|
各市国家税务局、市内各国家税务局：
现将《青岛市国家税务局外商投资房地产开发经营企业所得税管理办法》印发给你们，请遵照执行。执行过程中发现的问题，请及时反馈市局(国际税务管理处)。
原《青岛市国家税务局外商投资房地产开发经营企业所得税管理办法(试行)》(青国税发〔2005〕44号)同时废止。
青岛市国家税务局外商投资房地产开发经营企业所得税管理办法
第一章 总则
第一条 为进一步加强对外商投资房地产开发经营企业的所得税管理，保障国家财政收入，维护税收秩序，根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称“征管法”)及其实施细则、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》(以下简称“税法”)及其实施细则和《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发〔2001〕142号，以下简称《通知》)等有关税收行政法规、规章的规定，制定本办法。
第二条 凡外商投资企业营业执照经营范围列明从事房地产开发经营业务，或者兼有房地产开发经营业务和其他业务的，其房地产开发经营业务应纳所得税的核算，适用本办法。
第三条 房地产开发经营，是指房地产开发企业进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第四条 开发企业转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为，是指开发企业通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
(一)商品房销售。
1.商品房现售，是指开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
2.商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
(二)房地产抵押，是指开发企业以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
(三)房地产租赁，是指开发企业作为出租人将其开发建设的房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
(四)其他方式主要包括：
1.以房地产用于对外投资以及分配给股东或投资者；
2.以房地产抵债；
3.将房地产用于捐赠、赞助、职工福利、奖励等；
4.以房地产换取其他单位或个人的非货币性资产等。
第五条 专业从事房地产开发经营的外商投资企业，应以其首次取得房地产开发经营项目之日，确定为其实际开始生产、经营之日。如其首次取得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前，则应以其营业执照签发之日确定为企业的实际开始生产经营之日。
第二章 收入的确定
第六条 开发企业房地产销售收入的确定，应从其房地产销售开始之日进行。
第七条 开发企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明(即项目工程竣工验收合格证明)之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。
开发企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。
开发企业尚未确认房地产销售开始的，其收入、成本、费用也不得确认。
第八条 房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则。具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：
(一)采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或者开具发票之日作为销售收入的实现。
(二)采取分期付款或者预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。
上述以预售方式销售房地产销售收入的确定，不包括开发企业在商品房预售期间所收取的预收款。
(三)采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。
(四)采取银行提供按揭贷款方式销售的，以银行将按揭贷款办理转帐之日，为销售收入的实现。
开发企业在房地产销售开始之前，通过银行按揭贷款方式销售房地产所收取的按揭贷款，属于企业的预收款，应按照本办法第二十四条的规定预征所得税。
