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各盟市、计划单列市地方税务局，区局各派出机构，东风场区地方税务局：
现将《房地产开发企业所得税征收管理暂行办法》印发给你们，请遵照执行。
第一章 总则
第一条 为了加强对房地产开发企业的企业所得税管理，规范征纳行为，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发＜核定征收企业所得税暂行办法＞的通知》(国税发[2000]38号)和《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)的有关规定，制定本办法。
第二条 本办法中的房地产开发企业是指由地税部门负责征管并且符合企业所得税纳税人条件的各种经济性质的房地产开发企业。
针对房地产开发企业的产品开发、销售等经营全过程都是在项目开发地完成这一实际，为加强企业所得税管理，对区外企业以项目公司(或项目部)等形式在我区境内从事房地产开发业务的，要在开发所在地办理税务登记证并缴纳企业所得税。
第三条 本办法从纳税调整角度对房地产开发企业的收入和成本费用加以确认。收入为一个纳税年度内销售开发产品实现的收入和其他收入等，与开发产品有关的预收款项收入不直接计入收入总额；成本费用为按照配比原则发生的与开发产品相关的成本费用。
第四条 房地产开发企业的开发产品按其是否完工分为未完工开发产品和完工开发产品。对于实行查帐征收的房地产开发企业，两种产品的计税方法不同，其中完工开发产品应根据不同的销售方式以及收入和成本费用的确认原则计算缴纳企业所得税；对未完工开发产品如采取预售方式销售的，先按照预计计税毛利率对其预售收入征收企业所得税，待开发产品结算计税成本后再行调整。凡符合下列条件之一的，视为开发产品已完工：
1、竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品(成本对象)；
2、已开始投入使用的开发产品(成本对象)；
3、已取得了初始产权证明的开发产品(成本对象)。
第二章 销售收入确认
第五条 房地产开发企业取得的年度完工开发产品的销售收入为与已经销售的开发产品对应的一次性收款、分期付款、买方的按揭贷款、委托销售收入等。
第六条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
第七条 对完工开发产品的销售收入的确认时间按以下原则认定：
1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现。
2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转帐之日确认收入的实现。
4、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
(1)采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
(2)采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
(3)采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
(4)采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述(1)至(3)项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
5、开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
第八条 房地产开发企业的下列行为应视同销售确认收入：
1、将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励等；
2、将开发产品转作固定资产又销售的；
3、将开发产品作为对外投资以及分配给股东或者投资者；
4、以开发产品抵偿债务；
5、以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
6、由税务机关确定的其他视同销售行为。
视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
第九条 对视同销售行为确认收入(或利润)的方法和顺序为：
1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
2、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
3、按开发产品的成本利润率确定。我区开发产品的成本利润率定为15％。
第三章 成本费用确认
第十条 房地产开发企业开发产品的成本费用应在已售和未售开发产品之间严格划分。在一个纳税年度，只允许已售开发产品的成本费用在税前扣除。
第十一条 房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按照规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本的界限。
开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：
1、开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。
2、开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。
3、开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象(项目)占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。
4、计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提(或应付)费用不得计入开发产品成本。
5、计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。
6、开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。
第十二条 当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
第十三条 开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应在完工前、后的成本对象之间进行分摊，对完工后成本对象分摊的费用，还应在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，只有应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。
第十四条 开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法有效凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。
第十五条 开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品包括共用部位、共用设施设备进行日常维护、保养、修理、等实际发生的费用，准予在当期扣除，但提取的维修基金不得扣除。
第十六条 房地产开发企业因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，可计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。
第十七条 房地产开发企业发生的单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后净损失，计入继续施工的工程成本；发生的整体工程报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。
第十八条 开发企业将已计入销售收入的公共部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金不得扣除。
第十九条 开发企业将开发产品转作固定资产的，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未作为固定资产的，不得在税前扣除折旧费用。
第二十条 开发企业发生的利息支出，按以下规定进行处理：
1、开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。
2、开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。
