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| 发文标题： |
河北省地方税务局关于印发《河北省房地产开发企业所得税征收管理办法[试行]》的通知 |
| 发文文号： |
冀地税函[2003]113号 |
| 发文部门： |
河北省地方税务局
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| 发文时间： |
2003-12-8 |
| 实施时间： |
2004-1-1 |
| 法规类型： |
企业所得税
税款征收
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| 所属行业： |
房地产业
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| 所属区域： |
河北
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| 发文内容： |
各市地方税务局：
为加强对房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，省局制定了《河北省房地产开发企业所得税征收管理办法(试行)》，现印发给你们，请遵照执行。
二○○三年十二月八日
河北省房地产开发企业所得税征收管理办法(试行)
第一章 总则
第一条 为加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、国家税务总局《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》等有关法律、法规的规定，结合房地产开发企业的经营特点，制定本办法。
第二条 本办法所称房地产开发企业是指由河北省地方税务部门负责征收企业所得税的各类从事房地产开发的企业。
第三条 房地产开发企业一律以实行独立经济核算的企业为企业所得税的纳税人。实行独立经济核算是指纳税人应同时具备在银行开设结算账户；独立建立账簿，编制财务会计报表；独立计算盈亏等条件。
第四条 实行核定应税所得率征收方式缴纳企业所得税的房地产开发企业，一律按国家税务总局规定的应税所得率10%—20%执行。具体比例由各市地方税务局根据当地实际情况确定。
第二章 纳税管理
第五条 房地产开发企业要根据本单位实际，健全财务会计机构，配备专职会计人员，按地方税务机关要求，凭合法、有效凭证记账，依据企业财务会计制度进行核算，按期编制并报送财务会计报表。
第六条 房地产开发企业的下列财务会计处理办法，应报当地主管地方税务机关备案：
(一)根据财务会计制度的规定，自行选择确定的固定资产折旧方法、折旧年限和净残值比例；
(二)职工养老保险金、失业保险基金、医疗保险基金、住房公积金的提取比例；
(三)坏账损失的核算办法(备抵法或实际核销法)；
(四)需从成本中预提的费用项目和标准；
(五)成本核算办法；
(六)国有企业工效挂钩方案及效益工资清算结果；
(七)企业内部财务管理办法；
(八)其它应报送地方税务机关备案的有关资料。
第七条 房地产开发企业发生的下列事项，应报经地方税务机关审批。
(一)上缴总机构的管理费；
(二)坏账损失的扣除；
(三)资产的盘亏、毁损、报废的扣除；
(四)集体企业工效挂钩方案及效益工资清算；
(五)纳税人亏损额的认定及弥补以前年度亏损；
(六)应报送地方税务机关审批的其它事项。
第八条 主管地方税务机关对房地产开发企业报送的财务会计报表及纳税申报表等有关纳税资料要进行认真审核，并分户建立纳税资料档案，随时掌握纳税人增减变化情况。同时，要根据当地实际，确定重点税源大户，建立联系点，及时掌握税源变化情况。
第三章 应税收入的确认
第九条 房地产开发企业的收入分为营业收入和营业外收入。营业收入包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入以及其他业务收入。营业外收入包括固定资产盘盈和出售净收益，因债权人缘故确实无法支付的应付款项、罚款收入、教育费附加返还款以及其他非营业收入。
第十条 房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：
(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现；
(二)采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；
(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现；
(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
1．采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现；
2．采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现；
3．采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；
4．采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
委托方和接受委托方应按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
(五)将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：
1．将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现；
2．将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
(六)以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。
第十一条 开发产品预售收入的确认：
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率
预售收入的利润率不得低于15%(含15%)，由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类(或分项)确定。
预售开发产品完工后，企业应及时按本办法第十条 规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润(或亏损)额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。
第十二条 开发产品视同销售行为的收入确认。
(一)下列行为应视同销售确认收入：
1.将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
2．将开发产品转作经营性资产；
3．将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；
4．以开发产品抵偿债务；
5．以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
(二)视同销售行为的收入确认时限：视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
(三)视同销售行为收入确认的方法和顺序：
1．按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
2．由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；
3．按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15%(含15%)，具体由主管地方税务机关确定。
第十三条 代建工程和提供劳务的收入确认：
房地产开发企业代建工程和提供劳务在一个纳税年度内的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；不在一个纳税年度内的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。