(五)开发企业以房地产作抵押而被抵押权人处置的，在房地产产权转移时确认收入的实现。
在确认收入时，应以其抵押价格与同期销售价格较高者确认收入。
(六)开发企业以房地产对外投资的，首先要转为自有资产，并以房地产产权转移到被投资方时确认收益的实现。
其投资资产经投资合同认定的价值与原帐面净值之间的差额，应视为财产转让收益，计入企业当期应纳税所得额。如为净收益，且数额较大，计入当期应纳税所得额计算纳税有困难，可在不超过5年的期限内平均转为应纳税所得额计算缴纳所得税。
(七)开发企业以房地产抵偿债务的，以房地产产权转移时确认收入的实现。
在确认收入时，应以其抵偿债务价格与同期房地产销售价格较高者确认收入。
(八)开发企业以房地产分配给股东或投资者的，在房地产产权实际转移时确认收入的实现。
(九)开发企业以房地产换取其他单位或个人的非货币性资产的，应在取得非货币性资产时确认销售收入的实现。其收入额应参照当时的市场价格计算或者估定。
(十)企业以租赁方式取得房租收入的，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期企业经营利润合并计算企业当期应纳税所得额。租赁后再出售的，按照销售开发产品确认销售收入的实现。
(十一)开发企业为其他单位代建房地产工程的，应按自建工程确定销售收入的实现。
第九条 开发企业在出售商品房时按照国家规定代为收取的共用部位、共用设施设备维修基金，凡不开具发票作为代收代缴款项管理的，可不作为开发企业的收入确认。
第三章 成本、费用的确认
第十条 开发企业成本、费用的确认，应从其房地产销售开始之日进行。
第十一条 开发企业销售房地产所发生相应成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用：
可售单位工程成本费用＝可售总成本费用÷总可售面积
当期成本费用＝可售单位工程成本费用×当期销售面积
(一)总可售面积指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书(即房地产开发项目竣工验收合格后，房地产管理部门为开发企业办理的房地产产权登记证书，俗称“大证”)或类似文件中明确的面积。按照房地产管理的有关法律、法规规定，房地产开发企业应在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
总可售面积一般按照企业开发的不同房地产项目分别确认。
当期销售面积是指开发企业当期实际实现的房地产销售面积，但不包括企业以预售形式销售的、尚未竣工交付使用的房地产面积。
(二)可售总成本费用指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘查设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备、绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。
1.可售房地产指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中的可售房地产。
2.土地使用费指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给开发企业，由开发企业向国家支付的土地使用权出让金。土地使用权出让金由土地管理部门代收，并由土地管理部门向开发企业出具相应凭据。
3.拆迁补偿费指开发企业为取得土地使用权而对原使用者或居住者所给予的补偿。拆迁补偿费由开发企业缴由房地产管理部门(拆迁办)补偿的，由房地产管理部门出具相应的收费凭据；由开发企业直接补偿给居住者个人的，可凭双方签订的合同或协议以及出具的真实的搬迁费收取凭证，在税前扣除。
4.七通一平费用和勘查设计费用等前期开发费用，根据开发企业的当期实际发生额确认并有合法凭证进行核算。
5.建筑安装费指开发企业房地产开发项目的建筑安装工程竣工后，通过有工程造价审计资质的中介机构审计后出具的工程决算审计报告中所确认的价格。该价格是开发企业与施工企业进行工程价款结算的依据，也是作为建筑安装费计入可售总成本费用的依据。开发企业应取得施工企业开具的正式发票后记帐。
开发企业自购建筑安装材料的，以取得的合法凭证计入建筑安装费。
6.基础设施费、公用设备、绿化、道路等配套设施费，是指住宅小区或单幢住宅内共用的上下水管道、电梯、供电线、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施以及会所和其他共用设施设备等的费用。
上述设施、设备，若由政府有关部门无偿占用或者属于业主公共产权的，其相应支出可以合法的凭证计入可售总成本费用；凡建成后产权归开发企业或用于继续从事生产经营活动的，其相应支出不得计入可售总成本费用。
