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| 发文标题： |
云南省建设厅云南省发展和改革委员会云南省财政厅云南省国土资源厅中国人民银行昆明中心支行云南省地方税务局中国银行业监督管理委员会云南监管局关于贯彻国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见文件的通知 |
| 发文文号： |
云建房[2005]571号 |
| 发文部门： |
其他地方机构
云南省财政厅
云南省地方税务局
云南省建设厅
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| 发文时间： |
2005-9-30 |
| 实施时间： |
2005-9-30 |
| 法规类型： |
价格管理
建设管理
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| 所属行业： |
房地产业
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| 所属区域： |
云南
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| 阅读人次： |
4136 |
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| 发文内容： |
各州、市人民政府：
为了贯彻落实好《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号，以下简称《通知》)精神，保持我省住房价格基本稳定，促进房地产业持续健康发展，经省政府同意，现提出以下贯彻意见，请认真贯彻执行。
一、正确领会《通知》精神，确保国务院对房地产的宏观调控政策落到实处
《通知》从国民经济发展、社会稳定的全局出发，针对全国当前房地产市场出现的投资规模过大、商品房价格上涨过快、商品房结构不合理、市场秩序比较混乱等问题，提出了一系列以经济手段为主的综合调控政策，对促进房地产业健康发展，保持经济繁荣和社会稳定具有十分重要的意义，是指导和调控当前和今后一段时期我国房地产市场的重要文件。贯彻好《通知》精神，有利于国民经济协调发展；有利于和谐社会的建立和完善；有利于维护市场的公平效率；有利于维护好广大人民群众的利益。各地、各部门一定要认真学习和正确领会《通知》精神，按照“积极稳妥、把握力度、突出重点、区别对待、因地制宜、分类指导、强化法治、加强监管”的原则，结合当地房地产业的实际，将《通知》贯彻好、落实好，确保我省房地产业持续稳定向前发展。
二、正确分析房地产市场发展形势，进一步统一认识，确保我省房地产业健康发展
在省委、省政府的正确领导及有关部门的共同努力下，我省的房地产业一直保持稳健的发展态势。房地产开发投资逐年递增，2003年房地产开发投资首次突破100亿元，2004年进入快速增长期，投资突破160亿元，增幅达到47.48%。今年1-7月，全省房地产开发投资完成109亿元，同比增长45.1%，投资规模在全国排第20位，在西部地区排第5位；占全省固定资产投资的比重为15.3%，低于全国平均水平6.6个百分点。从我省房地产投资规模小、占固定资产投资比例低的情况看，我省房地产尚不存在投资过热问题。
2004年，全省房地产销售面积和销售额大幅增长，增幅分别达到33%和40.3%；今年1-7月，国家宏观调控政策已经出台，但上述两项指标仍保持了增长的势头，增幅分别达到23.9%和22.1%；商品房销售面积出现较好形势，销售面积大于竣工面积，空置商品房数量继续下降。上述情况分析说明我省房地产市场供求基本平衡，市场发展平稳。
商品房价格稳定。近几年来，全省商品房价格处于相对平稳的态势。今年1-7月，商品房现房销售平均价格为2062元/平方米，大大低于全国平均价2988元/平方米，价格水平在西部地区排第4位，全国排第17位。我省属地震多发地带，从抗震设防要求看，云南建房成本要比其他省区高20%左右。如扣除这一客观存在的成本因素，我省的房价在全国及西部地区排至较末的位置。从近几年商品房价格上涨来看，主要是成本推动型的上涨，不存在商品房价格过高问题。