房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
第四章 成本费用的扣除
第十四条 房地产开发企业在计算应纳税所得额时准予扣除的项目，是指与其取得收入有关的成本、费用和损失。包括：
(一)成本，即生产、经营成本。是指房地产开发企业为生产、经营商品和提供劳务等所发生的各项直接费用和各项间接费用；
(二)费用，即房地产开发企业为生产、经营商品和提供劳务等所发生的销售费用，管理费用和财务费用；
(三)税金，即房地产开发企业按规定缴纳的营业税、城市维护建设税、土地增值税，教育费附加可视同税金；
(四)损失，即房地产开发企业生产、经营过程中的各项营业外支出，已发生的经营亏损和投资损失以及其他损失。
第十五条 房地产开发企业准予扣除的成本和费用支出应遵循与应税收入相配比的原则，并按税收法律、法规规定的扣除标准执行，其财务、会计处理与税收规定不一致的，应依照税收规定予以调整，按税收规定允许扣除的金额，准予扣除。
第十六条 房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。
开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。
房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。
下列项目按以下规定进行扣除：
(一)销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积
销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
(二)土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。
1．属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象；
2．属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。
(三)建筑安装工程费。房地产开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，必须提供合法、有效的凭证方可在税前扣除。
(四)借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。
(五)开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。
(六)土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。
(七)成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。
(八)广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。
(九)折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除。临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。
第十七条 企业所得税前允许扣除的项目，必须遵循真实、合法、合理的扣除原则。除国家税法规定外，房地产开发企业根据财务会计制度等规定提取的任何形式的准备金不得在税前扣除。
第十八条 房地产开发企业在计算应纳税所得额时，下列项目不得扣除：
(一)资本性支出；
(二)无形资产受让、开发支出；
(三)违法经营的罚款和被没收财物的损失；
(四)各项税收的滞纳金、罚金和罚款；
(五)自然灾害或者意外事故损失有陪偿的部分；
(六)超过国家规定允许扣除的公益、救济性的捐赠，以及非公益、救济性捐赠；
(七)各种赞助支出；
(八)贿赂等非法支出；
(九)存货跌价准备金、短期投资跌价准备金、长期投资减值准备金、风险准备基金，以及国家税收法规规定可提取的准备金之外的任何形式的准备金；
(十)税收法规有具体扣除范围和标准(比例或金额)，实际发生的费用超过或高于法定范围和标准的部分；
(十一)与取得收入无关的其它各项支出。
第五章 纳税调整
第十九条 对房地产开发企业超过税法规定标准扣除的各种成本、费用和损失，应予调增应纳税所得额。主要项目包括：工资薪金支出、职工福利费、职工教育经费、工会经费、业务招待费、业务宣传费、广告费、公益救济性捐赠、坏账损失、冬季取暖费、防暑降温费、劳动保护费、提取折旧费、无形资产及递延资产摊销、其它。
房地产开发企业报经地方税务机关批准已作为坏账扣除的应收款项，在以后年度全部或部分收回时，一律调增收回年度的应纳税所得额。
第二十条 房地产开发企业在基本建设、专项工程及职工福利等方面使用本企业的商品、产品的，无论其在财务会计上如何处理，均应作为收入，并相应调增应纳税所得额。
第二十一条 对税法不允许扣除但房地产开发企业已作为扣除项目扣除的资本性支出，无形资产受让开发支出，违法经营罚款和被没收财物损失，各项税收的滞纳金、罚金和罚款，自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分，非公益救济性捐赠，各种赞助支出，与收入无关的各项支出等，应调增应纳税所得额。
第二十二条 房地产开发企业实现所得后，需弥补以前年度亏损的，按规定报经主管地方税务机关批准后，调减其应纳税所得额。
第六章 征收管理
第二十三条 主管税务机关要对所辖房地产开发企业的所得税征收方式在每年的三月底前进行鉴定(由企业提出申请)；凡不符合核实征收条件的，一律实行核定应税所得率征收方式。
房地产开发企业具有下列情形之一的，应采取核定应税所得率征收方式征收企业所得税：
(一)只能准确核算收入总额，或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的；
(二)只能准确核算成本费用支出，或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能核算的；
(三)账目设置和核算虽然符合规定，但并未按规定保存有关账簿、凭证及有关纳税资料的；
(四)发生纳税义务，未按照税收法律法规规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的。
第二十四条 实行查账征收和实行定率征收的房地产开发企业，应按月或季预缴所得税税款。房地产开发企业无论盈利或亏损，均应在月或季度终了后15日内，向其所在地主管税务机关报送会计报表和预缴所得税申报表；年度终了后45日内，向其所在地主管税务机关报送会计决算报表和所得税申报表。
第二十五条 房地产开发企业缴纳的企业所得税，按年计算，分月或季预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。预缴方法一经确定，不得随意改变。已预缴的税款少于全年应缴税款的，应在年度终了后4个月内结清应补缴的税款。预缴税款超过应缴税款的，主管税务机关应及时办理退税。
第二十六条 房地产开发企业在纳税年度中间发生合并，分立的，依据税收法规的规定合并、分立后其纳税人地位发生变化的，应在办理变更税务登记之前办理企业所得税申报，及时进行汇算清缴，并结清税款；其纳税人的地位不变的，纳税年度可以连续计算。
第二十七条 房地产开发企业在纳税年度中间破产或终止生产经营活动的，应自停止生产经营活动之日起30日内向主管税务机关办理企业所得税申报，60日内办理企业所得税汇算清缴，并依法计算清算期间的企业所得税，结清应缴税款。
第七章 附则
第二十八条 本办法未明确的有关应税收入、税前扣除的确定以及其它未尽税务事宜，应依据有关税收法律法规的规定执行。
第二十九条 各市地方税务机关可依据本办法，结合当地实际制定具体实施办法，并报省局备案。
第三十条 本办法自2004年1月1日起执行。
第三十一条 本办法由河北省地方税务局负责解释。
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