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各直属地方税务局、省局稽查局：
为进一步加强我省土地增值税清算管理工作，现将《海南省地方税务局土地增值税清算管理工作规程(试行)》印发给你们，并就有关问题通知如下，请一并依照执行。
一、 土地增值税清算是土地增值税征收管理的重要环节，是依法行政，确保国家税款及时足额入库的重要保证，同时也是国家税务总局当前重点部署、跟踪监管的一项重要工作。各市县地税局务必高度重视、加强领导、统—认识，把清算工作作为当前重点工作抓紧抓好。要成立以局长或分管局长为组长，税政、征管、稽查等部门组成的土地增值税清算领导小组，领导小组下设办公室(设在税政部门)负责日常管理审核工作，切实把我省土地增值税清算的各项工作做实做好。
二、土地增值税清算政策性强、工作量大，是当前地税业务工作的重点。各市县局应结合实际情况，认真落实岗位责任，严格按照规定的审核权限和程序进行清算。要根据实际工作情况加强审核力量，增加审核人员，并做好审核人员的业务培训，加大对纳税人的政策宣传和业务辅导，确保土地增值税清算工作的顺利实施。
三、在土地增值税清算过程中，各市县局必须坚持原则、依法行政，如发现不据实清算或弄虚作假者，将严格按照规定追究有关领导和相关人员责任。
四、由于土地增值税清算是一项新的工作，所涉及的计算、扣除等指标较为复杂，此前已进行清算的项目，如发现问题或明显违规的，各市县局可根据情况对其有关清算资料重新审核。
五、各级地税机关应协调解决清算工作中出现的问题，并及时将有关情况上报省局。
海南省地方税务局土地增值税清算管理工作规程(试行)
为了进一步加强我省土地增值税清算的管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)以及有关法律法规规定，结合我省实际，制定本规程。
一、土地增值税清算适用范围
从事房地产开发的纳税人应办理土地增值税清算的房地产开发项目(包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目)以及纳税人直接转让土地使用权、地上建筑物及其附着物均适用本规程。
二、土地增值税的清算条件
(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3、直接转让土地使用权的；
(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算
1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；
3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4、经主管税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要进行土地增值税清算的；
5、涉嫌偷、逃、抗土地增值税的。
三、清算管理工作的内容
(一)清算申请与清算通知
纳税人要求进行土地增值税清算的，应到主管税务机关领取《土地增值税清算申请表》(附件一)，如实填写后报送主管税务机关。主管税务机关在5个工作日内签署意见，对符合清算条件的，向纳税人发送《土地增值税清算通知书》(附件二)；对不符合清算条件的，在《土地增值税清算申请表》中注明不予清算的理由后退还纳税人。
税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的，由主管税务机关发送《土地增值税清算通知书》，通知纳税人办理清算手续。
纳税人接到《土地增值税清算通知书》后，应在45天内备齐资料到主管税务机关办理清算事宜。
(二)报送资料与受理
各市县局的办税服务厅(或税务所)的文书受理岗负责受理土地增值税清算有关事项，3个工作日内作出受理意见后传递给所属税务所(分局)税源管理岗作调查意见。
1、纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料，并填写《提交土地增值税清算资料清单》(附件三)和《土地增值税清算核准表》(附件四)：
(1)税务登记证、土地增值税纳税申报表。
(2)清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单，项目竣工决算报表，当期财务会计报表。
(3)取得土地使用权所支付的地价款凭证及有关证明材料、国有土地使用权出让(转让)合同。
(4)银行贷款利息结算通知单。
(5)转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。
(6)商品房购销合同统计表，内容包括：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、合同号、发票号等，具体格式由企业自定并加盖公章。
(7)与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、印花税和教育费附加等。
(8)经省地方税务局确认的中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》(附件五，以下简称《鉴证报告》)。
(9)清算项目的工程竣工验收报告。
(10)清算项目的销售许可证。
(11)属经济适用房和处置积压房地产工程项目的，应提供相关证明材料。
(12)税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
2、文书受理岗人员应核对纳税人提供的土地增值税清算资料是否齐全，《鉴证报告》是否与项目纳税登记表对应；查看《鉴证报告》的内容与纳税人提供的其他清算资料内容是否一致。对一个开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅(或其他开发项目)的，查看是否分别出具鉴证结论。
3、清算材料齐全、符合受理条件的，向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》(附件六)，税务所(分局)在10个工作日内作出调查意见后将清算资料传递至市县局审核(税政)部门。清算材料不齐全的，应向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》(附件七)，一次性说明需补充的有关材料。
