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市征收局，各分局、各市地税局，市局机关各处(室)、信息中心、纳税服务中心：
为深入贯彻落实“全省房地产税收一体化管理现场会”和“省局党组理论学习中心组读书会”的精神，进一步加强我市以“四房”税收管理为主要内容的房地产税收一体化管理工作，市局制订了《青岛市地方税务局关于加强以“四房”税收管理为主要内容的房地产税收一体化管理工作的实施方案》，现印发给你们，请认真学习领会，严格按照市局统一部署进行贯彻落实。
二○○七年七月十八日
青岛市地方税务局关于加强以“四房”税收管理为主要内容的房地产税收一体化管理工作的实施方案
根据“全省房地产税收一体化管理现场会”的精神和省局《关于进一步推进房地产税收一体化管理工作的实施方案》(鲁地税函[2007]91号)的要求，结合我市实际，制定本实施方案。
一、指导思想
省局提出的房地产税收一体化管理是对总局提出的房地产税收一体化管理的继承、丰富和发展。它是以建房、售房、租房、装房为主要内容，以“房”的管理为核心，对涉及房地产的不同行业、不同环节、不同纳税主体、不同税种的全方位一体化管理，由此拉长和完善了房地产税收管理链条，突出了地方税源的重点行业(如房地产业、建筑安装业、服务业等)，形成了大框架下的税源管理新模式。对于贯彻落实国家宏观调控政策，提高征管质效，增加地方财力，促进经济和社会的全面发展，并为房地产税制改革(物业税改革)打下坚实的基础都具有现实和长远的意义。加强以“四房”税收管理为主要内容的房地产税收一体化管理是省局党组加强地方税税源控管的重要措施，是今年实现“三个新加强、三个新提高、三个新突破、三个新变化”的重要内容，是税收管理工作又一次创新和新的实践。
加强房地产税收一体化管理的指导思想是：以落实科学发展观和构建和谐社会为指针，以探索和实施大框架下的税源管理为基本思路，以税收管理的科学化、精细化、规范化、社会化、一体化为目标，以信息化为依托，以“房”的管理为核心，以建房、售房、租房、装房为主要内容，以源泉控管和分类管理为重点，以大力推进社会综合治税为保障，着力构建“政府领导、地税主管、部门参与、综合治理”的税收管理格局、房地产税源信息监控平台和“链条式”税收管理模式，不断提高征管质效，为促进地税收入可持续发展和经济、社会全面发展做出新的贡献。
落实房地产税收一体化管理的指导思想重点要把握以下几个实质问题：
1、探索和实施大框架下的税源管理思路，提高房地产税收一体化管理水平。建房、售房、租房、装房涵盖了房屋从建设到保有等关键环节，涉及到房地产业、建筑业、服务业等地方税源重点行业，涉及到建筑企业、房地产开发商、房屋交易者、出租者、装修企业等不同的纳税人，几乎涉及到地方税收的所有税种。探索和实施大框架下的税源管理新模式就是将涉及房地产的不同行业、不同环节、不同纳税主体、不同税种有机联结，使其相互关联、相关监控，有效整合和利用涉税信息资源，形成链条式管理模式，实现对不同行业、不同环节、不同纳税主体、不同税种的全方位一体化管理，从而提高征管质效，增强地方税税源控管能力。
2、以信息化为依托，提高房地产税收科学化管理水平。“四房”税收管理是一项复杂的系统工程，涉及的行业多、环节多、纳税人多、税种多。在这种复杂的系统工程中，有效地整合和利用海量的涉税信息和资源，实现全方位的一体化管理，离不开信息化的支撑。只有以信息化为依托，推进税收管理的科学化，才能带动和保证税源管理的一体化。
