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市稽查局、征收局，各分局，各市地税局：
自贯彻国家、省、市房地产税收新政以来，部分基层局在具体税收征管工作中遇到不少政策问题，根据基层局要求，经研究，现对个人出售住房所得征收个人所得税有关问题解答如下：
一、关于夫妻离婚、房屋门牌变化、申请两证合一及房改换证(小证换大证)引起的房产变更，免征个人所得税五年时间标准如何起算问题？
对因夫妻离婚、房屋门牌变化、申请两证合一及房改换证(小证换大证)引起的房产变更，若是同一套房产、同时不变更产权所有人的(离婚的夫妻变更产权所有人例外)，以房屋所有权证变更前的时间，作为征收个人所得税五年标准的起算时间。
二、个人受赠、继承与遗赠取得的住房及再转让此类住房如何计征个人所得税问题？
个人受赠、继承与遗赠取得的住房如何计征个人所得税，市局已专门向国家税务总局书面请示，在国家税务总局未下文明确以前，对个人在受赠、继承与遗赠时取得的住房暂不征收个人所得税。
对继承、遗赠取得的房产，继承人、受遗赠人转让该房产时，按照转让房产的收入额减去住房原值和合理费用后的余额，暂按20%的比例税率征收个人所得税，房产原值按该房产的原始发票等相关凭据确定，合理费用包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税及本次交易在房产交易部门缴纳的应由售房人负担的相关费用；对符合《青岛市地方税务局个人出售住房所得征收个人所得税暂行办法》第四条规定的情形的，可按第五条的规定核定征收个人所得税。
对个人通过赠与取得的房产，受赠人转让该房产时，暂按20%的比例税率全额征收个人所得税。
对上述三种情况取得的住房转让时符合税收优惠条件的，可按规定享受税收优惠。
三、个人之间相互交换住房如何计征个人所得税？
个人交换住房的，对各方应视同销售住房，对符合有关税收优惠的，按规定给与税收优惠，对不符合税收优惠规定的，要按规定征收个人所得税。在计征个人所得税时，须审查双方原始购房发票，对产生的增值，按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，适用比例税率，税率为20%。若住房原值难以确定的，可按照《青岛市地方税务局关于个人出售住房所得征收个人所得税暂行办法》第五条规定的规定征收个人所得税。
四、个人转让办公用房、商业用房等非住房是否可按转让住房征收个人所得税？
个人转让办公用房、商业用房等非住房，按照转让房产的收入额减去房产原值和合理费用后的余额，按照20%的比例税率征收个人所得税，房产原值以购买房产发票标明的价格或以缴纳契税时的价格为准。个人转让办公用房、商业用房等非住房不能按转让住房征收个人所得税，亦不能享受一年内再购房退税等优惠政策。若个人同时拥有一处住房和办公用房、商业用房则可认定该住房为唯一住房。
五、法院裁定并强制执行房产转移过户，房产交易部门无法代征个人所得税的，如何征收个人所得税？
法院裁定并强制执行房产转移过户，转让方即被执行人如不配合或无法找到，可由房产交易部门通知主管税务机关，由主管税务机关负责追缴被执行人(即转让方)应缴纳的个人所得税税款。
六、关于房产所有权人未及时办理产权手续，唯一住房如何判定问题？
对房产交易部门在查询唯一住房过程中，如发现个人同时拥有多套住房，但是只有一套办理产权登记，其余仅作抵押、合同备案而未作产权登记，房产交易部门可暂不在《个人所得税免税申请》上签署意见，应将相关信息及由售房人签字的《个人所得税免税申请》移交主管税务机关，由主管税务机关进行核实认定，房产交易部门根据主管税务机关的核实认定情况，出具相应查询意见。
七、对售房后一年内重新购房的，因无法及时办理房产证如何办理退税手续？
个人售房后一年内重新购房、无法及时办理房产证的，若符合个人所得税退税规定的，可以重新购房时取得的发票时间作为售房后一年内重新购房的截止时间，但退税应在取得房产证以后办理。对一年内重新购房的，个人取得购房合同、购房发票后应到主管税务机关办理备案登记(表格附后)，主管税务机关应认真审核原房屋产权人与现购房发票上的姓名是否一致，待取得房产证后按规定办理退税手续。未及时到主管税务机关办理备案登记的，主管税务机关应在严格审核购房合同、发票及房产证等相关手续后，按规定办理退税手续。
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