3、开发企业将自有资金借给全资企业(包括分支机构)和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。
第二十一条 开发企业发生的广告费、业务宣传费、业务招待费按以下规定处理：
1、开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。
2、新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
第二十二条 开发企业采取银行按揭方式销售开发产品发生的保证金，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中扣除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
第二十三条 开发企业建造的售房部(接待处)和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部(接待处)、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。
第二十四条 开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
1、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
2、属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
第二十五条 开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：
1、由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。
2、由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。
第四章 预售收入
第二十六条 开发企业在开发产品未完工前采取预售方式取得的所有收入均视为预售收入，包括收取的定金、预收帐款和提前取得的银行按揭贷款等。
第二十七条 开发企业的预收款项收入只有在开发产品实现销售的年度才能结转为收入，不得提前或延后结转。
第二十八条 开发企业分季(月)取得的预售收入，按规定的预计计税毛利率计算出毛利额，并入当期的应纳税所得额征收企业所得税。当期的应纳税所得额为扣除相关的期间费用、营业税金及附加后的余额。
我区对预计计税毛利率规定如下：经济适用房项目的计税毛利率为3%；非经济适用房项目，位于呼和浩特市城区和郊区的为20%，位于其他盟市首府及郊区的为15%，位于其他地区的为10%。
其中经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》(建住房[2004]77 号)等有关法规的规定。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
第二十九条 待开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。该项调整工作按纳税年度一年调整一次。计算公式为：
年度应纳税所得额=本年度已售开发产品的应纳税所得额+本年度尚未征收税款的预售收入毛利额+本年度已转为实际销售收入的预售收入部分的实际毛利额与预计毛利额之间的差额
本年度已转为实际销售收入的预售收入部分的实际毛利额与预计毛利额之间的差额=本年度转为销售收入的预售收入金额×(实际毛利率-预计毛利率)
实际毛利率=本年度已售开发产品的销售毛利额÷本年度销售收入总额
第五章 应税行为的特殊规定
第三十条 开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。
第三十一条 开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
(一)凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配原则给投资方(即合作、合资方，下同)开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
(二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
1、开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2、投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。
第三十二条 以土地使用权参与房地产开发项目的，分以下情况处理：
(一)企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
1、企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
2、接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品(包括首次取得和以后应取得的)和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。
(二)企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
1、企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。
上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。
2、接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。
第三十三条 关于代建工程和提供劳务的税务处理问题，按以下规定处理：
(一)开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采取完工百分比法按季确认收入的实现。
完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。
(二)开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
第六章 征收管理
第三十四条 房地产开发企业应按季预缴企业所得税。其中实行查帐征收的开发企业，应按当期实际数预征企业所得税，计算公式如下：
本季应纳所得税额＝(当期累计应纳税所得额＋当期累计预计毛利额)×适用税率-已实际缴纳的企业所得税
当期累计预计毛利额=本季预售收入×预计毛利率+以前各期累计毛利额
第三十五条 对房地产开发企业的征收管理适用国家税务总局印发的《核定征收企业所得税暂行办法》和自治区地方税务局下发的《企业所得税纳税人分类征收管理暂行办法》。
第三十六条 房地产开发企业有下列情形之一的，主管税务机关对其企业所得税进行核定征收：
1、依照法律、行政法规的规定可以不设置帐簿的；
2、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置帐簿的；
3、擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的；
4、虽设置帐簿，但帐目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查帐的；
5、发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
6、纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第三十七条 对实行核定征收的房地产开发企业，其应纳所得税额的计算公式如下：
应纳所得税额＝应纳税所得额×适用税率
应纳税所得额＝收入总额×应税所得率
收入总额＝经营收入＋预售收入
经营收入包括主营业务收入、其他业务收入、营业外收入、补贴收入和投资收益等，对于主营业务收入可结合同类房地产市场销售价格与其已售面积进行核定。
房地产开发企业的应税所得率为10％＿20％。具体比例由盟市地方税务局确定，一经确定，一年内不得变动。
第三十八条 房地产开发企业和以销售(包括代理销售)开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。
第三十九条 房地产开发企业在核定征收期间，不允许弥补亏损。
第七章 附则
第四十条 本办法由自治区地方税务局负责解释。
第四十一条 本办法从2007年7月1日起执行，同时《内蒙古自治区地方税务局关于印发房地产开发企业所得税征收管理暂行办法的通知》(内地税发[2005]38号)废止，对国家已有的政策规定，不受此时间限制。
二〇〇七年七月十八日
内蒙古自治区地方税务局办公室 2007年7月18日印发
打字：任 华 校对：税政一处 赵峰 
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