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各区地方税务局、直征局、外税分局、稽查局、信息技术分局：
现将《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[2003]83号)转发给你们，并补充通知如下，请一并贯彻执行。
一、关于调整房地产开发企业预征企业所得税问题。鉴于当前房地产企业结算周期长，严重影响国家税款及时入库的情况，经研究决定自2004年1月1日起，对房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，按当期取得的预售收入(预收帐款)总额2.25%的比例预征企业所得税，实行按月申报预缴。
二、从事房地产经营业务的企业，不论是否兼营多个不同房地产项目或多种不同经营业务，均应以房地产销售收入确定作为划分预征或据实计征企业所得税的依据。据实计征企业所得税的，应以当期销售收入，扣除当期与收入配比的成本、费用及损失后的余额，作为当前应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期预售收入转销售收入预征的企业所得税予以抵扣。
三、房地产开发企业开发产品竣工结算或房地产产权转移或销售收入实现时，按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润(或亏损)额，按税收政策规定纳税调整后，进行企业所得税纳税清算，多退少补。
四、在纳税检查或汇算期间，发现企业财务管理混乱，帐证不全，无法进行查帐征收或不能准确核算应纳税所得额以及无正当理由而不办理汇算清缴的，一律按不低于销售收入总额4%的比例，由主管税务机关核定征收企业所得税或个人承包经营所得的个人所得税(如属个人挂靠或承包且不改变营业执照的，其中2%企业所得税，2%个人所得税)，并按规定将预征期内少征税款补征入库。
五、本通知自2004年1月1日起执行，此前规定与本通知不一致的，按本通知规定执行。 
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