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各区县(自治县)国税局、地税局、各直属单位：
根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)和《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)、《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)、《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告》(国家税务总局公告2016年第19号)，《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》(税总函〔2016〕145号)精神，经研究，现将我市营业税改征增值税(以下简称“营改增”)后，国税机关委托地税机关代征税款和代开增值税发票有关事项明确如下：
一、明确职责
各区县国税局是增值税的主管税务机关。营改增后，为方便纳税人，按照“征收机关不变、征收场所不变、征收流程不变”的原则，暂定由各区县地税局办理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产增值税的纳税申报受理、计税价格评估、税款征收、税收优惠备案、发票代开等有关事项。各区县地税局办理征缴、退库业务，使用地税局税收票证，并负责收入对账、会计核算、汇总上报工作。本代征业务国税局和地税局不需签订委托代征协议。
二、地税机关代征范围
(一)企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位及个人(个体工商户和其他个人)，销售其取得的不动产，暂由地方税务机关代征增值税。
取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
(二)自然人个人出租住房、商业用房等不动产，应缴的增值税暂由地方税务机关代征。
三、销售不动产的税款征收方式
(一)销售非自建不动产按差额适用一般计税方式计税的情形
1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产(不含自建)，选择适用一般计税方法计税的。
2.一般纳税人销售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产，应当适用一般计税方法计税的。
发生上述2类业务的纳税人，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地的主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
(二)销售非自建不动产按差额适用简易计税方式计税的情形
1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，选择适用简易计税方法计税的。
2.小规模纳税人转让其取得(不含自建)的不动产(不含个人转让其购买的住房)的。
发生上述2类业务的纳税人，应以取得的全部价款和价外费用扣除该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
除其他个人之外的纳税人，应按照上述计税方法向不动产所在地的主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照上述计税方法向不动产所在地的主管地税机关申报纳税。
(三)销售自建不动产按全额适用一般计税方式计税的情形
1.一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的。
2.一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，应当适用一般计税方法计税的。
发生上述2类业务的纳税人，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的预征率向不动产所在地的主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
(四)销售自建不动产按全额适用简易计税方式计税的情形
1.一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用简易计税方法计税的。
2.小规模纳税人转让其自建的不动产(不含个人销售自建自用住房)的。
发生上述2类业务的纳税人，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
除其他个人之外的纳税人，应按照上述计税方法向不动产所在地的主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照上述计税方法向不动产所在地的主管地税机关申报纳税。
(五)个人出售住房适用简易计税方式计税的情形
个人(个体工商户和其他个人)将购买不足2年的住房对外销售的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
个体工商户应按照上述计税方法向住房所在地的主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应按照上述计税方法向住房所在地的主管地税机关申报纳税。
(六)地税机关在代征纳税人转让其取得的不动产的增值税时，区分以下情形计算代征的增值税税款：
1. 以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：
应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%
2. 以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：
应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%
3. 其他个人以外的纳税人按照上述计算方法计算预缴的税款；其他个人按照上述计算方法计算应纳税额。
四、代征其他个人出租不动产的税款计算
(一)出租非住房：其他个人(不含个体工商户)出租其取得的不动产(不含住房)，应按照5%的征收率计算应纳税额。
应纳税款＝含税销售额÷(1+5%)×5%
(二)出租住房：其他个人(不含个体工商户)出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
应纳税款＝含税销售额÷(1+5%)×1.5%
上述其他个人出租不动产，应向不动产所在地的主管地税机关申报纳税。
五、税收优惠
(一)个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。
(二)涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
(三)个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。房屋产权证或契税完税证明上注明的时间不一致的，采取孰先原则确认。由于重庆市特殊情况和历史原因，个人实际购买住房迟迟未取得房屋产权证和契税完税证明，征收机关应该本着实事求是的原则，可参考登记备案的购房合同、人民法院的民事裁定书及其他相关证明材料，核定其购买房屋的具体时间。
六、征收管理及代开发票
(一)纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。
上述凭证是指：
1. 税务部门监制的发票。
2. 法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。
3. 国家税务总局规定的其他凭证。
(二)纳税人转让不动产，按照规定应向不动产所在地的主管地税机关预缴税款，转让方未按照规定预缴税款的，主管地税机关应按月将有关信息及时书面函告主管国税机关，不影响承受方办理契税申报手续。纳税人自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
(三)代开增值税发票
小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的；其他个人出租不动产的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。
纳税人向其他个人转让其取得的不动产和出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
七、代开发票流程、发票管理等事项按照《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》(税总函〔2016〕145号)的有关规定执行。
八、纳税申报受理及审核、交易价格评估、减免税备案管理事项及其他相关事项按照《重庆市地方税务局关于进一步加强个人房屋交易税收管理的通知》(渝地税发〔2013〕117号)、《重庆市地方税务局关于印发〈存量房交易税收管理规程(试行)〉的通知》(渝地税发〔2013〕181号)等有关规定执行。
九、各级国税、地税机关要加强协调配合，形成工作合力，积极争取当地政府和相关部门的支持配合，为委托代征工作营造良好的外部环境。要对纳税人做好政策宣传和纳税辅导工作，提供优质服务和便利条件，方便纳税人申报纳税；制定详细的应急预案，确保出现问题第一时间得到有效解决，密切关注社会舆情，及时回应社会关切，实现税制转换的平稳过渡。
重庆市地方税务局 重庆市国家税务局
2016年4月21日 
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