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| 发文标题： |
南京市地方税务局关于印发进一步加强建筑房地产项目管理的意见的通知 |
| 发文文号： |
宁地税发[2007]164号 |
| 发文部门： |
南京市地方税务局
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| 发文时间： |
2007-7-24 |
| 实施时间： |
2007-9-1 |
| 法规类型： |
行业专题综合政策
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| 所属行业： |
房地产业
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| 所属区域： |
江苏
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| 阅读人次： |
4168 |
| 评论人次： |
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| 发文内容： |
各分局(局)、纳税服务中心、县局：
为加强和规范建筑业、房地产业税收征收管理，贯彻执行“以票控税、网络比对、税源监控、综合管理”的治税方针，以建筑房地产项目管理为切入点，切实强化营业税、个人所得税、土地增值税等税种管理，根据《国家税务总局关于印发<不动产 建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法>的通知》(国税发[2006]128号)和《江苏省地方税务局关于印发<江苏省地方税务局建筑业房地产业营业税管理暂行办法>的通知》(苏地税发[2006]244号)、《江苏省地方税务局关于建筑安装业个人所得税有关问题的通知》(苏地税发[2007]71号)精神，并结合我市实际，现制定《南京市地方税务局关于进一步加强建筑房地产项目管理的意见》(见附件，以下简称意见)，请各单位认真贯彻执行。同时各单位在执行本《意见》过程中遇到的问题要及时向市局反馈。
二○○七年七月二十四日
南京市地方税务局关于进一步加强建筑房地产项目管理的意见
一、项目管理范围
南京市范围内的建筑房地产项目以及南京市施工单位承接南京市范围以外的建筑项目均应纳入税务机关的管理范围。
二、项目登记管理
(一)项目登记范围
南京市范围内的建筑房地产项目以及南京市施工单位承接的南京市范围以外建筑项目均应进行项目登记。但下列情况除外：
1、建筑项目实行分包或转包的，由总包方统一向税务机关提供项目信息，分包方与转包方不需再提供项目信息。
2、独立核算单位内部承接的建筑项目。
(二)项目登记主体
南京市范围内建筑项目的建设单位和施工单位以及房地产项目的建设单位；承接南京市范围以外建筑项目的南京市施工单位。
(三)项目登记管辖
1、对已纳入委托代征管理的承接建筑项目施工单位应向税务机关设在委托代征单位的窗口办理项目登记手续；对没有纳入委托代征管理的南京市施工单位应向其机构所在地主管税务机关办理项目登记手续。但对南京市(不包括江宁、浦口、六合、溧水、高淳，以下简称三区两县)的施工单位承接属于三区两县建筑项目的，只需到项目所在地主管税务机关办理项目登记手续。
2、南京市施工单位承接南京市范围以外建筑项目的，应向其机构所在地主管税务机关办理项目登记手续。
3、合同标的在1000万元(含)以上建筑项目的建设单位应向其机构所在地主管税务机关办理项目登记手续。
4、房地产项目的建设单位应向其项目所在地主管税务机关办理项目登记手续。
5、对跨区县工程项目登记的管辖由南京市地方税务局确定。
(四)登记时限及资料要求
1、建筑项目的建设单位应在建筑工程合同签订之日起30日内到其主管税务机关进行项目登记，如实填写《建筑业工程项目登记表》并提供下列证件、资料：
⑴工程承发包合同、工程项目立项书原件及复印件；
⑵《建设工程规划许可证》原件及复印件；
⑶主管税务机关要求提供的其他有关证件及资料。
房地产项目的建设单位在取得《房屋预售许可证》后，还需如实填写《房地产项目新开工登记表》，并报送物价部门核定的商品房价格批件原件及复印件。
2、建筑项目的施工单位应在建筑工程合同签订并申报领取《建设工程项目施工许可证》之日起30日内向其主管税务机关或委托代征单位提供项目信息，如实填写《建筑业工程项目登记表》并提供下列证件、资料：
⑴施工单位的营业执照副本、税务登记证副本原件及复印件；
⑵工程承发包合同、分包合同、转包合同、施工合同及其工程预算资料原件及复印件；
⑶《建设工程项目施工许可证》原件及复印件；
⑷开户银行及帐号；
⑸外地来宁施工单位还应提供《外出经营税收管理证明》原件及复印件；
⑹主管税务机关要求提供的其他有关证件及资料。
3、南京市施工单位承接南京市范围以外建筑项目的，也应按照上述规定向其机构所在地主管税务机关进行异地建筑工程项目登记。
4、建筑业和房地产业自开票纳税人可采用网络方式登陆南京市地方税务局外部网站进行项目登记，有关资料在项目登记后5日内报送主管税务机关。
(五)项目变更及报停要求
1、建筑项目的建设单位与施工单位在工程项目信息发生变动的，应在工程项目信息发生变动之日起30日内，向原项目登记的主管税务机关提供变更项目信息；如实填写《建筑工程项目变更登记表》，同时缴回《建筑业工程项目登记表》并提供相关变更资料。主管税务机关审核后对其重新填发《建筑业工程项目登记表》。
