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各设区市地方税务局：
近几年，各地开展土地增值税清算，做了大量的工作，取得了一定的成效，但在实际操作过程中也遇到了一些具体的业务问题。经研究，现就各地反映的有关业务问题明确如下：
一、关于纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼)，其增值额的计算问题
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)的规定，对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼),如果其中有普通住宅的，应区分普通住宅与其他类型的房地产分别核算土地增值额。
同一房地产项目的车库等附属设施不属于普通住宅，应按其他类型的房地产计算土地增值额。
二、关于纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼)的资金费用的分摊问题
对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼)，其发生的资金费用按照下列原则分摊：
(一)纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及土地征用和拆迁补偿费，分别按纳税人取得的普通住宅、其他类型的房地产的销售收入进行分摊。
(二)纳税人发生的其它费用，按单位建筑面积分摊。
三、关于核定征收率的确定问题
根据现行土地增值税政策的有关规定，对房地产企业开发的商品房，当销售总量未达到85%之前，必须按已确定的预征率预征土地增值税；销售总量达到85%后，应进行土地增值税清算。
纳税人符合清算条件不进行清算的，列为重点检查对象或按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。
纳税人符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第七条情形之一的，地税机关按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税，纳税人按核定税款扣除预征税款后的余额补缴土地增值税税款。
全省土地增值税核定征收率确定为：
(一)住宅
住宅所在地在设区市所在城市的，核定征收率暂定为1.5%(南昌市暂定为1.8%)；
住宅所在地在县级市所在地的，核定征收率暂定为1.3%；
住宅所在地不在设区市所在城市、县级市所在地的，核定征收率暂定为1.1%。
杂物间(或贮藏室)与住宅捆在一起销售的，按住宅的征收率执行。
(二)非住宅
非住宅所在地在设区市所在城市的，核定征收率暂定为4.8%(南昌市暂定为5.3%)，其中店面为6.8%(南昌市为7.3%)；
非住宅所在地在县级市所在地的，核定征收率暂定为4.3%，其中店面为6.3%；
非住宅所在地不在设区市所在城市、县级市所在地的，核定征收率暂定为3.8%，其中店面为5.8%。
杂物间(或贮藏室)不与住宅捆在一起而单独销售的，按非住宅的征收率执行。
四、有关土地增值税清算项目的审核鉴证问题
房地产企业具备下列条件之一的，原则上都要进行土地增值税的清算：
(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
(二)整体转让未竣工决算的房地产开发项目；
(三)直接转让土地使用权的；
(四)纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算的；
(五)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
对已具备土地增值税清算条件的企业可以采取以下两种方式进行清算 。
一种是企业自行清算，符合本条第一款第(一)、(二)、(三)项规定自行清算的企业必须从符合清算条件之日起90日内、符合本条第一款第(四)、(五)项规定自行清算的企业必须在地税机关限定的期限内，到主管地税机关办理清算手续。
另一种是企业委托当地地税机关认可的税务师事务所进行清算，受托的税务师事务所必须按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴定业务准则〉的通知》(国税发〔2007〕132号)和《江西省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》(赣地税发〔2007〕22号)要求进行清算。
五、有关转让非住宅和多次转让的房产如何征收土地增值税的问题
转让非住宅，不得享受“居住满五年或五年以上免于征收土地增值税、居住满三年未满五年减半征收土地增值税”的税收优惠。凡转让非住宅，符合土地增值税清算条件的按规定进行清算 ；少数纳税人因财务不健全无法清算的，按省局规定的核定征收率征收土地增值税 。经多次转让的房产，纳税人不能提供准确的纳税资料，无法进行清算的，主管地税机关按规定核定征收土地增值税。
六、有关转让土地如何征收土地增值税的问题
单纯转让土地的，原则上按土地增值税有关规定据实征收。对成片土地、分块转让的，如果对分块转让一时无法清算，先按转让这部分土地收入的5%进行预征土地增值税，待整片土地转让完后，再进行清算。
七、有关土地增值税的管理问题
一是要建立信息共享机制。对土地增值税的征管工作，要取得房管部门的支持，建立起信息共享机制，落实好国家税务总局要求的“先税后证”、“一窗式”征收一体化管理措施；二是要建立土地增值税征收台账，从房地产建筑安装项目立项开始跟踪，按幢号实行动态管理，了解每一个开发项目的开发日期、开发进度、销售进度、竣工面积等内容，建立完善的房地产税收监管软件，与房地产网上交易系统对接，实行科学化管理，提高管理效能。
本通知从发布之日起执行，过去规定与本通知不一致的，以本通知为准。
二〇〇八年六月三日
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