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各市(地)地方税务局：
现将《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)转发给你们，并做如下补充规定，请认真贯彻执行。
一、关于普通住宅的标准掌握问题
对“普通标准住宅”和“普通住宅”的标准认定，各地应按《黑龙江省人民政府办公厅转发<国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知>的通知》(黑办发〔2005〕45号)规定执行，其享受优惠政策普通住房标准是：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.4倍以下。
二、关于土地增值税的预征和清算问题
各地要认真贯彻落实《黑龙江省地方税务局关于加强土地增值税预征工作的通知》(黑地税发〔2005〕94号)，结合实际制定预征办法，按不同项目确定预征率，做好预征工作。工程项目竣工后，要及时进行清算，多退少补。凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管地税机关可要求纳税人按照转让房地产的收入和扣除项目金额配比的原则进行清算。
(一)房地产开发企业扣除项目
1. 取得土地使用权所支付的金额。包括支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用；
2. 房地产开发成本。包括征用及拆迁补偿费前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费；
3. 房地产开发费用。即与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。在计算土地增值税时应按《土地增值税暂行条例》规定的标准进行扣除；
4. 与转让房地产有关的税金；
5. 按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项金额之和，加计20%的比例扣除。
(二)其他企业开发销售房地产扣除项目：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用，与转让房地产有关的税金。
(三)让旧房及建筑物扣除项目：房屋及建筑物的评估价格(评估价格须经当地地税机关确认)，在转让环节缴纳的税金及附加，取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
四、关于转让旧房及建筑物实行核定征收问题
纳税人转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，各地可根据《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收，核定征收率暂按实际成交价格的2%-5%的比例掌握，具体征收率由各市(地)地税机关自行确定。
二○○六年四月三十日
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