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各县(市)国家税务局、市局直属分局、稽查局：
现将《浙江省地方税务局、浙江省国家税务局转发国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(浙地税发[2003]132号)转发给你们，并结合我市实际，提出以下补充意见，请一并贯彻执行：
一、房地产开发企业取得的开发产品预售收入必须全部通过“预收账款”科目核算，并在每季度按照规定的利润率计算预计利润，并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预售收入包括：预收购房款、定金、押金、非现金资产、各种代收款项以及以其他各种名义和形式收取的全部款项。
二、房地产开发产品销售(预售)收入和视同销售行为收入的确认按照总局、省局《通知》有关规定执行。预售收入的利润率一律按照15确定。如发生销售产品退回，可以凭退款凭据，按照实际退还的金额冲减当期相关收入。并分别按以下二种情况处理：
(一)发生开发产品销售收入退回，冲减当期销售收入。
(二)发生预售收入退回，如属于当季度收入退回的，可冲减当期“预收账款”；属于以前季度收入退回的，应按规定的利润率计算出预计利润冲减当期应纳税所得额。
三、房地产开发成本应按开发项目分别核算，开发成本及相关费用应按项目归集，不得随意调剂。开发项目按有关部门的立项批准文件和工程承包合同确定。
企业按规定缴纳的与商品房销售(预售)有关的税金及附加等，在销售实现前不得直接在税前扣除。要求在“待摊费用”科目下单独设置明细科目核算，待销售实现后按对应的销售收入结转。
四、企业在开发产品完工前开具销售发票的，应在当月按规定计算结转销售收入，同时结转相应的销售成本和销售税金及附加等。
销售收入按开具发票金额结转，销售税金及附加按开具发票金额对应应承担的部分计算结转，销售成本根据实际销售面积按预计单位成本计算结转。预计成本按照实际已发生的开发建造成本加开发产品完工前的预计支出计算，其中“建筑安装工程费”以不超过工程合同规定的总价款为限(如调整合同增减工程款的，应根据有关的合同协议，调整增、减总价款。)。
预计成本=实际已发生的开发建造成本开发产品完工前的预计支出预计单位成本=预计成本247;实际开发产品面积销售成本=预计单位成本215;实际销售面积企业在结转销售成本和税金及附加时不得虚转、多转，否则按《税收征管法》有关规定处罚。
五、开发产品完工前开具发票的销售收入，如果原已按照规定的利润率计算预计利润并入应纳税所得额的，在计算产品销售利润时，可减除原对应预售收入计算的预计利润，经纳税调整后并入当期应纳税所得额，待开发产品完工后再进行结算。
六、开发产品完工后，企业应及时开具销售发票，以开发项目为单位按规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本和销售税金及附加，计算出已实现的利润(或亏损)额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部已预计利润之间的差额，差额并入当期应纳税所得额。
开发产品完工以工程决算为准。开发项目分期开发的应按各期分别结算。
七、新办房地产企业发生第一笔销售前发生的广告费、宣传费和业务招待费(简称“三费”)，如当年未发生销售，可在年终转入“待摊费用”科目并按费用项目设置明细科目核算，延续到以后年度税前扣除。下一年度发生销售，应先计算扣除第一笔销售发生前的“三费”，如仍有余额可按上述规定继续结转以后年度扣除。计算税前扣除限额依据的销售收入，不包括开发产品的预售收入。
八、预售收入按照15的利润率计算预计利润，并入当期应纳税所得额。如以前年度亏损的，经税务机关批准允许税前弥补以前年度亏损。
九、房地产开发企业应在开发项目立项或工程合同签订后一个月内，把有关开发项目立项批准文件和工程合同等资料报主管税务机关备案。主管税务机关应负责对有关资料保密。
附件：浙江省地方税务局、浙江省国家税务局转发国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知
绍兴市国家税务局
二○○四年四月十三日 
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