7.开发企业为开发建设相关工程项目而发生的相应的管理费用、财务费用、销售费用，可一次性计入可售总成本费用。
(1)开发企业发生的交际应酬费，应从企业房地产销售开始之日起，对属于可售房地产的部分，按照当期实现的全部销售收入和《税法》实施细则第二十二条第一款第(一)项规定的限度计算计入当期可售总成本费用的数额。
(2)开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前发生的，计入开发成本；开发产品完工之后发生的利息等借款费用，计入财务费用。
第十二条 房地产项目已经竣工并开始销售，但在销售当期开发企业不能提供由有资质的中介机构出具的工程决算审计报告和施工企业开具的正式发票的，其工程的建筑安装等费用可先按照工程预算数额的80%计入当期可售总成本费用，待工程决算审计报告和施工企业的发票等出具后，再对该项目已售出房地产进行汇算，多退少补。开发企业应在销售当期进行纳税申报时，向主管税务机关提供该项目的预算报告和施工合同复印件(应重新加盖开发企业单位公章)。
但是，如果开发企业在工程竣工并开始销售后超过3年，仍未取得工程决算报告和施工企业发票的，其建筑安装费用等工程费用，不得计入可售总成本费用；已经按照预算数额计入的，要予以扣除，并重新计算其各期应纳税所得额和应纳所得税额。
第十三条 同一开发项目中包括多栋商品房开发，并且部分商品房已经开始销售，而部分尚在建设期的，除属于单栋商品房的建筑安装费等费用外的其他公共成本费用，如土地使用费、拆迁补偿费、开发前期费用、基础设施费、公用设备、绿化、道路等配套设施费等,开发企业应按照合理的比例和标准在不同的商品房间进行划分结转。若开发企业未划分结转或结转标准不合理的，税务机关可按照可售房地产的占地面积占整个开发项目全部用地面积的比例，或者可售房地产的总可售面积占整个开发项目预计总可售面积的比例计算分摊，其中属于可售房地产的部分，计入当期可售总成本费用。
第十四条 开发企业的绿化、道路等配套设施费，如果是在房地产出售后继续发生的，可以在销售房地产时进行预提，并计入可售总成本费用。配套设施建设全部结束后，应按照实际发生的建设费用进行汇算。
开发企业存在上述事项的，应在房地产销售开始的当年末，向主管税务机关提出预提申请，由主管税务机关审核同意后，准予企业进行预提。企业预提配套设施费用时，应根据规划的面积、预算报批，预提的最高比例原则上不得超过销售收入的5％；不允许企业直接按销售收入的5％的预提配套设施建设费用。
第十五条 开发企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。
第十六条 开发企业为其他单位代建房地产开发项目的，按照自建工程进行成本、费用的核算。
第十七条 开发企业以开发的房地产用于捐赠、赞助的，根据《税法》实施细则第十九条第一款第(八)项有关捐赠的规定处理。
第十八条 开发企业以开发的房地产用于职工福利、奖励的，按照关于外商投资企业福利费的有关政策规定处理。
第十九条 房地产竣工交付使用后的小区物业管理仍然由开发企业承担的，其取得的物业管理收入和相应的成本、费用作为开发企业的收入和成本、费用，计算当期应纳税所得额。其符合税法规定的成本费用，可在发生当期所得税税前扣除。
第四章 应纳所得税额的计算
第二十条 外商投资企业兼有房地产开发经营业务和其他业务的，应单独设立帐册，单独核算和归集其房地产开发经营业务的收入、成本、费用和损失。
第二十一条 从事房地产开发经营业务的企业，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳所得税。当期应纳税额，按以下公式计算：
应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税＋当期预征所得税
(一)应纳税所得额的计算，应从房地产销售开始，根据第二章和第三章所确定的收入及相应的成本、费用及损失进行确认。
开发企业在房地产销售开始之前有营业外收支和其他业务收支或对外投资损益等业务的，可以以此计算其当期应纳税所得额。
开发企业当期发生亏损的，计算公式中的应纳税所得额按零确认。
(二)已售房产已预征的所得税，是指开发企业当期实现销售的房地产按照本办法第二十四条的规定已经预征的所得税额。
(三)当期预征所得税，是指开发企业按照本办法第二十四条的规定在当期应预征的所得税。
(四)按计算公式计算的应纳税额为负数时，主管税务机关应为企业办理退税，或者抵顶以后纳税期内实现的所得税税款。
(五)房地产预售行为结束前，企业在年度中间(含第四季度)申报季度所得税时，可只按预售房款和预计利润率计算、申报并缴纳季度所得税。
