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| 发文标题： |
河南省地方税务局关于印发《河南省地方税务局销售不动产营业税管理办法》的通知 |
| 发文文号： |
豫地税发[2005]第16号 |
| 发文部门： |
河南省地方税务局
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| 发文时间： |
2005-2-16 |
| 实施时间： |
2005-3-1 |
| 法规类型： |
营业税
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| 所属行业： |
所有行业
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| 所属区域： |
河南
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| 阅读人次： |
4526 |
| 评论人次： |
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| 发文内容： |
各省辖市地方税务局、省直属局、省小浪底直属局，巩义市、项城市、永城市、固始县、邓州市地方税务局:
现将《河南省地方税务局销售不动产营业税管理办法》印发给你们，请遵照执行。
二○○五年二月十六日
河南省地方税务局销售不动产营业税管理办法
第一条 为了加强销售不动产营业税的规范化管理，保证销售不动产营业税政策的正确执行，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则和有关规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 河南省境内销售不动产营业税的征收管理，均按本管理办法执行。
第三条 从事销售不动产业务的单位和个人为销售不动产营业税的纳税义务人(以下简称纳税人)。
第四条 销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。
不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。
销售不动产包括:销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。
销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物视同销售建筑物。
销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。
其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。
第五条:下列行为应区分不同情况按相应税目征收营业税:
(一)单位将不动产无偿赠送他人，视同销售不动产。
(二)在销售不动产连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
(三)单位和个人转让在建项目时，不论是否办理立项人和土地使用人的更名手续，均应按下列方法征收营业税:
1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目征收营业税。
2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。
在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。
(四)房地产开发企业与包销商签订合同，将房产交给包销商根据市场情况自订价格进行销售，由房地产开发企业向客户开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，在合同期满未售出的房产由包销商进行收购，对此应按下列规定征收营业税。
在合同期内房屋已售出的，对房地产开发企业按“销售不动产”征收营业税，对包销商所取得的手续费收入或者价差应按“服务业—代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购的，对房地产开发企业按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售时，对包销商也按“销售不动产”征收营业税。
(五)对销售安居工程和经济适用住房应按“销售不动产”征收营业税。
(六)房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动，购房和回租应视为发生了两次不动产销售行为。每次不动产销售行为均应按“销售不动产”征收营业税。
(七)借款者无力偿还贷款，抵押的房屋被银行收走以抵作贷款本息，这表明房屋的所有权被借款者有偿转让给银行，应对借款者转让房屋所有权的行为按“销售不动产”税目征收营业税。银行如果将收归其所有的房屋销售，也应按“销售不动产”税目征收营业税。
(八)对承租房屋者将房屋装修后转让使用权的，分别按照下列方式征税:
承租房屋者将房屋转租给他人时，除按月收取房租外，还一次性收取房屋装修款的，对转租者收取的房屋装修费用应并入租赁收入按“服务业”税目征收营业税。
承租房屋者将房屋装修后再转让使用权的，对其收取的房屋装修费，按“销售不动产”税目征收营业税。但对随同房屋一并转让的动产部分不征收营业税。
(九)甲方提供土地使用权，乙方提供资金进行合作建房，在房屋建成以后，如果双方都拥有部分房屋所有权，对甲方按照“转让无形资产-转让土地使用权”税目核定征税，对乙方按照“销售不动产”税目核定征税；如果乙方拥有房屋产权，使用若干年转让给甲方，对甲方按照“服务业-租赁业”税目核定征税，对乙方按照“销售不动产”税目核定征税。
(十)对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时按销售价减去购入原价后的差额计征营业税；个人自建自用住房，销售时免征营业税。
第六条 销售不动产营业税的税率为5%。
纳税人兼有不同税目应税行为的，应当分别核算不同的营业额，未分别核算营业额的从高适用税率。
第七条 销售不动产营业税的营业额为纳税人销售不动产时向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用是指向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应作为营业额计算缴纳营业税。
(一)单位和个人销售其购置的不动产，以全部收入减去不动产购置原值后的余额为营业额。
单位和个人销售抵债所得的不动产，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。
营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。
(二)对“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。
(三)对房地产企业在房地产开发过程中拆迁补偿的房屋，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由主管税务机关按同类住宅房屋的成本价 ×(1＋成本利润率)÷ (1－营业税税率)组成的计税价格计征营业税。上述“同类住宅的成本价”是指同类住宅的房屋开发成本。
(四)单位将不动产无偿赠予他人和销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额。
1.按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定；
2.按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定；
3.按下列公式核定计税价格:
计税价格=营业成本或工程成本 ×(1＋成本利润率)÷ (1－营业税税率)
各省辖市的销售不动产成本利润率由各省辖市地方税务局在10%-20%的范围内确定，并报省地方税务局备案。
(五)单位和个人销售不动产发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除。
(六)单位和个人在销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。
第八条 销售不动产营业税纳税义务发生时间按下列规定确认。
(一)销售不动产营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭证的当天。
(二)纳税人销售不动产，采用预收款方式(包括预收定金)的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
(三)单位将不动产无偿赠送他人，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
(四)房地产开发公司采取按揭贷款方式收取价款，以收到银行贷款的当天为纳税义务发生时间。
第九条 纳税人销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。
第十条 销售不动产营业税的纳税期限，分别为五日、十日、十五日或一个月。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定；不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。
纳税人以一个月为一期纳税的，自期满之日起十日内申报纳税；以五日、十日或者十五日为一期纳税的，自期满之日起五日内预缴税款，于次月一日起十日内申报纳税并结清上月应纳税款。
第十一条 从事房地产开发的纳税人，在开工后三十日内，应向主管税务机关报送房地产开发项目的相关资料。
第十二条 对违反本办法规定的，按《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
第十三条 本办法未尽事宜，按有关法律、行政法规的规定执行。
第十四条 本办法由河南省地方税务局负责解释。
第十五条 本办法自2005年3月1日起执行。
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