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| 发文标题： |
福建省人民政府印发关于《福建省商品房价格管理暂行规定》 |
| 发文文号： |
闽建房[1987]6号 |
| 发文部门： |
福建省人民政府
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| 发文时间： |
1987-4-29 |
| 实施时间： |
1987-7-1 |
| 法规类型： |
价格管理
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| 所属行业： |
房地产业
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| 所属区域： |
福建
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| 阅读人次： |
4040 |
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| 发文内容： |
第一条 为加强商品房的市场管理和商品房价格管理，加速住宅商品化进程，推动城市住房制度的改革，特制定本规定。
第二条 凡经营商品房的企业，都必须执行本规定。
第三条 制定商品房价格必须遵循下列原则：
1.按照价值规律，促使商品房经营企业加强经济效益核算，改善经营管理，降低成本，提高社会效益、经济效益和环境效益。
2.“按质论价，分等定价”。除工程成本等固有的价格因素外，要考虑房屋的质量、结构、层次、朝向、自然环境、所处地段、交通条件等调节因素，正确制定质量标准、等级标准、按质分等核定商品房价格。
3.要同当前住房制度改革的总要求相适应，按照目前房租实际水平和人民群众的支付能力，以“保本微利”的要求核定商品住宅的价格水平。
4.要建立竞争型价格模式。经营商品住宅，要以当地政府制定的价格为最高限价，允许向下浮动；非住宅用房，允许上下浮动。
第四条 商品房价格因素：
1.房屋本身的建筑造价，包括土建造价、室内水电等设备安装费和建筑材料差价。
2.征地拆迁费用包括征用土地补偿费，耕地占用税、拆迁补偿安置费。
3.三通一平费包括通水、通电、通路和场地平整费用。
4.室外配套费包括小区内道路、路灯、通讯、给排水、污水处理、煤气管道、环卫设施、公共绿地、绿化和建筑小品等建设费用。
5.利息一般以一年利率为限，计算基数由各城市根据当地资金占用情况确定。
6.经营管理费包括工资、劳保福利、旅差费、办公费、广告费、上缴各级行业归口管理部门的管理费等。
7.其他用费包括小区规划及系统工程设计费、地质勘探费、工程质量监督费、工程试验费等。
8.利润。
第五条 商品房附加价格因素(即商品房销售代征费) ：
1.公共设施费包括小区幼托、中小学、文化站和行政管理(如居委会、房管站、派出所)用房的建设费。公共设施费原则上由地方财政投资，如地方财政无力承担，经市人民政府或地区行署批准，可例入售价外的代征费。
2.城建大配套征地附加费(系指闽政(1986)综413号文规定的城市基础设施配套费)，作为代征费。
3.建筑税。
第六条 直接向个人出售的商品房住宅的价格可按下列因素计算：
1.房屋本身的工程造价；
2.征地拆迁费；
3.三通一平费；
4.室外配套费；
5.利息(个人购房已预付购房款或订金的，应相应不计利息或少计利息)；
6.经营管理费。
旧住宅出售给个人，可比照此规定计算，然后按成新程度折价出售。
第七条 营业性用房(如写字楼、旅馆、店铺等)的价格因素，可在第四条规定的基础上，再增加地段差价(即级差地租、下同)因素。商品住宅地段差价，由各市、县根据购买力及市场供求情况合理确定。
第八条 成片开发的商品房价格，原则上以居住小区(新村)为单位进行核定。房屋本身造价、利息、管理费和利润直接计入以幢为单位的房屋价格。如果房屋基础部分造价悬殊太大的应在小区范围内拉平。征地拆迁费、三通一平费、室外配套费和其他费用按小区(新村)房屋建筑总面积分摊。
第九条 房屋本身工程造价、三通一平费、室外配套费均按工程成本费计入价格，经营管理费按工程成本和征地拆迁费的3%计取(其中0.5%上缴各级行业归口管理部门)；利息利率按银行规定；征地费和其他费用按当地平均定额或实际发生的费用计取；利润按工程成本、管理费、其他费用三项之和为基数并以开发公司相应的等级，分别按3%-5%计取。
第十条 商品房价格计算公式：
△工程成本＝房屋本身工程造价-三通一平费-室外配套费；
△售价＝(工程成本-管理费-其他费用)×(1-利润率)-征地拆迁费-利息；
△综合售价＝售价±(朝向、层次、地段差价等调节因素)。
第十一条 商品房地段差价，大中城市按最繁华区、繁华区、一般市区、边缘发展区和远郊区五个等级，小城市按四个等级，县镇按三个等级划分，具体地段划分界线，由各市、县政府根据具体情况及供求关系确定。
商品房经营单位地段差价的收入，应上交当地房地产行业归口管理机关调节使用，主要用于远郊区地段差价补贴、地形复杂地段开发补贴，也可安排部份公房建设解决无力建购房的居民住房问题。
地段差价收取标准，以房屋售价为基数，城市最繁华区增加25%；繁华区增加15%；一般市区增加5%；边缘发展区不增不减；远郊区减少10%。
第十二条 住宅楼不同层次差价只允许控制在±10%的幅度内调整，各层楼房增减百分比之代数和应为零。
第十三条 各市、县的房管(建委)部门、物价部门、建设银行，可按照本规定的原则，结合当地实际情况，制定本市、县商品房价格管理实施细则，组织编制本市、县的“商品住宅最高价格限额表”(分结构、分地段、分层次、分标准)，报当地人民政府批准执行，并报省物价委员会、省建设委员会和省建行备案。
第十四条 各商品房开发经营单位编制的工程概预算，须经当地建设银行审核后，方可作为成本依据，并与其他可计入价格的成本项目的资料一并报当地房管(建委)部门和物价部门审批。
第十五条 省物价委员会、省建设委员会和省建设银行负责指导督促各地认真执行本规定，对违反本规定计价原则、计价范围、更改计价办法的问题，有权纠正。
第十六条 经营单位必须严格执行本规定。各级物价检查机关对不按规定自行订价、擅自提价的，可按《对违反物价纪律实行经济制裁的暂行规定》查处。
第十七条 经济特区、经济技术开发区或用外汇、侨汇购房的，可根据不同情况、不同销售对象，采取优惠、协商价格。
第十八条 本规定自一九八七年七月一日起执行。
第十九条 本规定解释权属福建省建设委员会。
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