第二十二条 凡按合同规定企业投资各方分配房产的，企业应首先归集房产建造过程中所发生的费用(包括中方以土地使用权作为投资的费用)后，再根据合同规定的房产分配方法，划分各方房产的成本、费用。各方各自销售房产时各自缴纳所得税。
第五章 预售房地产的所得税管理
第二十三条 开发企业预售房地产，实行预售许可制度。开发企业应在取得开发项目《商品房预售许可证》的当季度进行所得税申报时，将该证复印件一并提交当地主管税务机关备案。
房地产开发项目从销售开始之日起，该项目的房地产预售行为结束。
第二十四条 开发企业预售房地产而取得预收款的，主管税务机关应按照预计利润率或其他合理方法计算预计应纳税所得额，按季预征所得税。
预计应纳税所得额＝预收房地产价款(含定金)×预计利润率
当期预征所得税＝预计应纳税所得额×适用税率
上述预计利润率暂定为：
经济适用房：3%；
普通商品房5％；
别墅：25%；
其他商品房：
市内四区和崂山区：
售价在5000元／平方米以下的，10％；
售价在5000元／平方米～8000元／平方米的，15％；
售价在8000元／平方米以上的，20％。
其他区(市)：
售价在2000元／平方米以下的，10％；
售价在2000元／平方米～5000元／平方米的，15％；
售价在5000元／平方米以上的，20％。
第二十五条 开发企业虽未取得《商品房预售许可证》，但实际发生预售行为并取得预收款的，或者在取得《商品房预售许可证》之前发生预售行为并取得预收款的，应按照本办法第二十四条的规定预征所得税。
第二十六条 开发企业应在进行季度或年度所得税申报时，将《外商投资房地产开发经营企业商品房预售情况统计表》(附件1)报送主管税务机关。
第二十七条 开发企业与承购人签订预售合同并预收款后，在产权转移前又将预收款全部或部分退还承购人的，应由企业提供相关证明后，从退还当期的预收款中扣除，但不得抵减当期营业收入。
第二十八条 开发企业预售的房地产产权转移，并按照本办法第九条的规定确认销售收入实现后，应依照本办法第二十一条的规定计算当期实际应纳税所得额、应纳所得税额，并处理已预征的所得税款。
第二十九条 开发企业因预收房地产款而预缴的所得税款，不同于企业按照正常实现的应纳税所得额而在季度申报时预缴的所得税。开发企业预收房地产款而预缴的所得税款，在办理季度申报和年度申报时，应填报B类申报表；企业按照正常实现的应纳税所得额在季度和年度申报时预缴的所得税，填报A类申报表。
开发企业季度和年度实际应缴纳的所得税款，应按照本办法第二十一条规定的应纳税额的计算公式，合并A类申报表和B类申报表的应纳所得税额确定。
第三十条 预售房地产并取得预收款的开发企业及其主管税务机关，应建立健全预收款和预缴所得税情况台帐(附件2)。
第六章 年度所得税汇算清缴
第三十一条 《通知》实施前已经销售房地产但未汇算的企业，按本办法进行汇算。
《通知》实施后，对开发企业的房地产开发项目不再进行项目汇算。
第三十二条 开发企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，进行年度所得税汇算清缴，计算企业年度实际应纳税额。
第三十三条 主管国税机关接到企业报送的所得税申报表和有关资料后，应安排专人对其完整性、正确性进行认真地审核。审核的重点有以下几个方面：
(一)审核企业所得税年度申报表及其附表与会计决算报表、中国注册会计师查帐报告的数字是否一致，各项目之间的逻辑关系是否对应，计算是否正确，是否已按注册会计师查帐报告对应纳税所得额、应纳税额作出调整；
(二)结转的建筑安装费等工程建设费用是否与工程决算报告数额一致；
(三)审核企业是否按规定结转或弥补以前年度亏损额；
(四)应纳税所得额及应纳所得税额的计算是否正确；
(五)预售房地产取得的预收款已经预缴的所得税，是否正确结转抵扣正常实现的所得税额；
(六)是否按照正常实现的应纳税所得额计算相应的应纳所得税额；
(七)审核企业是否符合税收减免条件，包括对企业所得税和地方所得税的减免是否符合现行法律法规的规定，有无税务机关或地方政府的正式批文；企业所处减免税年度情况，何时应恢复征税；审核企业税前扣除的财产损失是否已报税务机关审批等；
(八)审核总机构汇总和外国企业营业机构合并申报所得税，其分支机构或各营业机构帐表所记载涉及计算应纳税所得额的各项数据是否准确；
(九)审核企业已预缴所得税的完税凭证，确认其实际预缴的税额。
(十)其他需要汇算清理的情况。
第三十四条 年度汇算清缴结束后，主管税务机关应向开发企业出具汇算结果通知书。
第七章 委托境外企业销售房地产的所得税管理
第三十五条 开发企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格，作为房地产开发企业销售收入。
