|
市局各直属分局、各区(县)财政局、税务局，浦东新区财税局，外税分局：
现将《关于深化本市住房制度改革的若干财税政策的实施意见》印发给你们，请遵照执行。
特此通知。
一九九九年十二月三日
关于深化本市住房制度改革的若干财税政策的实施意见
根据《关于深化本市住房制度改革的若干财税政策》的有关规定，现就涉及营业税、土地增值税、个人所得税、房产税，契税等政策规定的具体实施意见明确如下：
一、关于进一步推进本市个人住房交易
(一)个人销售自有普通住房免征营业税；个人自建自用住房，销售时免征营业税。
(二)个人销售普通住房取得的收入暂免征收个人所得税。
(三)个人购买本市商品住房所支付的购房款及购房贷款利息，在2003年5月31日前，可在其本市计征的个人所得税税基中抵扣，具体操作办法按沪地税二(1998)30号文规定执行。
(四)对居民个人拥有的普通住房，转让时暂免征收土地增值税。
(五)个人销售(转让)自有普通住房免征营业税、个人所得税、土地增值税的规定自1999年8月1日起执行，原按5%综合征收率征收税款和保证金的规定相应停止执行。
(六)个人在1999年8月1日前已出售自有普通住房并交纳了5%保证金，目前尚未清算税款的，仍按原规定清算执行；8月1日以后出售自有普通住房交纳的保证金(或税款)应予退还。
(七)个人出售花园住宅，按5%综合征收率征收税款。由个人在出售花园住宅时，向花园住宅指定的房产交易所的主管税务机关申报纳税。房产交易所须凭个人出售花园住宅的发票和完税凭证办理权证转移手续。
(八)对个人购买自用普通住房，可按3%税率减半征收契税；并在此基础上，财政再给予50%的地方贴费，个人实际税收负担为0．75%。同时相应调整原来的财政贴费政策。
1999年8月1日前已发生契税纳税义务的，不享受上款政策。
(九)职工根据房改政策购买规定标准面积以内的公有往房免征契税，超过规定标准面积的按规定征收契税；职工所购公有住房上市出售前后一年内又新购入住房的(均以合同签定日期为准)，且出售和购入住房的产权人为同一人的(产权共有人按所占份额比例计算)，按新购住房支付款高于售房收入的差额缴纳契税。
职工所购公有住房于l999年8月1日前已出售的，不适用上款政策。
(十)普通住房是指除花园住宅外的其他内外销商品住房(包括经济适用房、使用权房)、职工已购公有住房、自建住房等个人自有用于居住的房产。
花园住宅是指单体独立、拥有前后庭院的住宅(不包括农村农民在自有宅基地上自建的住宅)。
二、关于进一步消化空置商品住房
(一)空置商品住房免征营业税
1、在1999年8月1日至2000年底前销售尚未交付购房者、也未开具售房发票的空置商品住房(包括空置的经济适用房、使用权房，下同)免征营业税；参建、联建的空置商品住房，在规定的免税期内销售，免征营业税。
空置商品住房是指在1998年6月30日以前已竣工验收，取得住宅建设管理部门颁发的住房交付使用许可证或住宅建设竣工日期确认单，尚未销售的商品住宅。尚未销售的空置商品住房的确认应同时具备下述条件：
(1)1998年6月底前经市或区建筑工程质量监督部门签发的住宅工程竣工验收合格文件。
(2)1996年1月1日至1998年6月30日前竣工验收的住宅应提供1998年10月底前由上海市住宅发展局签发的“上海市新建住宅交付使用许可证”；1996年前竣工验收的住宅，原则上应提供市住宅发展局签发的“上海市住宅建设竣工日期确认单”。
对在1998年6月30日前已取得住宅产权证，但因各种原因未取得许可证或竣工日期确认单的，也可给予认定。
(3)尚未销售的空置商品住房是指符合本款(1)、(2)条件，在1999年8月1日前尚未售出，或在此前已预售，并按预售合同规定在1999年7月31日前预售款尚未达到80％的商品住房。
对属于尚未销售但已预售的空置商品住房，其预售款已缴纳的营业税应予退还。
2、符合前款条件确认的空置商品住房，在1999年8月1日前属于下列条件之一的，应作为已实现销售处理：
(1)已签定销售合同或已全额开具销售发票的住房。
(2)已签定预售合同，并且根据预售合同内容的规定在1999年7月31日前购房者应支付80％以上(含80%)购房款的住房。
(3)已办理公积金贷款或银行按揭贷款手续的住房。
(4)已为购房者办理入住手续的住房。
(5)已让其他房产商参建、联建的住房。
对上述已实现销售的住房，其已收款和尚未收取的款项应按规定征收营业税。
3、对房产商参建、联建其他房产公司的住房，如果符合空置商品住房条件的，凭原立项房产公司提供的建筑工程质量监督部门签发的住宅工程竣工验收合格文件和相应的“上海市新建住宅交付使用许可证”或“上海市住宅建设竣工日期确认单”以及相应的参建、联建合同，也可比照空置商品住房的政策执行。
4、对房产商采取“先租后售”办法销售符合免税条件的空置商品住房，如在1999年7月31日前尚未办理出售手续的，其在免税期内销售取得的售房收入，也可免征营业税。