3、以社会综合治税为保障，提高房地产税收社会化管理水平。当前“四房”税收管理的“瓶颈”是征纳双方涉税信息不对称的问题，致使“四房”税源的可变性和流动性较大，税收易于流失，征管难度较大。特别是“四房”税收管理工作是一项系统的社会工程，只有走社会综合治税之路，动员和调动社会力量，盘活社会资源，发挥有关部门的职能作用，尤其是争取地方政府的支持，构建“政府领导、地税主管、部门参与、综合治理”的税收社会化管理格局，才能取得长足的发展和明显的成效。
4、实施以行业管理为重点，以分类管理为主要方式的链条式税收管理，提高税收精细化和规范化管理水平。要以大框架下的税源管理思路为指导，以行业管理为重点，在分类管理的基础上，将不同行业、不同环节、不同纳税主体、不同税种有机地联结和整合，形成链条式管理，实现信息共享、环节控制、过程监控、动态管理。
二、主要任务
(一)加强“建房”税收管理
加强“建房”税收管理，重点要抓好建筑业税收管理软件的开发应用。主要做好以下几项工作：
1、加快开发和应用建筑业税收管理软件。这是省局安排给我局的一项全省性工作任务，事关全局。因此必须高度重视，作为一件头等大事，切实做好，圆满完成省局交办的任务。根据省局的具体安排和要求，重点抓好四件事：
(1)完善软件需求，确保软件的科学性、先进性和实用性。一是市局一处、信息中心和市北、胶南等试点单位安排专人，近期对软件进行专题调研，提出修改意见；同时市局一处对省局转来的各地市修改意见进行归类整理，结合我局的修改意见，借鉴外省市的经验和做法，拟定软件需求完善意见，7月底前进行专题研究，确保软件的科学性、先进性和实用性。二是软件需求和开发要满足税收政策和征管工作的需要，体现按项目管理、按形象进展申报纳税、各税统管、以票(发票)控税等税收管理措施，并解决好纳税人涉税信息的采集问题，整合“建房”和“售房”信息，为搭建房地产税源信息监控平台，促进“四房”税收管理工作创造条件。三是信息中心根据软件需求完善方案，组织对软件的修改和完善，8月底前完成此项任务，并对修改后的软件进行试点应用。四是加强与省局的工作汇报，迎接9月份省局初验，并根据省局提出的意见，进一步完善软件。
(2)搞好软件试点工作。市局确定建筑业软件在市北和胶南试点，待软件试点成功后，按照省局的要求，在全市推广应用。市北和胶南两个试点单位要把建筑业软件试点工作做为一项重点工作来抓，加强领导，周密安排，加快推进，确保试点效果；同时及时总结试点工作，加强与市局的工作联系，为全市推广应用做好准备。市局一处和信息中心等有关部门要加强对试点单位的工作指导，及时掌握试点工作情况，解决试点过程中的具体问题，齐心协力地抓好试点工作。
(3)做好软件推广应用工作。在试点成功的基础上，9-10月份在全市范围内推广应用建筑业管理软件。9月份，由市局信息中心、一处提出推广应用工作意见，报市局研究，并组织好培训和推广应用工作。
(4)搞好软件推广应用工作总结，并迎接省局的验收；同时配合省局做好培训工作。11月份完成此项工作。
2、研究制定建筑业税收管理办法，规范征管行为。要根据总局出台的建筑业税收管理办法，结合实际，尤其是总结基层单位好的经验和做法，制定建筑业税收管理办法，并通过该办法落实“以项目控制税源”的管理思路，建立按建设项目明细申报制度、双向申报制度、跨区域建设项目双向监控制度等有效的管理制度和办法；同时理顺税收政策执行和征收管理工作等方面的问题，规范征管行为，推进行业化管理。此项工作由市局一处负责，7月底完成。
3、深化社会综合治税，提高征管质效。要抓住建筑业税收管理的源头和关键环节，在政府的支持下，依靠有关部门的职能作用，加强对建筑业税收综合治理；尤其要加强对外来施工企业和跨区域施工项目的税收管理，防止税收流失。