但境外企业与开发企业签订了房屋包销协议并办理了产权转移手续，且境外企业在销售房屋时使用境外企业收款凭证的，应属于境外企业转让我国境内的财产，其所取得的房屋转让收益，应按照税法第十九条及其实施细则第六十一条的规定，缴纳所得税。
第三十六条 开发企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，以应提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为企业的费用列支。但实际列支的数额，不得超过房地产销售收入的10％。上述费用应列入当期可售总成本费用计算列支。
第八章 税收优惠
第三十七条 专业从事房地产开发经营的外商投资企业，不属于《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》所规定的生产性外商投资企业，不得享受生产性外商投资企业的税收优惠待遇。
第三十八条 专门从事为开发土地、建筑房屋而进行平整土地业务的外商投资企业，可以视为建筑业企业，适用生产性外商投资企业的税收优惠政策。
第三十九条 生产性外商投资企业兼营房地产开发经营业务和其他业务的，应按照《国家税务总局关于外商投资企业兼营生产性和非生产性业务如何享受税收优惠问题的通知》(国税发〔1994〕209号)文件的有关规定执行。
第四十条、凡在青岛石老人国家旅游度假区域内兴办的外商投资房地产开发企业，且其开发的房地产项目亦在国家旅游度假区域内的，可以按照24％的税率征收企业所得税。
第九章 税源管理
第四十一条 对开发企业的房地产开发项目实行定期报告制度和跟踪管理制度。
第四十二条 开发企业应在取得房地产开发项目土地使用权并开始施工后的30日内，将项目的基本情况表(附件3)报送当地主管税务机关备案。
第四十三条 实行商品房预售的开发企业根据本办法第二十六条规定定期报送的《商品房预售情况统计表》，应按照实际预售情况如实填写。
主管税务机关应对开发企业报送的统计表进行实地核查，查阅申报当期企业与承购人签订的商品房预售合同，或者到当地房地产管理部门查阅企业预售登记备案情况，并在统计表上签署意见后存档。
第四十四条 开发项目竣工验收合格后开始销售的，开发企业应在开始销售后15日内报告主管税务机关，同时，应将房地产管理部门颁发的房地产产权登记证书(大证)复印件(证书所有内容)报送主管税务机关备案。年度终了，开发企业应将当年度已售房地产的销售面积、位置等情况随同年度所得税申报表报主管税务机关，主管税务机关应将已销售的房地产在开发企业报送的产权登记证书(大证)复印件中的房地产平面图上，将已售房地产进行注销标注。
主管税务机关应在确认开发企业的房地产开始销售日期后，将日期记录在开发企业按照第四十三条规定报送的项目基本情况表上。
第四十五条 开发企业必须妥善保管有关的合同、协议等证明资料，以备税务机关核查。
有关的合同、协议、证书等资料主要包括：土地出让合同、勘察设计合同、拆迁补偿合同、施工合同、施工许可证、监理合同、预售许可证、预售合同、工程竣工验收报告、产权登记证书、销售合同、维修基金收款收据、抵押合同、租赁合同、项目造价决算审计报告等。
第四十六条 主管税务机关应对开发企业的开发项目实施跟踪管理，及时了解、掌握企业每一项目的进展情况。
主管税务机关应定期与当地建设管理部门和房地产管理部门联系，及时了解开发企业的项目立项、施工进展、项目竣工和销售等情况。在企业开发项目建设期间，应定期到建筑工地了解项目施工进度、房地产预售等情况，以准确掌握工程施工情况，确保所得税的及时申报、缴纳。要全方位了解企业的生产经营过程，如土地取得方式、开发方式、售楼方式等，审查相关的合同文件，了解有无聘请境外设计公司、施工企业、监理公司来华提供劳务，有无境外融资、借款等；了解企业的会计核算流程，预收款入帐时间，帐务处理方法，使用会计科目的情况，销售实现的条件，结转收入的时间是否与税法一致，成本核算的方法，成本和费用的归集与分配是否科学合理，进一步弄清企业的生产经营特点，确定纳税环节和计税依据；要及时掌握房地产行业的发展状态，建立房地产行业信息资料库，从宏观上掌握行业的发展趋势和开发、售楼情况，及时分析税源，加强监控力度。
第四十七条 建立重点税源跟踪管理制度。对立项项目大、投资规模大的房地产开发项目，应列为重点税源，做好日常管理和税源跟踪工作，严防企业偷逃税；发现企业纳税申报异常或有其他情形的，税务机关应及时采取防范措施，确保税款安全。
第十章 审核分析
第四十八条 要建立房地产企业所得税季度审核分析制度，对房地产企业的生产经营、税收征管和税收政策落实情况等进行比对分析，对企业所得税纳税申报的准确性、合理性作出评定，对所得税征管质量做出评价。
第四十九条 房地产开发销售收入审核分析