随着国民经济的持续稳定增长，城市化进程的加快，城市人口的快速增长，近几年我省城镇住宅的供求总量仍将保持不断增长的趋势。一是城镇化进程加快带动住房需求增长。省委、省政府把城镇化和工业化作为今后一段时期云南经济社会发展的重大战略。按照全面实现小康社会的标准，到2020年，我省的城镇化水平要达到50%，要实现这一目标，城镇化率要保持每年增长1个百分点以上。这意味着每年将增加40万城镇人口，带来较大的住房需求。二是居民消费结构升级，带来了改善住房条件的需要。随着国民经济的快速增长，城镇居民可支配收入也将保持稳定增长，消费结构升级速度加快，改善住房条件的要求日益迫切，特别是原来住房条件较差的职工改善性住房需求较大，通过房改购房的城市居民也将进入换购期，住宅消费增长仍有较大空间。三是城镇居民住房不平衡问题较为突出，还有相当部分中低收入家庭住房水平低于平均水平。这部分人的住房需求，将会随收入状况的改变逐渐释放出来。四是云南作为最适宜人类居住的地区之一，越来越多的省外及国外人士到云南购房置业，外销型的住房需求也在逐年增加。因此，在相当长一段时期，我省住宅建设仍处于总量增长型发展时期。需求的日益扩大为我省房地产业发展创造了最为有利的条件。
从以上分析看出，为缩小与其他省区的差距，提高房地产业对国民经济增长的贡献率，我省必须促进房地产业的正常发展。我省的房地产业与其他省区、特别是沿海发达省区相比有明显的差异，各地贯彻宏观调控政策要因地制宜，掌握好调控力度和重点，要通过宏观调控实现房地产业的健康发展。当前，云南房地产业的发展已进入关键时期，各级政府和有关部门要在认清形势的基础上，增强紧迫感和责任意识，从当地实际出发，充分认识发展房地产业的重要作用，认真研究和完善房地产业发展政策措施，进一步加强和完善政府对房地产业的管理和调控，提供优质服务，促进我省房地产业持续健康发展。
三、积极稳妥推进我省房地产业持续健康发展
(一)按照因地制宜、分类指导的原则，落实国家税收调控政策
在落实国家税收调控政策的具体工作中要从云南的实际出发，注意做好分类指导。对于2005年5月31日以前销售的商品住房，按照云政发[2003]173文的规定划分普通商品住房和高档商品住房，并按此标准执行相关税收政策；2005年6月1日以后销售的商品住房，昆明市的普通商品住房标准按向国家有关部门的备案审批标准执行，除昆明市外的州、市、县实施综合开发的商品住房项目，原则上按照普通商品住房对待，实施相应的税收减免等优惠政策。对于各州市已出售给职工的房改房，上市交易时实施普通商品住房交易的税收优惠政策。2005年6月1日以后，个人新购买商品住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；对个人新购买非普通商品住房超过2年转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额金额征收营业税。各级税务部门要简化税收征管手续，提高办事效率，确保税收调控政策的顺利执行。
(二)进一步加强规划工作，强化规划对房地产业发展的调控作用
在城市总体规划和近期建设规划中，要合理确定各类房地产用地的总量、布局、比例和具体地块的容积率等，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，并合理配置路、水、电、气、通讯等市政配套设施。规划部门要严格按照已批准的规划，成片审批房地产开发项目，所有列入建设用地范围的房地产开发项目必须严格按照城市规划的要求进行建设。要随着县(市)城镇建设步伐的加快，加快房地产业的发展。严格城市规划管理，对新增住房实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
(三)搞好对土地市场的调控和管理，合理确定土地供应规模和结构