4、加强对建筑业重点税源的管理，促进税收协调发展。要加强对重点项目、重点企业、重点税种的管理，搞好纳税评估，发挥重点税源的骨干作用；同时加强对中小建筑企业税收管理，探索实施税负警戒线管理等办法，推进核定征收方式。要针对上半年建筑业各税种收入发展不平衡的问题，分析原因，研究对策，在加强对建筑业企业所得税管理工作的同时，加强对其他税种的征管，促进税收的协调发展。
5、根据省局读书会的要求，下半年组织开展对建设工程项目纳税情况的全面清理检查。市局一处要根据省局的统一部署和要求，制定清查方案，组织好全市的清查活动。
6、总结和完善建筑业企业所得税核定征收办法；探讨和完善对房地产开发企业土地增值税预征和清算办法。此项工作由市局一处、二处负责。
(二)加强“售房”税收管理
“售房”环节包括新建商品房销售和“二手房”交易。加强“售房”税收管理，重点要加大房地产税收管理软件U盘推广应用和“二手房”交易税款直征试点工作。主要抓好以下几项工作：
1、加快“二手房”交易税款直征试点步伐。市局确定由征收局试点，对“二手房”交易税款实行直征方式，其他单位仍维持现有的征收方式，待征收局试点成功后，逐步推广直征方式，提高“二手房”交易税款征收质效。征收局和市局信息中心、一处等有关部门要按照市局7月2日召开的“二手房”交易税款直征工作协调会的精神和要求，明确任务、落实责任，加快工作进展，确保直征工作的顺利开展。
2、完善和深化房地产税收管理软件，大力推进U盘的应用，探讨和研究取消开发商手工开具发票(收据)的过渡办法，强化“以房源控制税源”和“以票控税”的作用。对有房地产开发项目的企业，U盘应用面年内原则上达到100%。各单位对房地产税收管理软件的修改意见和建议，8月中旬上报市局一处；市局一处汇总并整理修改意见，同时与市局信息中心加强工作沟通和配合，进一步完善房地产税收管理软件。
3、积极探讨利用我市房地产信息网，加强对房地产行业税收管理的新途径和新措施。此项工作由市局一处和征收局负责。
4、进一步研究整合“建房”和“售房”环节的信息，加强对房地产开发企业的成本费用监控，提高企业所得税税基管理水平。此项工作由市局二处负责。
(三)加强“租房”税收管理
加强“租房”税收管理，重点要抓好“楼宇经济”税源监控软件的完善和推广工作以及个人出租房屋税收管理工作的突破。主要抓好以下几项工作：
1、完善和推广“楼宇经济”税源监控软件，力争在“租房”环节上有新的发展。一是市南分局要在7月底前完善“楼宇经济”税源监控软件，并加大软件应用力度；同时总结经验，拟定“楼宇经济”税收管理办法。市局一处和信息中心搞好工作指导和调研，配合市南分配完善软件和管理办法，为推广工作做好准备。二是市局一处和信息中心要尽快提出推广方案，并组织好培训和推广工作。8月份在全市范围内有重点地推广，先从各单位辖区内“楼宇经济”相对比较集中的地方抓起，市局重点加强对市南、市北和崂山等单位的推广工作，迎接省局的检查验收。三是各单位要在辖区内“楼宇经济”比较集中的区域，选择重点，重点推进。市南分局要对辖区内“楼宇经济”、市北和崂山分局要对辖区内“楼宇经济”比较集中的区域、其他单位选择1-2座写字楼推广应用“楼宇经济”税收管理软件，并搞好税源普查，做好推广工作准备；同时按照市局的统一部署，搞好重点区域的推广工作。四是根据省局实施方案的要求，各单位8月下旬搞好“楼宇经济”税源监控软件推广应用情况的自查，并上报市局一处；市局一处8月底前将我市自查情况汇总上报省局。
2、加强对单位和商业网点等出租房屋税收管理，搞好税源普查，健全基础工作，加强对出租房屋重点税源的管理。