(一)审核资料：企业所得税纳税申报表、企业资产负债表、损益表、现金流量表及外部相关资料信息，其他有关买卖合同、协议书等资料，已完工库存商品房数量、多个项目同时开发完工进度、完工项目已销售数量、未销售数量等情况。
(二)分析方法：
1、审核房地产销售收入是否全部按实记帐；入帐收入的销售面积是否与实际销售的房地产面积一致(无论是以建筑面积为准还是以居住面积为准，标准应统一)；
2、代收的维修基金是否符合政策规定;
3、审核《企业资产负债表》货币资金、应收账款、存货(商品房存量)、《现金流量表》及有关商品房买卖合同、协议等资料，区别不同销售方式，以确定开发产品销售收入的实现(1)分析采取一次性全额收取房款的，是否以房产使用权交付买方之日或者开具发票之日作为销售收入的实现。(2)分析采取分期付款方式销售的，是否按销售合同或协议约定的付款时间为销售收入的实现。(3)分析采取银行提供按揭方式销售的，是否以银行将按揭贷款办理转帐之日为销售收入的实现。(4)以非货币性资产分成取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。(5)分析以其他方式销售开发产品的，是否按规定确定收入的实现。
4、审核企业《资产负债表》中“预收帐款”、“银行存款”、“现金”科目，企业采取预售收入，是否按规定的利润率计算预售应纳税所得额，按季申报缴纳企业所得税。
5、审核企业开发用地面积与土地管理部门批复的用地面积以及向财政部门缴纳契税的计税依据的土地面积是否一致，是否发生土地转让行为而没有进行纳税申报。
6、审核企业《资产负债表》中“预收帐款”、“应付帐款”、“其他应付款”、“银行存款”等帐户的明细帐以及企业账面销售商品房数量、库存数量与《房地产开发企业存量房年度盘点表》填报数量是否一致，房管部门办理房屋所有权证、财政部门缴纳契税与《房地产开发企业存量房年度盘点表》的“本年出售数量”是否一致，分析是否存在将收入长期挂往来帐不作销售收入的问题。
7、审核企业商品房库存数量、实际商品房库存数量与企业《资产负债表》中“固定资产”、“长期投资”、“应付福利费”、“应付帐款”、“其他应付款”、“预收帐款”、“管理费用”、“利润分配”、《所得税纳税申报表》中“营业外支出”科目以及有关资料等，分析企业是否将开发商品房自用，未作帐务处理，是否将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、用于职工福利，是否已将开发产品抵顶债务、对外投资以及分配给股东或投资者，是否以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产等视同销售行为，而未作收入处理或进行纳税调整。
8、审核企业实际商品房库存量与空闲商品房库存量是否一致，分析空置的商品房是否已出租，或先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，出租房的租金收入是否按规定作收入处理，出售时再按销售资产确认收入的实现，周转房出售的，是否作收入处理等。
9、审核企业工程竣工决算书和有关财务资料及通过地税、工商、房管、城建、规划、土地、财政、银行等部门，了解确认房地产开发企业的户数变化情况、计税收入情况、已售商品房情况、预售业务备案情况、销售合同情况、房产证办理情况、企业开发情况、企业规划情况、土地使用情况、批准建设情况、开发企业的契税计税依据、资金来源与资金流动变化情况等，分析确认企业是否按规定进行正确核算；是否存在不记收入的问题。
10、审核企业《商品房购销合同》是否附有偿售后服务条款，以及企业《资产负债表》中“其他应付款”、“其他应收款”等科目，分析售后服务收入款项是否挂往来帐，而未按规定随同商品房作收入处理。
11、审核企业《资产负债表》中“现金”、“银行存款”、“应收帐款”等科目以及代建工程合同、协议书和提供劳务的合同、协议书等，确认是否符合代建工程业务要求，分析企业代建工程和提供劳务取得的收入是否按规定时间确认收入的实现。
第五十条 其他业务收入审核分析
(一)审核资料：企业所得税纳税申报表、企业资产负债表、损益表、现金流量表及外部相关资料信息，其他买卖合同、协议书等有关资料，企业库存材料等。
(二)分析方法：
1、审核企业其他业务收入是否与房地产开发业务收入合并计算应纳税所得额；审核《企业所得税纳税申报表》“其他业务收入”与企业账面“其他业务收入”数额是否一致，是否按期进行了纳税申报。
2、审核企业《资产负债表》中“原材料”、“待处理财产损溢”等科目、原材料出库单(领用单)及合同、协议书等资料，结合企业实地盘点表，分析企业是否存在对节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料对外销售，而未作收入处理。
