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各区房管局、物价局：
为改善我市老旧住宅区居住环境，建立健全物业服务长效机制，根据《武汉市物业管理条例》、《市人民政府办公厅关于推进中心城区老旧住宅区物业服务工作的意见》(武政办[2008]206号)和《市人民政府办公厅关于转发2010年全市中心城区老旧住宅区物业服务提档升级工作方案的通知》(武政办[2010]47号)的相关规定，现就进一步加强老旧住宅区物业服务管理规范收费行为的有关事宜通知如下：
一、老旧住宅区完成整治改造后，应在区房管局、街道办事处及社区居民委员会的指导下，以召开业主(居民)大会或召开居民代表大会的方式，选聘相应的社区物业服务机构为业主(居民)提供物业服务，或由业主自行管理物业。本通知所指社区物业服务机构，包括具有物业服务企业资质证书的物业服务企业、经民政部门登记的“民办非企”组织以及其他为老旧住宅区业主(居民)提供物业服务的单位和机构。
二、老旧住宅区物业服务内容主要包括：房屋及共用部位、设施设备的日常运行、维护服务；绿化养护服务；保洁服务；公共安全秩序维护服务；车辆进出、停泊服务等。
三、社区物业服务机构提供物业服务，应当遵守下列规定：
(一)严格遵守国家的各项法律、法规和政策；
(二)自觉接受政府主管部门、街道办事处及社区居委会对物业服务工作的指导和监督；
(三)履行物业服务合同和各项服务承诺；
(四)实行“四公开一监督”制度，即公开服务人员姓名和照片、公开服务内容和标准、公开物业服务收费价格、公开报修和投诉监督电话，接受广大业主(居民)监督。
(五)配合社区居民委员会做好社区管理相关工作。
四、社区物业服务机构要根据老旧住宅区实际和业主(居民)需求，加强制度建设，完善服务标准和管理规范，建立管理无空档、服务有标准、投诉有反馈、办事有时限的内部管理机制。针对高温、多雨、冰雪等季节气候特点，建立应急预案，做好防火、防涝、防冻等工作，确保业主(居民)正常生活不受影响。加强与业主(居民)的联系和沟通，定期征求意见和建议，对存在问题及时进行整改，不断改进服务方式，完善服务措施，提高服务水平，促进服务区域安全、方便、舒适。
五、老旧住宅区实行物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。由业主大会选聘的物业服务机构提供的物业综合管理服务、车辆停泊服务项目收费实行政府指导价，其他特约服务实行市场调节价。
六、老旧住宅区实施物业综合管理服务收费应具备的基本条件：收费主体为符合本通知规定的社区物业服务机构；配有物业管理用房；物业服务区域基本封闭或半封闭，主要出入口设有机动车拦车器；物业服务区域内道路平整，下水管道畅通，楼道基本整洁，整体居住环境有所改观；物业服务区域内有适合机动车停泊的场地，且停车位设有标识；物业服务区域内环卫等设施设备基本完好。
七、老旧住宅区物业综合管理服务收费标准不超过0.25元/平方米·月(不含每户5元卫生费、电梯等设施设备运行、维护费用)、车辆停泊服务费按不超过附件1标准，由各区物价局会同区房管局根据物业服务基本标准(见附件2)，结合本区实际、物业综合管理服务内容以及业主(居民)经济承受能力等因素分等分类制定指导标准，具体收费标准由双方在合同(协议)中约定。
八、“民办非企”组织以及其他为老旧住宅区业主(居民)提供物业服务的单位实施老旧住宅区物业综合管理服务并收取费用的，应在街道办事处主持下广泛征求居民意见，在服务区域内大多数居民同意的情况下，可参照本通知内容以签定合同或协议的方式约定收取物业综合管理服务费和车辆停泊服务费。
九、社区物业服务机构实施收费前应向辖区物价局申请办理《湖北省服务价格(收费)监审证》手续，具体程序如下：
(一)街道办事处到现场查勘，签署书面意见并加盖公章后送区房管局；
(二)区房管局进行复核，签署意见加盖公章后转送区物价局；
(三)经区物价局核准后向社区物业服务机构发放《湖北省服务价格(收费)监审证》。
十、老旧住宅区物业服务收费一般按月收取，经与业主(居民)协商约定可以预收，预收期限不得超过半年。
十一、社区物业服务收费机构应按规定实行明码标价，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单等方式在老旧住宅区内进行公示。
十二、老旧住宅区物业服务费用实行收支账目定期公布制度，社区物业服务机构应每半年至少公布一次物业服务费用收支情况。业主(居民)对公布的费用收支情况提出质询时，社区物业服务机构应当及时答复。
十三、老旧住宅区实行业主自行管理的，可在社区居民委员会的指导下，通过召开业主大会方式确定物业服务的内容及标准、收费标准和方式以及财务管理制度等，由业主委员会组织实施，并接受业主(居民)和社区居民委员会的监督。
十四、本通知自下发之日起执行，有效期3年。
附件1：武汉市老旧住宅区车辆停泊服务费指导价格表
附件2：武汉市老旧住宅区物业服务基本标准
附件3：物业服务机构办理《湖北省服务价格(收费)监审证》申请表
二〇一一年一月二十八日
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