进一步完善土地收购储备制度及招拍挂制度，增强政府对土地市场的宏观调控能力。近期，要进一步对土地市场进行全面清理，盘活存量土地资产，增加建设用地，特别是普通商品住房建设用地的有效供给，促进土地集约使用和科学利用。进一步健全和完善房地产开发用地计划供应制度，适时适度地调控土地供应量。用于房地产开发的土地要随房地产投资的增长同比例增长。国土资源部门要根据省政府确定的房地产投资规模，保证提供足够的土地供应。加强地价调控，通过综合因素评标，定期公布基准地价等方式，保持合理的地价水平。充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用。
(四)坚持以人为本，不断优化房地产供应结构
强化经济适用住房的建设和管理。要在做好市场需求分析和预测的基础上，组织编制本地经济适用住房“十一五”发展规划及年度建设计划，并通过各种有效措施，降低经济适用住房建设成本。各州、市都要尽快制定和完善经济适用住房销售管理办法，于今年年底前出台并报省建设厅备案。建立和完善经济适用住房购买的申请、审核、审批和公示制度，严格经济适用住房的上市准入条件，严禁将以经济适用房名义取得的土地使用权用于商品房开发。
继续推进普通商品住房建设。要加快发展以中小户型为主的普通商品住宅，增加中低价位、中小套型的有效供应。落实将住房销售价位、套型面积等控制性住房要求作为土地出让前置条件的规定；清理并逐步减少建设过程和消费环节中的行政事业性收费，降低建设成本。努力使普通商品住房价格与大多数居民家庭的购买能力相适应。
建立和完善廉租住房制度。要强化政府住房保障职能，建立以租赁补贴为主、实物配租和租金核减为辅的廉租住房制度。各州、市要于今年年底前制定和完善廉租住房管理办法，报省建设厅备案后公布实施。地方各级财政部门要调整财政支出结构，落实配套资金，形成稳定规范的廉租住房保障资金来源。
(五)积极发挥金融的调控作用
对于符合条件的房地产企业和房地产开发项目，要继续加大信贷支持力度，及时发放贷款；个人贷款购买第一套普通商品住房和经济适用住房的首付比例可维持20%的水平；对符合销售规定的房地产开发项目，各商业银行要积极给予个人按揭贷款支持；各州市住房公积金管理中心要进一步加大个人住房贷款力度，增强住房公积金缴存人的购房能力，增加房地产市场的有效需求。
(六)加快住房分配货币化改革工作
省级机关及昆明市要加快住房补贴发放工作，在资金有限情况下，优先向无房和住房不达标的职工发放住房补贴。其他州市也要创造条件加快住房补贴的发放，增强职工购买住房的能力，实现职工住房潜在需求向有效需求的转变，从政策上引导职工的住房消费方向。
(七)进一步规范房地产市场秩序，完善市场监管
加强房地产企业的资质管理和商品房的预售管理。对取得土地后无正当理由不开发，未取得预售许可证的“内部认购”，以及一房两售、虚假广告、哄抬房价等违法违规行为，开展专项整治，净化市场环境；加强房地产开发企业诚信体系建设，对于发生严重事故、严重违约等质量和信誉问题的房地产企业，清除房地产市场。加强对中介机构的监管，坚决制止一些单位和部门强制消费者接受中介服务以及指定中介服务机构的行为。加快建立完善的房地产信息平台和信息披露制度，及时向社会公布住宅与房地产业发展规划、行业发展政策，定期向社会披露房地产市场运行情况分析，提高房地产市场的透明度。省建设厅要会同有关部门建立联席会议制度，定期对全省房地产市场运行情况进行客观分析，根据市场情况，适时调整政策，合理引导市场。
(八)进一步加大正面宣传和引导，确立正确的舆论导向
各州市要加强房地产市场的正面宣传力度，省新闻办要发挥对宣传媒体的监督作用，杜绝不利于房地产业发展的新闻报道。要通过多种渠道，向公众及时披露有关信息，做好各项政策措施的解释和引导工作，合理引导住房消费，打消群众持币待购的观望心态，保持住房消费的正常增长。
(九)调动和引导好房地产企业的开发积极性
各级政府要加强与房地产企业的沟通和联系，及时提供规范、优质的服务。要维护房地产企业的正当利益，保护房地产企业的开发积极性。各地区、各部门未经国务院和省政府批准，一律不得新增针对开发企业的收费项目。已经出台的收费项目由省建设厅会同省财政厅、省发展和改革委员会等部门进行清理。凡是不符合政策规定的，一律废止。
附件：国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知(略)
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