3、审核“无形资产”科目及取得时的入帐成本、摊余价值和其他有关资料，分析企业转让无形资产的作价是否真实，取得的收入是否按规定及时作收入处理。
4、审核企业《资产负债表》中“固定资产”、《企业所得税纳税申报表》中“营业外收入”等科目，分析转让固定资产取得的收入是否按规定及时作收入处理，出租的固定资产是否按租赁期及时作收入处理。
第五十一条 营业成本审核分析
(一)审核资料：通过企业所得税纳税申报表；资产负债表、损益表、现金流量表；地税、工商、房管、城建、土地、规划、财政、银行等部门相关信息资料；其他买卖合同、协议书等其他有关资料等。
(二)分析方法：
1、审核企业同时进行多个房地产开发项目的各项目成本费用、可售总成本费用和总可售面积成本、当期销售面积成本是否按照可售面积成本占整个开发项目预计建筑面积成本的比例进行明细分类计算和归集；对间接成本费用是否按正确的方法进行归集和分摊；
2、审核《所得税纳税申报表》附表中“主营业务成本”及企业各项目实际发生成本费用额，是否一致，分析存在差异的原因，是否存在多申报成本费用问题；
3、审核《所得税纳税申报表》附表中各项费用的发生额与土地、城建、规划、财政等部门资料信息进行对比，分析各项成本费用是否真实，是否按收入与支出相匹配的原则，对各工程项目成本费用对象进行分摊，分析销售面积分摊成本费用与未销售面积分摊成本费用标准和金额是否一致；
4、审核企业“预提费用”、“成本费用”等帐户及相关信息，分析对开发产品已完工，但供水、供电、供汽、排污、通讯、绿化、环卫等基础配套设施尚未全部完成的开发成本，发生的预提费用是否按照国家规定的单位标准进行预提，归集、分配到各开发项目成本中，是否符合权责发生制要求。
5、审核企业《资产负债表》中“短期借款”、“长期借款”、“财务费用”科目及有关借款合同等资料，分析企业发生的应计利息支出是否记入“财务费用”科目；分析建造开发产品借入资金在开发产品完工前发生的借款费用，是否按其实际发生的费用配比入相关的核算成本中，发生的非金融机构借款利息支出是否高于金融机构同等利息支出；超过部分的利息支出，不得在税前扣除。
6、审核“管理费用”“开发成本费用”等帐户及相关资料等资料，分析是否存在应记“开发成本”而记入“管理费用”科目列支的问题，是否存在记入“管理费用”而又记入“开发成本费用”科目，重复列支的问题。
7、审核企业《资产负债表》中“预收帐款”科目上年结转余额与当年发生的预售收入的增减变化情况，分析企业以前年度发生的预售业务和当年发生的预售收入，完工销售后，是否正确结转销售成本，是否进行纳税调整。
8、审核企业《资产负债表》中“原材料”、“待处理财产损溢”、《企业所得税纳税申报表》中“营业外支出”科目与合同、协议书等资料与实际商品房库存数量等数据是否一致，分析企业是否按正确方法划分工程项目成本，对节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等直接销售的，是否按配比的原则结转实际成本；是否将行政性罚款、滞纳金、直接捐赠、超过国家规定标准的公益、救济性捐赠，以及非公益、救济性捐赠、各种赞助支出等按规定作纳税调整。
9、审核企业长期投资期末余额，分析企业是否以自产或外购开发产品或库存材料对外投资行为，是否已调增应税所得额。投资分回的利润是否按法定的税率缴纳了企业所得税。
10、审核企业《资产负债表》中“递延资产”科目余额增减情况，分析企业在筹建期发生的开办费，是否从开始生产、经营月份的次月起，在不短于5年的期间内分期摊销扣除。
11、审核《资产负债表》中“应付工资”、《所得税纳税申报表》中“主营业务成本”、“管理费用”、“应付职工福利费”、“应付职工工会经费”、“应付职工教育经费”、职工人数等资料，分析以上资料是否存在已在“开发间接费用”中列支的费用，又在“管理费用”中列支问题，是否将职工医疗费直接计入管理费而未按规定计入职工福利费的问题；实际发放工资及“三费”是否超过规定标准列支问题。
12、审核企业“固定资产”、“累计折旧”科目，分析固定资产的计价、计提折旧方法、计提折旧年限、固定资产入帐是否在投入使用月份的次月起计提折旧；停止使用的从停止使用月份的次月起，停止计提折旧，固定资产残值比例等是否按规定标准预计。
13、审核《企业所得税纳税申报表》中“业务招待费”是否按规定比例扣除，是否超过规定标准列支；“销售费用”中的“广告费”是否与赞助费严格区分；当年没有营业收入的房地产企业是否在税前业务招待费等费用。
第五十二条 房地产企业销售收入利润率审核分析
(一)审核资料：企业所得税纳税申报资料；企业财务报表；CTAIS软件；库存商品房存放量、当期商品房实际销售数量等有关资料。
(二)分析方法：
房地产企业销售收入利润率=利润总额/销售收入×100%
