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各区地方税务局、直征局、外税分局、稽查局、信息技术分局：
为了加强我市房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，现将《厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》印发给你们，请遵照执行。各单位对执行中出现的问题及有关情况请及时向市局反馈。
附件：
1.厦门市土地增值税纳税申报表
2.基础资料表
3.土地增值税项目登记表
4.通知书格式
5.主管税务机关移交稽查局土地增值税清算案件交接表
6.收入和扣除项目明细表(按年度统计)
7.收入和扣除项目明细表(按类别统计)
二○一○年一月二十六日
厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法
第一章 总则
第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)等有关规定，结合我市房地产开发经营业务的特点，制定本办法(以下简称《办法》)。
第二条 《办法》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条 《办法》所称土地增值税清算(以下简称“清算”)，是指房地产开发企业(以下简称“纳税人”)在符合清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税纳税申报表》(见附件1)，向主管税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税款，并对清算申报的真实性、准确性和完整性负责。
第五条 主管税务机关应当加强土地增值税政策宣传辅导，为纳税人提供优质纳税服务。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第二章 前期管理
第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，督促纳税人填报《房地产开发企业土地增值税基础资料登记表(一)、(二)》(见附件2)和《土地增值税项目登记表》(见附件3)，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
主管税务机关应当落实土地增值税重点税源户监控制度，并按规定及时反馈重点税源户税源信息及监控情况。
第七条 主管税务机关应加强调研和纳税评估，关注纳税人项目开发期间的会计核算工作，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
第八条 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，主管税务机关应当要求纳税人按项目或按分期项目开具发票，并按《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的要求做好发票的开具、保管工作。
第三章 清算受理
第九条 纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算。
(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
(三)直接转让土地使用权的。
第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；
(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
对前款所列第(一)项情形，对于房地产开发项目存在《办法》第十七条第一款规定的视同销售情形的，视同销售的房地产面积应当计入已转让房地产建筑面积计算销售比例。
对前款所列第(三)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
第十一条 对于符合《办法》第九条规定，应当进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
对于符合《办法》第十条规定主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达《土地增值税清算通知书》(见附件4)，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
纳税人可自愿委托符合资质的税务中介机构对房地产开发项目进行土地增值税清算鉴证。
按《办法》第九条规定应当进行清算的纳税人以及主管税务机关依据《办法》第十条规定确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限届满拒不清算或拒不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定处理，同时发出《责令限期改正通知书》(见附件4)，要求其在30日内办理清算手续，纳税人在规定的期限届满仍未改正的，可按照规定填报《主管税务机关移交稽查局土地增值税清算案件交接表》(见附件5)，经审批后移交稽查局进行检查。
第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料
(一)厦门市土地增值税纳税申报表(见附件1)及《收入和扣除项目明细表(按年度统计)》(见附件6)、《收入和扣除项目明细表(按年度统计)》(见附件7)。
(二)房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
(三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证和契税完税凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
(四)主管税务机关要求报送的其他与清算有关的资料。
(五)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
第十三条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》(见附件4)，同时转入清算审核程序。对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的、《鉴证报告》内容不规范、审核鉴证事项情况不清楚的，主管税务机关应退回纳税人补充资料或重新修改《鉴证报告》，并向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》(见附件4)，要求纳税人在30日内补报。纳税人在规定的期限内补齐清算资料或提交规范的《鉴证报告》后，主管税务机关予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》，同时转入清算审核程序。
对不符合清算条件的项目，主管税务机关不予受理。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。
第四章 清算审核
第十四条 主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在发出《土地增值税清算受理通知书》之日起60日内完成清算审核(不含纳税人应主管税务机关要求的补正材料时间)。主管税务机关的清算审核以案头审核为主，必要时可开展实地审核。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
主管税务机关应当在完成土地增值税清算审核之日起10日内向纳税人发出《土地增值税清算申报通知书》(见附件4)，要求纳税人在收到《土地增值税清算申报通知书》之日起15日内办理清算申报。纳税人在此期限内补缴的土地增值税，不加收滞纳金。
清算结果为退税、清算结果与主管税务机关预先了解明显不符或有其他明显异常情形的，主管税务机关应当按照规定填报《主管税务机关移交稽查局土地增值税清算案件交接表》，经审批后移交稽查局进行核查。
经审批需移交稽查局审核的项目，由稽查局根据规定对纳税人做出相应处理。
第十五条 土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准，以分期项目为单位清算。开发项目中包含普通住宅和非普通住宅的，应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
第十六条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
主管税务机关应当根据纳税人报送的清算资料，结合销售发票、商品房买卖合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房预售许可证、测绘结果以及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入。必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
主管税务机关应当评估纳税人房地产销售价格的合理性，审核有无售价明显偏低情形，对于售价明显偏低的，要求纳税人提供书面说明。对于售价明显偏低又无正当理由的，由主管税务机关按照《办法》第十七条第一款的规定确定转让房地产的收入。
第十七条 非直接销售和自用房地产的收入确定
(一)纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格确定。
(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
