|
各市国家税务局、市内各国家税务局；市地税稽查局、征收局、各分局、各市地方税务局：
现将《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号，以下简称“办法”)转发给你们，并结合我市实际情况，提出以下具体实施意见，请认真贯彻执行。
一、关于未完工开发产品的计税毛利率
(一)经济适用房、危改房不得低于3%。
(二)政府限价商品住房不得低于5%。
限价房是指《青岛市限价商品住房管理办法》(2008年7月青岛市人民政府令第198号公布)中所规定的普通商品住房。《青岛市限价商品住房管理办法》第十条规定，限价商品住房的价格在土地出让前，由市国土资源和房屋行政管理部门、价格行政管理部门，根据同地段商品住房价格的20%以上比例下浮确定。
(三)别墅不得低于30%。
单户单体单栋同时配套建有庭院、车库的住宅类开发产品视同为别墅。
(四)其他开发产品不得低于15%。
(五)除经济适用房、限价房、危改房外，如果开发项目位于即墨、胶州、胶南、平度、莱西五市区域内的，计税毛利率可以下浮5%，具体由五市国地税局协商会签确定，分别报青岛市国税局和青岛市地税局备案。
(六)房地产企业2009年1月1日后收取的预售收入按照上述计税毛利率执行，以前收取的预售收入按原规定预计毛利率执行。
(七)对同一开发项目(成本核算对象)中含有不同类别开发产品的，应按上述规定的计税毛利率，分别计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
(八)房地产开发企业首次申报未完工开发产品销售收入所得税时，须向企业所得税主管税务机关附送房产管理部门批准的《经济适用房预售许可证》，或《普通商品房预售许可证》，或《商品房预售许可证》文件(复印件)以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送规定文件以及其它相关证明材料的，一律按销售非经济适用房、非普通商品房(即非政府限价商品住房)的规定执行。
二、销售未完工开发产品收入的范围
房地产开发企业销售未完工开发产品收入包括开发产品完工前以各种形式向购买方收取的款项，包括预收款、定金、订金、意向金、预约保证款、合同保证金等。
三、采取委托方式销售开发产品的，受托方开具的已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。
四、开发企业应根据“办法”在开工前合理确定成本对象，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不得随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
五、加强对预提费用的监控管理
开发企业根据“办法”计提预提费用后，年度申报时应将预提费用的明细情况及相关资料报送主管税务机关；整个项目完工后，应对全部预提费用进行清算，对于已预提但实际未发生的费用按规定进行税收处理。开发企业注销时应对全部开发项目预提费用情况进行清算。
六、开发企业在办理年度所得税纳税申报时，应在同时报送的税务鉴证报告中对开发产品完工情况做专项说明，包括本企业各开发项目的地理位置及工程进度概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、工程完工(或预计完工)时间、成本核算对象的确定、可售面积及已售面积、期未预售收入总额、当年实际实现销售收入总额、开发成本及其实际销售成本等。 
|
