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各市(地)地方税务局：
根据土地增值税清算工作的需要，结合我省土地增值税清算工作现状，现就涉及的有关业务问题明确如下：
一、关于扣除项目有关问题
(一)拆除违建项目支出的扣除
拆除违建项目支出是企业在项目建设过程中实际发生的成本费用，应准予在计算土地增值税时扣除；但支付的罚款不应予以扣除。
(二)拆迁补偿费的扣除
在确定拆迁补偿费扣除金额时，将拆迁(回迁)合同作为确定扣除项目金额的依据。
(三)房地产开发费用的扣除
对没有发生借款费用的企业，因不发生财务费用中的利息支出，房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的百分之五以内据实扣除。
(四)同一项目不同类型房地产成本费用的分摊
属于同一项目建造不同类型房地产共同的成本费用，应按不同类型房地产可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例，确定项目的扣除金额。
二、关于拆迁安置户土地增值税的清算问题
(一)对房地产企业建造的用于安置拆迁户的回迁安置房，视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费；对房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；对回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，计入销售收入。
(二)开发企业采取异地安置的，异地安置的房屋价值可按当期市场价格视同货币安置计入开发成本。
(三)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入开发成本。
三、关于普通标准住宅的认定问题
2008年12月31日之前开发销售的房地产，根据黑地税发〔2007〕119号文件规定，普通标准住宅的标准是:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.4倍以下。
根据黑政发〔2008〕127号文件规定，从2009年1月1日起至2010年12月31日止，享受普通商品住房优惠政策的住宅标准调整为：容积率在1.0以上，建筑面积在180平方米以下，价格在当地商品住房平均价格1.5倍以内。
四、关于停车位收入征收土地增值税问题
房地产开发企业出租停车位，所有权未发生转移的，不应征收土地增值税；所有权发生转移的，应视同销售不动产，按照有关规定征收土地增值税。
五、关于核定征收问题
(一)在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
4、符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
(二)核定征收率自2010年1月1日起按下列标准执行。
1、普通标准住宅核定征收率为1—1.5%。
2、除普通标准住宅以外的其他住宅为3%。
3、除上述(一)、(二)项以外的其他房地产项目为5%。
二○一○年五月十九日 
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