第十八条 土地增值税扣除项目包括：
(一)取得土地使用权所支付的金额；
(二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；
(三)房地产开发费用；
(四)与转让房地产有关的税金；
(五)国家规定的其他扣除项目。
第十九条 扣除项目应当符合下列要求：
(一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
(三)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
(四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
(六)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
第二十条 纳税人应当准确核算取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费。
(一)纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”，准予扣除。对纳税人逾期开发补缴的土地出让金，允许计入为取得土地使用权所支付的款项，准予扣除，但纳税人缴纳的土地闲置费、滞纳金和罚款不得扣除。
(二)同一宗土地有多个开发项目，纳税人应当按照合理、合规的方法分摊土地成本，准确计算各项目所占的土地面积和土地成本。
(三)纳税人应当准确核算取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费，支付的拆迁补偿费应当与拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证相对应且已实际发生。
1、对纳税人无偿或以较优惠价格归还给搬迁户的，应视同销售计算其收入。对等面积安置部分，其收入按安置房的价格计算，具体金额包含重置价和补差价。对超面积部分应按《办法》第十七条第一款规定确认收入。对于回迁房的开发成本按等面积安置部分确认的收入为扣除额。
2、纳税人采取异地安置的，异地安置的房屋价值按厦门市政府公布的当年安置房价格视同货币安置计入开发成本。
3、货币安置拆迁的，纳税人凭合法有效凭据计入开发成本。
第二十一条 主管税务机关应当重点审核建筑安装工程费。
(一)实际发生额应当与工程结(决)算报告、审计报告、工程施工合同记载的内容相符，应当取得厦门市地方税务局监制的《建筑业统一发票》；
(二)纳税人自购建筑材料时，自购建材费用有无包含在施工企业开具的建筑业统一发票价款中重复计算；
(三)必要时，主管税务机关可参照我市同期同类开发项目单位平均建安成本或我市建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出的合理性；
(四)纳税人采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况；
(五)主管税务机关可利用我局建筑业税收管理系统和房地产税收管理系统，对纳税人取得的建筑安装工程费与其施工方登记的建安项目开票信息进行比对，验证纳税人所取得的《建筑业统一发票》的真实性和准确性。
第二十二条 纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
(一)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
(二)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
(三)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
第二十三条 纳税人销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
第二十四条 主管税务机关应当重点审核利息支出。
(一)利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除。纳税人向金融机构借款，因逾期还款，银行收取的滞纳金、罚息或罚款不得计入房地产开发费用计算扣除。
(二)无论纳税人借款利息支出如何核算，清算时均应按房地产开发费用的规定计算扣除。纳税人在房地产开发成本中核算利息支出的，应从房地产开发成本中调整至房地产开发费用。
(三)分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，应当按照项目合理分摊。
第二十五条 纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证及资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
第二十六条 对于县级以上人民政府要求纳税人在售房时代收的各项费用，代收费用并入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不得作为加计扣除的基数。代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不计入扣除项目金额。
第二十七条 主管税务机关在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。
主管税务机关应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实，是否存在隐瞒收入的情形。
第二十八条 税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按主管税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。
纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。对符合要求和规定的鉴证报告，主管税务机关可以采信；不符合要求和规定的主管税务机关可以不予采信，并应当告知其理由。
第五章 核定征收
第二十九条 主管税务机关在清算审核或稽查局在稽查审核过程中，发现纳税人有下列情形之一的，可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地房地产开发企业的土地增值税税负情况，按确定的销售收入以不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。
(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。
(四)税务机关确定应核定征收的其他情形。
第三十条 主管税务机关通过清算审核对清算项目需要进行核定征收的，应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》(见附件4)和《土地增值税核定征收通知书》(见附件4)送达纳税人。
移交稽查审核的房地产开发项目需要进行核定征收的，应由稽查部门向纳税人开具《土地增值税核定征收通知书》送达纳税人。
第三十一条 符合《办法》第二十九条规定的核定征收条件的，由税务机关发出《土地增值税核定征收通知书》后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款。
第三十二条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。
第六章清算后再转让房地产的处理
第三十三条 土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的(以下简称清算后再转让)，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
土地增值税清算后收取的清算时已转让房地产的补面积差款项直接作为增值额，按清算时确定的适用税率计算缴纳土地增值税。
第三十四条 纳税人清算后再转让房地产应当按月区分普通住宅和非普通住宅分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
第三十五条 纳税人清算后再转让房地产的，对于买卖双方签订的房地产销售合同有约定付款日期的，纳税义务发生时间为合同签订的付款日期的当天；对于对采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。在签订合同时，可按合同约定的销售额按《办法》计算增值额、增值率和应纳土地增值税，再根据各期收入占销售额的比重分期申报缴纳土地增值税。
第七章 其他事项
第三十六条 主管税务机关负责将清算工作中形成的资料与原保存的该项目税务资料应按规定合并立卷。对于成片开发分批清算土地增值税的项目，应在全部办理清算土地增值税税款工作后再进行归档。
第三十七条 对纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、逃避缴纳税款等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处罚。
第三十八条 《办法》未尽事项，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)和其他有关规定执行。
第三十九条 《办法》自2010年2月1日起执行，原《厦门市地方税务局关于印发厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知》(厦地税发〔2007〕108号)即行废止。 
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