房地产行业平均销售收入利润率=行业利润总额/行业销售收入总额×100%
房地产行业平均销售收入利润率峰值：由市局统一发布。
1、通过对企业销售利润率与行业平均销售利润率的对比，审核企业销售利润率与行业平均销售利润率是否存在差异，存在差异的原因，是否存在不记收入、少记收入；多列成本费用、虚列成本费用、转移利润等。
2、通过对房地产企业当期销售收入利润率与房地产企业以前不同时期销售收入利润率对比，是否存在异常，分析其存在变动的原因；
3、房地产企业平均销售利润率，是否超过房地产行业平均销售利润率上限、下限峰值，分析其超过峰值的原因。
第五十三条 房地产企业收入成本率审核分析
(一)审核资料：企业所得税纳税申报资料；企业财务报表；CTAIS软件；库存商品房存放量、当期商品房实际销售数量等有关资料。
(二)分析方法：
房地产企业收入成本率=销售成本总额/销售收入总额×100%
房地产行业平均收入成本率=行业销售成本总额/行业销售收入总额×100%
房地产行业平均收入成本率峰值：由市局统一发布。。
1、通过对房地产企业收入成本率与房地产行业平均收入成本率的对比，审核企业收入成本率与行业平均收入成本率是否存在差异，存在差异的原因，是否存在多列成本费用、虚列成本费用、减少利润等。
2、通过对房地产企业当期收入成本率与房地产企业以前不同期收入成本率对比，是否存在异常，分析其变动原因；是否正常；
3、房地产行业平均收入成本率，是否超过房地产行业平均成本率上限、下限峰值，分析其超过峰值的原因。
第五十四条 房地产企业期间收入费用率审核分析
(一)审核资料：企业所得税纳税申报资料；企业财务报表；CTAIS软件；库存商品房存放量、当期商品房实际销售数量等有关资料。
(二)分析方法：
房地产企业期间收入费用率=期间费用总额/销售收入总额×100%
房地产企业行业平均期间收入费用率=行业期间费用总额/行业销售收入总额×100%
房地产行业平均期间收入费用率峰值：由市局统一发布。
1、通过对房地产企业期间费用率与房地产行业平均期间费用率的对比，审核企业期间费用率与行业平均期间费用率是否存在差异，存在差异的原因，是否存在多列期间费用、虚列期间费用、减少利润等。
2、通过对房地产企业当期期间收入费用率与房地产企业以前不同时期期间收入费用率对比，是否存在异常，分析其变动是否正常。
3、审核期间收入费用中的广告费、业务招待费、业务宣传费等重点项目，分析是否超出规定扣除标准。
4、房地产行业平均期间收入费用率，是否超过房地产行业平均期间收入费用率上限、下限峰值，分析其超过峰值的原因。
第五十五条 房地产企业所得税税收负担率审核分析
(一)审核资料：企业所得税纳税申报表；财务会计报表；CTAIS软件；库存商品房存放量、当期商品房实际销售数量等有关资料。
(二)分析方法：
房地产企业所得税税收负担率=企业应纳所得税总额/企业销售收入总额×100%
房地产行业平均所得税税收负担率=行业应纳所得税总额/行业销售收入总额×100%
房地产行业平均所得税税收负担率峰值：由市局统一发布。
1、通过对房地产企业所得税税收负担率与房地产行业平均所得税税收负担率的对比，审核企业所得税税收负担率与行业平均所得税税收负担率是否存在差异，存在差异的原因，是否存在不记收入、少记收入；多列支成本费用、虚列支成本费用等。
2、通过对房地产企业当期所得税税收负担率与房地产企业以前不同时期所得税税收负担率对比，是否存在异常，分析其变动原因，是否正常。
3、房地产行业平均所得税税收负担率，是否超过房地产行业平均所得税税收负担率上限、下限峰值，分析其超过峰值的原因。
第五十六条 通过以上资料的审核分析，对发现的问题按《国家税务总局关于印发〈纳税评估管理办法(试行)〉的通知》(国税发〔2005〕43号)的有关规定处理。
第五十七条 各主管税务机关在日常管理中要注重总结、分析房地产企业偷、漏、逃税的方法和手段，并针对存在的问题，提出合理的建议，进一步完善管理制度，在源头上遏制房地产企业涉税违法活动的发生。
第十一章 附则
第五十八条 开发企业不按照本办法的规定申报、缴纳所得税的，或者有预售房地产且预收房地产款项的行为而不按规定预缴所得税的，或者不按照本办法的要求提供有关资料的，或者不按规定进行开发项目汇算的，主管税务机关要严格按照《征管法》及其实施细则的有关规定进行处理。
第五十九条 以前规定与本办法抵触的，以本办法为准；税收法规、政策另有规定的，依照税收法规、政策的规定执行。
第六十条 本办法由青岛市国家税务局负责解释。
第六十一条 本办法自发布之日起试行。
附件：1.《外商投资房地产开发经营企业房地产预售情况统计表》
2.《外商投资房地产开发经营企业预售房地产预缴所得税登记台帐》
3.《外商投资房地产开发经营企业开发项目基本情况表》
|
