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| 发文标题： |
深圳市地方税务局关于房地产营业税及契税征管若干问题的通知 |
| 发文文号： |
深地税发[2006]460号 |
| 发文部门： |
深圳市地方税务局
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| 发文时间： |
2006-8-4 |
| 实施时间： |
2006-8-4 |
| 法规类型： |
契税
营业税
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| 所属行业： |
房地产业
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| 所属区域： |
广东
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| 阅读人次： |
5081 |
| 评论人次： |
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| 发文内容： |
各区局、各稽查局：
现就房地产权属登记过程中有关契税及营业税的若干征管问题明确如下：
一、契税征管问题
(一)单位购买住房的契税税率。根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)规定，个人购买自用普通住宅暂减半征收契税。单位购买住房(普通住房或非普通住房)并不适用减半征收契税的优惠政策，在我市应按法定的3%税率征收契税(符合其他契税减免税条件的除外)。
(二)补缴契税的处理意见。对于纳税人已经按预售合同所约定的价款及建筑面积自行向房地产所在地的区地税局申报缴纳契税的，在办理房地产证时，因预售面积与核准的建筑面积产生差异，引起实际购房价款发生变化，或者引起契税适用税率发生变化(建筑面积超过或低于144平方米)，导致少缴或多缴契税情形的，纳税人应根据其所签订的相关补充协议及原纳税申报材料向区地税局办理补税或退税手续。房地产登记机关审核纳税人确实足额完税后才予以办理房屋产权登记。
(三)减免契税及不征契税的办理程序。根据《深圳市地方税务局关于加强契税征收管理有关问题的通知》(深地税发[2006]122号)规定，减免契税和界定不征契税的手续由房地产所在地的区地税局负责办理，区地税局经审核对符合条件的出具减免税批件或不征税函件，一份给纳税人，一份直接抄送税收代征单位。税收代征单位收到税务机关的减免税批件或不征税函件后，执行有关优惠政策，并将减免批件存档。目前下列两项契税减免事项暂由税收代征单位直接审核办理：个人购买自用普通住宅暂减半征收契税；城镇职工按规定第一次购买公有住房免征契税。
对于离婚房产分割、房地产法定继承等不征收契税的行为，应由区地税局出具不征税函件，税收代征单位根据函件规定不征收契税。在房地产权继承中，被继承人生前已签订有效房地产买卖合同但尚未办理房地产证的(被继承人已缴纳了契税)，法定继承人继承房产申请界定不征税的，可凭被继承人原购房资料及继承公证书等材料向区地税局办理相关手续。
二、营业税征管问题
(一)享受营业税优惠政策的普通住房条件。根据《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发[2006]74号)规定：从2006年6月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的按售房收入全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的免征营业税，销售非普通住房的按其售房收入减去购买房屋价款后的余额征收营业税。我市享受营业税优惠政策的普通住房应同时满足3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。因此，凡不能同时符合上述3个条件的住房，均不属于普通住房，不能按普通住房享受营业税优惠政策。
《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发[2006]74号)规定的营业税政策适用于个人将购买的住房对外销售的应税行为。其他销售房屋的行为应按国家相关营业税政策执行。
(二)法院强制转移住房权属的营业税问题。对于被人民法院强制转移住房权属的个人，其以房抵债的行为亦适用国税发[2006]74号文件的规定征收营业税，计征营业税时，购入住房的起始时间以房屋产权证上注明的时间或契税完税证明上注明的填发日期为准(若无法提供房地产证或契税完税证明的，以房地产主管部门查档资料注明的购房日期为准)；销售住房的时间以税务机关受理免税申请之日或房地产登记机关受理其产权过户申请资料之日为准。
(三)普通住房减免营业税的办理程序。根据《深圳市地方税务局转发国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》(深地税发[2005]330号)规定，个人销售普通住房要求享受营业税免税政策的，必须向住房所在地的区地税局申请办理免税手续。区地税局经审核对符合条件的出具免税批件，一份给纳税人，一份直接抄送税收代征单位。税收代征单位收到税务机关的免税批件后，执行有关优惠政策，并将免税批件存档。
三、关于外币换算人民币计税问题
房地产税收代征单位计征税款时，对纳税人以外币结算房地产交易金额的，代征单位应根据纳税义务发生当天的国家外汇牌价(中间价)，将外币金额换算为人民币金额计算征收税款。
各区局应遵照执行上述规定并告知各房地产税收代征单位认真贯彻执行。
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