3、以新建的较为规范的物业小区为重点，选择典型，探索并推进对个人出租房屋的税收管理，力求在“租房”环节上有新的突破。一是要大力推进社会综合治税，争取政府的支持和部门的协作，形成政府领导、部门配合的领导体系和工作运行机制。二是要实行源泉控管，委托公安、居委会、物业等部门代征税收，加强对住宅小区分散出租房屋的税收管理；三是要加大对试点区域内的出租房屋的排查工作，同时建立房屋出租税源信息档案，防止漏征漏管。四是借鉴济宁市中区等先进单位出租房屋税收管理应用软件，采取“拿来主义”的办法，抓紧开发和应用租房、装房税收管理软件，并在各基层局试点单位推广应用。各单位要不等不靠，加强对出租房屋的税收管理。五是总结试点经验，研究制定出租房屋税收管理办法，并逐步加大推进力度。
4、探讨并实施对出租房屋税收警戒线管理等办法，提高征管水平。
(四)加强“装房”税收管理
1、加强对具有一定规模的装修公司的税收重点管理，尤其抓好对大项目和单位装修房屋的税源监控。
2、探讨并加强对新建物业小区内个人房屋装修的税收管理。各单位要选择至少一个典型，原则上与“租房”典型一致，积极探索对新建物业小区内个人房屋出租和装修的税收管理，力争突破难点；市局在各单位选择和培养典型的基础上，选好2-3个全市典型，做为市局试点单位，重点指导、重点培养、重点管理，树好典型，并使其发挥示范、带动、辐射作用，以点带面，逐步推进。要借鉴济宁市中区等单位的先进经验和做法，大力推进社会综合治税，争取政府支持和部门配合，探索物业小区装修房屋准入制度，委托物业部门代征税收，建立良好的奖励机制，完善税源管理的长效机制。
3、简化征收程序，研究制定个人房屋装修税收综合征收率或按面积核定税额的办法；同时学习借鉴泰安新泰市地税局的做法，逐步统一规范租房、装房计税依据和核定标准。此项工作由市局征管处牵头，各基层单位配合。
三、方法步骤
(一)方法
1、以点带面，逐步推进：要按照先试点后推广的要求，坚持先重点后一般，先易后难的原则，从税源比较集中的地方抓起，选好典型、培养典型、树好典型，以点带面，逐步推进。对于市局选择的典型，各单位要重点培养、重点管理，确保试点效果，提高推广价值；对于市局重点推广的工作，各单位要全力以赴地推进。
2、突出重点，全面加强：要根据省局和市局的统一部署及要求，结合实际，发挥比较优势，抓住重点、突出重点、突破难点、加快发展。对于市局的重点工作，各单位要不遗余力地重点抓好，保时保质保量地完成任务。同时，在突出重点的同时，全面加强建房、售房、租房、装房税收管理工作，促进“四房”税收管理工作的协调发展，尽快形成房地产税收管理链条，防止税源管理上的“孤岛现象”，推进房地产税收一体化管理。
3、分类指导，总结完善：要按照“四房”税收管理的要求，深化分类管理，推进行业化管理，并有效地整合征管资源，实现一体化管理；要针对建房、售房、租房、装房的不同特点，分类指导，尤其是对试点单位要重点指导，并积极地探索和总结具有行业特色的税收管理模式，不断地完善税收管理长效机制，提高“四房”税收管理水平。
(二)步骤
推进房地产税收一体化管理工作，大致分四个阶段进行：
1、6-8月份为全面实施阶段，按照实施方案的要求全面加强建房、售房、租房、装房税收管理工作，形成一体化管理的局面。
2、9月份为检查推进阶段，在自查互查的基础上，迎接省局明查暗访和重点检查，同时促进“四房”税收管理工作的深入发展。
3、10月份为总结验收阶段，自下而上地认真总结我市房地产税收一体化管理工作发展情况，尤其要总结成功的经验和做法，整合、改进和嫁接试点单位的典型经验做法，完善相应的税收管理措施和制度；对各单位开展“四房”税收管理工作的情况，尤其是重点工作进行验收，并迎接省局的验收。