2、建筑项目的建设单位与施工单位在建筑项目施工过程中，发生停缓建的，在决定停缓建之日起15日内，应到原项目登记的主管税务机关办理工程项目停缓建登记，填写《建筑业工程项目停缓建登记表》。在复建之日起10日内向主管税务机关办理复建手续及变更项目登记。
三、项目日常管理
(一)信息采集
1、主管税务机关要加强与同级发改、规划、财政、国土、建设、房管、交通、招投标管理等部门的联系，及时采集建筑业、房地产业工程项目的立项、开工建设等信息。
2、税务机关设在委托代征单位窗口岗位人员应在月后5日内将施工单位项目登记及开票信息(含变更及停缓建项目信息)传递给南京市地方税务局；税务机关委托代征单位也应在月后5日内将施工单位税款征收信息传递给南京市地方税务局。
(二)跟踪管理
主管税务机关要对建筑房地产项目实行分级分类跟踪管理。对于合同标的在1000万元以下的建筑项目(不包括房地产项目)以及所有房地产项目要按月监控，对于合同标的在1000万元(含)以上的建筑项目(不包括房地产项目)要按季度重点监控。对建筑项目，重点监控项目施工进度以及建设单位付款、施工单位收款开票以及税款缴纳情况；对房地产项目还要监控开发的商品房预销售、销售的面积、套数、金额、开票以及税款缴纳等情况。
主管税务机关要按项目实施管理，建立项目台帐，对所监控的信息及时进行数据维护，项目清算后要按户装订成册。
(三)发票管理
1、对代开票纳税人，税务机关应在纳税人已缴纳应征的税款后方可为其代开发票。
2、代开票纳税人向税务机关申请代开《建筑业发票》(或不动产发票)时应提供如下材料：
⑴完税凭证；
⑵税务登记证副本；对按规定不需办理工商登记和税务登记的单位和个人需提供单位证明或个人身份证；
⑶提供《建筑工程项目登记表》(或《房地产项目新开工登记表》)、《建筑工程项目付款证明》、销售商品房合同，对超出合同金额的还需补充提供有关变更协议；
⑷申请人为外地来宁施工单位的，提供《外出经营税收管理证明》以及其机构所在地主管税务机关出具的企业所得税完税证明；
⑸申请人为转包方或分包方的，提供转包、分包协议以及被扣缴税款完税凭证；
⑹涉及减免税的，需提供减免税通知书；
⑺涉及个人所得税实行查账征收的，需提供主管税务机关出具的批复；
⑻税务机关要求提供的其他材料。
3、建筑业自开票纳税人开具发票的金额、主管税务机关为纳税人代开发票的金额应为纳税人收到的工程款，不包括建设单位提供材料(俗称甲供材)。对建筑业代开票纳税人涉及到设备扣除的，在开票环节先全额征税，待项目清算时，经核实后办理退税手续。
4、施工单位在南京市范围内承接建筑项目的，必须开具从南京市主管税务机关领购的《建筑业统一发票(自开)》，或向南京市主管税务机关申请代开《建筑业统一发票(代开)》。否则，按发票违章有关规定处理。
5、房地产开发企业在南京市范围内开发销售不动产的，必须开具从南京市主管税务机关领购的《销售不动产统一发票(自开)》，或向南京市主管税务机关申请代开《销售不动产统一发票(代开)》。否则，按发票违章有关规定处理。
(四)申报纳税
1、南京市施工单位以及房地产项目建设单位按规定向其主管税务机关办理纳税申报时，其应纳营业税应按工程项目分别申报。
2、南京市施工单位在纳税申报时要将其承接南京市范围以外的施工项目应纳税款以及在代开票环节先予缴纳的税款一并申报，对已纳税款部分不再缴纳税款。对房地产项目建设单位在代开票环节先予缴纳的税款在办理纳税申报时也按上述规定处理。
3、建筑项目总包人应将自建涉及税款和分包(或转包)代扣税款分别申报。
4、个人所得税实行查账征收的外地来宁施工单位，应按月向税务机关委托代征单位办理个人所得税全员全额扣缴申报手续。
四、项目清算管理
(一)项目清算范围
南京市范围内合同标的50万元(含)以上建筑项目(不包括房地产项目)以及所有房地产项目。
(二)清算时限及资料要求
1、南京市范围内建筑项目的施工单位在建筑业工程项目完工并经相关部门竣工验收及出具工程竣工结算报告之日起30日内，向原项目登记的主管税务机关申请建筑项目清算。
2、南京市范围内房地产项目的建设单位应在商品房全部销售完成后15日内，向项目所在地主管税务机关申请营业税清算；南京市范围内房地产项目的建设单位如符合国税发[2006]187号文规定的清算条件，应到其机构所在地主管税务机关办理土地增值税清算。
(三)清算管理
1、主管税务机关对以下情形的建筑项目实施清算时，应实地调查核实：
⑴合同标的在1000万元以上(含)的建筑项目；
⑵纳税人提出设备扣除退税申请的；
⑶主管税务机关认为有疑问需要进行调查核实的。
2、主管税务机关在办理建筑项目(不包括房地产项目)清算时，应对工程结算价款、甲供材、设备扣除等项目进行核实确定，同时清缴营业税、个人所得税等税款，在项目清算结束后，出具《建筑项目清算表》。
3、外地来宁施工单位需凭项目所在地主管税务机关出具的《建筑项目清算表》办理本项目末次开票手续。
4、对于房地产项目，项目所在地主管税务机关重点核查其销售商品房涉及到的营业税及附加是否全部缴纳；机构所在地主管税务机关主要核查其土地增值税缴纳情况。项目清算完成后，主管税务机关应出具《房地产项目清算表》。
五、本意见由南京市地方税务局负责解释，自2007年9月1日起执行。过去规定与本意见不一致的，一律以本意见为准。
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