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各设区市地方税务局，省局稽查局、省局直属分局：
现将《房地产开发企业所得税征收管理暂行办法》印发给你们，请结合本地实际认真贯彻执行，并将执行中的有关情况和问题及时上报省局。个人所得税的征收管理按有关规定办理。
二○○四年七月二十日
房地产开发企业所得税征收管理暂行办法
第一条 为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、国家税务总局关于印发《核定征收企业所得税暂行办法》(国税发[2000]38号)和《关于房地产开发企业征收所得税有关业务问题的通知》(国税发[2003]83号)等有关税收法律、法规规定，结合房地产开发企业生产经营特点，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省地税机关管辖的实行独立经济核算的各种经济性质的房地产开发企业纳税人，以及从事房地产开发业务的其他企业纳税人。
第三条 房地产开发企业，每一纳税年度的收入总额扣除成本、费用及损失等准予扣除项目后的余额，为应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税，并按月或按季实行分期预缴，年终汇算清缴。
应纳所得税额=应纳税所得额×适用税率
应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额
第四条 房地产开发企业的收入总额包括生产经营收入和其他收入。生产经营收入包括：商品房销售收入、土地转让收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入和出租房租金收入等；其他收入包括：商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入及其他有关收入等。
第五条 房地产开发企业开发产品销售收入应根据收入来源的性质和销售方式的不同，按下列原则分别确认收入的实现：
(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现；
(二)采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认销售收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；
(三)采取银行按揭贷款方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转帐之日确认收入的实现。
(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
3、采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
4、采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结算已销开发产品的清单。已销开发产品的清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
(五)将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：
1、将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
2、将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
(六)以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。
(七)开发产品视同销售行为的，应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。下列行为应视同销售确认收入：
将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励；转作经营性资产；用于对外投资、分配给股东或投资者；抵偿债务；用于非货币性资产交易。
上述(六)(七)款收入确认的方法和顺序为：
1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
2、由主管地税机关参照同类开发产品市场公允价值确定;
3、按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15%，具体由主管地税机关确定。
(八)代建工程和提供劳务的，应按以下原则确认收入的实现：
1、房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；
2、持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现；
完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。
3、房地产开发企业在代建工程和提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
其他开发产品销售以及房地产企业的其他收入按现行相关规定执行。
第六条 采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行调整。
预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率
当期应缴企业所得税额=(当期应纳税所得额+预计营业利润额)×适用税率
预售收入的利润率不得低于15%，由主管地税机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类(或分项)确定。
对列入省级以上安居工程计划的开发项目，其发生的预售开发产品利润率由主管地税机关按3%审核确定。
第七条 预售开发产品完工后，企业应及时按本办法第五条收入确认的原则计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润(或亏损)额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。
第八条 房地产开发企业准予扣除项目包括开发产品经营过程中发生的与取得收入相关的成本、费用、税金和损失。
第九条 房地产开发企业应正确核算列入开发成本的各项费用，并严格区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。
第十条 开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。
第十二条 下列项目按以下规定进行扣除：
(一)销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
成本对象总成本是指应归属于可售房地产的土地使用费(或土地出让金)，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设备费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。
(二)土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。
1、属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。
2、属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。
(三)借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。
(四)开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。
(五)土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。
(六)成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。
(七)广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。
(八)折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作本企业经营性资产，可以按规定提取折旧准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。
(九)其他扣除项目和标准按税法有关规定执行。
第十三条 纳税人应按照国家法律、法规和税法规定设置帐簿，按国家财务制度规定，建帐建制，区分不同开发项目准确核算收入、成本、费用和盈亏。每一项目开发前，企业应将项目立项书、规划许可、国有土地使用权证、工程概算等资料的复印件，以及地税机关要求提供的其他资料报主管地税机关备案。
第十四条 纳税人有下列情形之一的，应采取核定征收方式征收企业所得税：
一、依照税收法律法规规定可以不设帐簿的或按照税收法律法规规定应设置但未设置帐簿的；
二、只能准确核算收入总额，或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的；
三、只能核算成本费用支出的，或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的；
四、收入总额及成本费用支出均不能正确核算，不能向主管税务机关提供真实、准确、完整纳税资料，难以查实的；
五、帐目设置和核算虽然符合规定，但并未按规定保存有关帐簿、凭证及有关纳税资料的；
六、发生纳税义务、未按照税收法律法规规定的期限办理纳税申报，经地税机关责令限期申报，逾期仍不申报的。
第十五条 采取核定征收方式征收所得税的，全部实行核定应税所得率的方式征收，核定应税所得率的幅度为10%-20%。当期应纳所得税额按下列公式计算：
应纳所得税额=(当期销售收入+当期预售收入-上期预售款在当期结转销售收入)×应税所得率×适用税率
第十六条 企业所得税征收方式鉴定工作每年进行一次，时间为每年的1月至3月底。新办企业应在领取税务登记证后三个月内进行鉴定。征收方式一经确定，如无特殊情况，在一个纳税年度内不得变更。实行纳税人自行申报纳税，地税机关查帐征收方式的，如有第十四条规定情形，一经查实，可随时变更为核定征收的方式。
第十七条 鉴定征收方式的程序如下：
1、纳税人填写《企业所得税征收方式鉴定表》报主管地税机关。
2、主管地税机关调查后，写出详细的调查报告，并在鉴定表上签署意见。
3、对实行核定征收方式的，由县(市、区)地税局审核批准；对实行查帐征收方式的，由设区市地税局审核批准。
第十八条 纳税人享受税收优惠和涉税事项应按税收管理权限报经批准后，方能施行。但实行核定征收方式的纳税人不能享受税收优惠。
第十九条 纳税人应按税法规定的申报期限办理纳税申报，每月(季)终了后15日内向其所在地主管地税机关报送预缴企业所得税纳税申报表和财务报表；年度终了后45日内向其所在地主管地税机关报送《企业所得税纳税申报表》、年度会计决算报表和地税机关要求提供的其他材料。年度终了后四个月内按项目汇总进行汇算清缴，多退少补。
纳税人预缴所得税时，应当按纳税期限的实际数预缴。按实际数预缴有困难的，可以按上年度应纳税所得额的1/12或1/4预缴，或者经当地地税机关认可的其他方法分期预缴所得税。预缴方法一经确定，不得随意改变。
企业在报送《企业所得税纳税申报表》时，必须按开发项目单独申报，如有多个开发项目应汇总一张申报表。各分项目的申报表作为汇总表的附表。
第二十条 主管地税机关要对房地产开发企业实行全程跟踪管理，要建立分项目的税收征收管理辅助资料，资料内容包括每个开发项目以及住宅、商铺等分类项目的总投资、总建筑面积、施工面积、总可售面积、销售面积、平均售价；每个年度实现的销售收入、预售收入、结转销售成本、应缴税款、预缴税款、应补税款、应退税款等情况。
第二十一条 主管地税机关要加强对房地产开发企业纳税申报的审核、稽核，对财务核算和纳税申报不正确的，应责令限时改正。各级地税机关要合理调配稽查力量，加强对房地产开发企业的稽查力度，将房地产开发企业列入每年检查的重点。对不按期申报或申报不实的，要按《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
第二十二条 本办法从2004年9月1日起执行，由江西省地方税务局负责解释。
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