4、11-12月份为整改巩固阶段，在全面总结工作的基础上，按照省局的要求，对照先进单位找差距，深刻剖析存在的问题及原因，研究制定切实可行的整改措施，并狠抓落实，进一步巩固和发展房地产税收管理成果，推进“四房”税收管理向纵深发展。
四、要求措施
1、提高认识，加强领导。各级各部门要进一步统一思想，提高认识，切实把房地产税收一体化管理工作作为下半年的一项重点工作来抓，逐级成立房地产税收一体化管理工作领导小组，“一把手”亲自抓，分管领导靠上抓，牵头部门重点抓，职能部门配合抓，并制定本单位具体实施方案，加强领导，周密组织，有组织、有计划、有重点、有步骤地扎实开展工作，确保完成各项工作任务，确保房地产税收一体化管理工作取得新的成效。市局成立由党委书记、局长李悦诚为组长，副局长李钢为副组长，有关部门和试点单位主要负责人为成员的领导小组，下设办公室和信息化小组。各单位要成立一体化管理领导小组，建立强有力的组织领导体系，做到事事有人管，件件有落实。各单位领导小组名单和本单位实施方案7月底前上报市局一处。
2、密切配合，通力协作。各单位要主动向当地政府汇报工作，争取政府的支持和领导；同时加强与有关部门的工作联系，密切协作，齐抓共管，着力构建“政府领导、地税主管、部门参与、综合治理”的税收社会化管理格局，深化社会综合治税。要加强内部的工作配合和协作，明确任务，落实责任，健全工作联系和协作机制，形成房地产税收管理的工作合力。
3、突出重点，加快发展。要突出市局的工作重点，加快开发和应用建筑业税收管理软件，尽快完善和推广“楼宇经济”税收监控软件，按时完成“二手房”交易税款直征方式的改革；要突出本单位的工作重点，采取选点培养、试点推进、以点带面的方法，突出重点、分类指导，强化措施、加快发展，确保点上开花，并搞好总结和完善工作。各基层局试点单位和项目名单7月底前上报市局一处。
4、明确目标，体现效果。要切实加强“四房”税收管理，对辖区内“四房”税收管理的基本情况做到“三清”， 即底子要清、措施要清、效果要清，并把管理的效果体现在税收征管质效的提高上，体现在一体化管理水平的提升上，体现在收入增长上，巩固和发展我局房地产税收管理的成果，巩固和发展我局在全省乃至全国的领先地税，以实际行动和实实在在的成果迎接省局的检查验收。
5、强化措施，狠抓落实。一是建立检查督导制度，对各单位开展工作的情况及时进行检查和督导；同时按照省局的要求，组织好互查和重点抽查。二是建立工作协调制度，及时协调和解决工作实践中出现的新情况和新问题，促进其持续、协调、健康地发展。三是建立工作交流制度，利用多种形式，及时交流和推广基层单位在实践中探索和总结的先进经验和做法，有效整合和嫁接典型经验，加快工作的发展步伐。市局择机召开全市房地产税收一体化管理观摩交流会。四是建立工作考核和评优制度，将房地产税收管理一体化工作纳入目标管理考核之中，作为一项重点工作强化考核。对试点单位取得的成功经验和做法，加分奖励，并做为年度“创新成果”和评先评优的重要条件。市局将制定考核和评先评优办法。
附件：1.青岛市地方税务局房地产税收一体化管理工作领导小组成员名单和工作职责
2.房地产税收一体化管理工作配档表
3.“二手房”交易税款直征工作配档表
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| 相关附件： |
青岛市地方税务局房地产税收一体化管理工作领导小组成员名单和工作职责.doc
“二手房”交易税款直征工作配档表.doc
房地产税收一体化管理工作配档表.doc
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