(三)清算审核
市县局审核部门接到税务所(分局)传递的土地增值税清算资料后应认真进行审核，20个工作日内按《土地增值税清算核准表》作出审核结果。
1、审核部门应认真审核纳税人提供的证明凭证、资料是否真实有效；审核《鉴证报告》的真实性；格式的规范性；内容的齐全性，内容应包含开发项目总建筑面积、批准总销售面积、企业总自用面积、总配套设施面积、项目分类用途情况、允许分摊的配套设施面积、本次土地增值税清算面积，清算项目单位建筑面积扣除金额，审核各表格扣除项目内容与相关资料的关系等。主管税务机关有权对《鉴证报告》的工作底稿进行抽查和检查。
2、清算项目销售收入的确定。销售收入是指销售商品房和转让土地使用权及地上附着物所取得的全部价款及有关的经济收益。收入的确认重点审核企业预售款和相关的经济收益是否全部结转为销售收入，同时应审核向购买方收取的房价款中是否包含代收费用。
对房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，取得其收入确定由主管税务机关按照同期、同类区域、同类房地产的市场价格核定。
对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，由主管税务机关依照上述方法的市场价格核定。
3、对清算项目扣除项目金额的确定。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；各项预提(或应付)费用不得包括在扣除项目金额中。
4、纳税人应向税务机关提供合法有效凭证，方可据实扣除项目金额的范围如下：
(1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
(2)纳税人在房地产开发过程中实际发生的土地征用费用、耕地占用税、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的安置及补偿费用等支出。
(3)纳税人在销售房地产过程中缴纳的营业税、城建税、印花税和教育费附加等。
5、对开发土地和新建房及配套设施的成本(简称开发成本)中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额据实扣除。对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，税务机关按核定办法扣除：
(1)无法按清算要求提供开发成本核算资料的；
(2)提供的开发成本资料不实的；
(3)发现《鉴证报告》内容有问题的；
(4)虚报房地产开发成本的；
(5)清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的每平方米建安成本扣除额，明显高于同时期、同地段、同类结构房地产的每平方米工程造价金额，又无正当理由的。
6、公共配套设施费的扣除范围确认，以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。非营利性的社会公共事业设施主要是指：物业管理场所、变电站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。
对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，应按合适的分配方法分摊到各分期的成本项目中去。
7、对开发土地和新建房及配套设施的费用(销售费用、管理费用、财务费用)扣除的确定，对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%计算扣除。
对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%进行计算扣除。
(四)清算管理
1、审核人员应认真审核《鉴证报告》的内容及相关资料，在审查清算项目过程中因鉴证事项或其他问题需要纳税人进一步补正与清算项目相关的证明资料时，决定暂停清算的，应向纳税人开具《土地增值税清算中止核准通知书》(附件八)，待纳税人重新补正资料后，再办理清算手续。
2、审核人员在审查过程中，如需要纳税人补正清算项目有关材料的，应向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》。纳税人按要求补正清算材料时，应填写《土地增值税清算补充材料清单》(附件九)。
3、出具《土地增值税清算税款缴纳通知书》
市县局审核部门按《土地增值税清算核准表》作出审核结果后，5个工作日内出具《土地增值税清算税款缴纳通知书》(附件十)。
符合下列情形之一的，各市县局审核后报省局审定，省局在15个工作日内将审定结果回复市县局。对审定通过的，通知市县局出具《土地增值税清算税款缴纳通知书》，对审定不通过的，由市县局按省局回复意见处理。
(1)房地产清算项目销售额达5000万元(含)以上的；
(2)清算后应退税款占预缴税款50%(含)以上的；
(3)清算后应退税额达50万元(含)以上的
4、主管税务机关通过清算审核对清算项目需要进行核定征收的，应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》(附件十一)和《土地增值税核定征收通知书》(附件十二)送达纳税人。
通过对房地产开发项目纳税评估或税务稽查需要进行核定征收的，应向纳税人开具《土地增值税核定征收通知书》送达纳税人。
四、违规处理
(一)各级地税机关应严格按照本规程的有关要求办理土地增值税清算，违反本规程办理土地增值税清算的，视其情节轻重,按有关规定追究相关人员责任。
(二)对经主管税务机关通知清算，拒不清算，或者未按时办理清算手续，或者不按本规程提供清算资料，或者提供虚假清算资料的纳税人，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定处理。
(三)对中介机构出具的《鉴证报告》，经税务机关审核发现有主要数据不真实、重要证明材料不完整的，退回重新出具鉴证报告。退回后重报仍不符合要求的，或在审核中发现中介机构弄虚作假，串通纳税人出具虚假《鉴证报告》的，各市县局应及时将有关情况上报省局，省局将按规定取消其鉴证资格。
五、此前规定与本规程不一致的，按本规程执行。
六、本规程自2007年10月1日起开始执行。
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