5、空置商品住房的范围包括各种类型的内外销商品住房、经济适用房、使用权房，对房产商开发的商住两用房(即办公、住宅两用房)，其属于住宅的部分如果符合空置商品住房条件的，也可按空置商品住房认定。
6、本市原规定用于365万危棚简屋改造的空置商品房采取先征后返营业税的规定从1999年8月1日起相应停止执行。
7、空置商品住房免征营业税的管理办法：
(1)企业应根据主管税务机关的布置按规定填列《营业税空置商品住房申报认定表(分户表)》，并于1999年12月30日前向主管税务机关提出申请；
(2)主管税务机关应根据空置商品住房的有关规定进行审核，并于2000年1月31日前将审核后的空置商品住房认定意见以书面形式向企业出具《营业税空置商品住房审核认定通知单》，同时将汇总资料于2000年2月15日前上报市局税政一处；
(3)企业应根据主管税务机关出具的《营业税空置商品住房审核认定通知单》中列明的项目，设立《营业税空置商品住房销售台帐》，逐笔做好销售记录。
(4)对企业1999年8月1日至12月31日之间销售经主管税务机关认定的空置商品住房取得的收入，企业应于2000年2月底前向主管税务机关申请清算免征营业税的具体税额；对2000年内销售空置商品住房取得的收入，企业应于2000年7月底和2001年1月底前分上、下半年分别向主管税务机关申请清算免征营业税的具体税额。
(5)主管税务机关应将审批免征的空置商品住房的营业税税额按上述时间要求汇总后上报市局。
(6)对未设立《营业税空置商品住房销售台帐》的企业，一律不予免征营业税。
(二)空置商品住房免征契税
1、凡单位和个人在1999年8月1日至2000年底前购买空置商品住房免征契税。
1999年8月1日前已发生契税纳税义务的，不享受上款的政策。
2、空置商品住房限于1998年6月30日前已竣工验收、取得住宅建设管理部门颁发的有关证明材料，且尚未销售的商品住房，有关证明材料是指：
(1)1996年以前竣工的由市住宅发展局核发的“上海市住宅建设竣工日期确认单”或工程质量监督部门验发的住宅工程竣工验收合格文件。
(2)1996年1月1日以后竣工的由工程质量监督部门验发的住宅工程竣工验收合格及市住宅发展局核发的“新建住宅交付使用许可证”；
对因各种原因未能取得以上证明材料的以开发商1998年6月30日前取得的房地产大产证予以认定。
1999年8月1日前，已签订房屋预售、出售合同的，均作已售出认定。
3、凡符合空置商品住房契税免税优惠条件的，各级财政征收机关应要求开发商在1999年底前向财政征收机关提交尚未售出的空置商品住房清单，并提供有关证明材料的原件，凡开发商在规定期限内不来办理空置商品住房登记的，不再享受空置商品住房契税免税政策。
三、关于深化住房制度改革
(一)职工按本市住房分配制度规定取得的住房补贴用于购买住房(包括用于偿还购房本息)，凭个人购房合同，购房发票及有关支付凭证，经征收税务机关核准，在计征个人所得税时给予税基扣除，个人按规定在住房补贴专户中提取住房补贴余额的，按税法规定缴纳个人所得税。
(二)凡执行《本市住房分配制度改革方案》的职工，用住房补贴购买自用住房部分免征契税，但必须一次完成。对购房后用住房补贴偿还购房贷款本息的，不再享受契税免税优惠。
四、关于廉租住房
(一)廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税和所得税。
(二)捐赠的廉租住房，免征营业税。
(三)购入廉租住房的单位，应按规定缴纳契税，其中，财政贴费50%。
购入廉租住房的单位是指市、区(县)廉租办购入住房后，根据《上海市廉租住房配租管理实施细则》规定，用于廉租出租的住房。
对单位购入住房后改变用途不再用于廉价出租，经各级财政契税征收机关核实后，应向购入住房单位追收50%原地方贴费部分。
(四)廉租住房的税收政策执行期自2000年1月1日至2002年12月31日。
对廉租住房的税收优惠政策的具体实施意见将另行制定。
五、对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价向本单位职工出售住房取得的收入，暂免征收营业税。 六、考虑税收征收管理的需要，可从2000年1月1日起，对私有房屋出租取得的租金收入按5%的综合征收率征收税款；对转租或再转租，按租金收入2.5%的综合征收率征收税款。
对非房产税征收区域的私有房屋出租，按2.5%的综合征收率征收税款。
本规定下达前已按原综合征收率征收的税款不再清算退还。
七、除第四、六点外，本实施意见自1999年8月1日起执行，以前有关规定与本规定有抵触的，以本规定为准。
八、本规定涉及的认定表、认定单和有关帐册均由市局统一设计，各分局负责印制。
九、本规定由上海市财政局、上海市地方税务局负责解释。
|
