项
房屋征收涉及的机器设备评估除依据资产评估准则执行一般评估程序外，还需特别注意以下事项：
(1)资产评估基准日一般为房屋征收决定公告之日。
(2)评估的现场勘查，应尽量在被征收人、征收部门工作人员与评估人员同时在场时进行。评估现场勘查必须达到尽可能的细致与周详。评估现场勘查记录应由上述三方共同签字确认。对重要的、特殊的机器设备还应当摄影、摄像，并建立备份。
(3)对于电梯、锅炉、压力容器、深井等设备设施应取得最新的书面检测证明、报告与许可证等资料。
(4)关注在建设备安装工程、已报废设备、闲置设备等特种状态的设备，以及机器设备的租赁、代管、海关监管、抵押和保险等特殊状况。
(5)对于地下管线、特殊设备基础等隐蔽工程，应尽可能取得原设计图纸等书面资料，并应尽可能进行必要的勘探测试。
(6)评估中遇到难以处理的具体问题时，应尽可能与征收部门和被征收人充分沟通，并明确告知征收双方：机器设备征收补偿评估报告仅系评估人员发表的对于评估对象在一定条件下的专业意见；受诸多不确定因素与假设条件的限制，评估结果不是征收双方最后达成征收补偿协议的唯一依据；评估报告仅供征收双方协商确定补偿标准参考。
执笔人：华信评估曹文明 中和评估徐继春
审核人：中联评估岳修奎、北方亚事李德沁、天健华辰陈小兵、金证评估徐晓斌
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