各监管企业：
　　为持续推进不动产租赁管理制度建设，进一步推动监管企业规范不动产租赁管理工作，市国资委研究制定了《上海市国资委关于进一步完善市国资委监管企业不动产租赁管理工作的实施意见》，经市国资委主任办公会议(2023-14)审议通过，现予印发，请遵照执行。
　　上海市国有资产监督管理委员会
　　2023年9月15日

　　上海市国资委关于进一步完善市国资委监管企业不动产租赁管理工作的实施意见

　　为落实市委市政府工作要求，进一步规范市国资委监管企业(以下简称“监管企业”)不动产租赁管理行为，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国企业国有资产法》《企业国有资产监督管理暂行条例》《企业国有资产交易监督管理办法》《关于规范市国资委监管企业房屋出租管理的指导意见》等法律、法规和政策，现提出如下意见：
　　一、总体要求
　　(一)工作目标
　　进一步强化落实监管企业不动产租赁管理主体责任，建立健全不动产租赁管理体系，规范不动产出租工作流程，提升不动产租赁效益与管理水平。促进监管企业不动产租赁工作更加公开透明、合法规范，推动监管企业实现高质量发展。
　　(二)工作原则
　　坚持全面覆盖与分类管理相结合。各监管企业及其下属各级国有企业(以下简称“各级子公司”)的不动产出租行为均应纳入管理。各监管企业应根据出租不动产属性、出租企业管理水平等特征，分类设置管理标准和管理权限，突出监管重点，兼顾原则性和灵活性。
　　坚持法律约束和内部治理相结合。监管企业不动产租赁管理应符合相关法律法规和国资监管的规定，同时应作为企业资产管理的重要内容，与优化法人治理结构、完善内控制度等相结合，建立长效机制，推动出租行为规范有序、有章可循。
　　坚持公平公开和高质量发展相结合。监管企业不动产出租应充分运用市场机制，发挥市场交易平台的作用，并统筹考虑城市区域发展、企业发展战略、不动产经营业态、承租人履约能力等因素，择优选取承租人。
　　二、适用范围
　　本实施意见适用于监管企业及其各级子公司。
　　本实施意见所针对的不动产是指监管企业在境内所有或受托管理的，按法律法规可用于租赁的不动产。
　　本实施意见所称不动产租赁是指监管企业将其不动产部分或全部出租给自然人、法人或其他组织(以下简称“承租人”)使用，并向承租人收取租金的行为。
　　三、事项分类
　　各监管企业应对不动产租赁分类设置管理标准和管理权限，突出监管重点，兼顾原则性和灵活性。
　　符合下列情形之一的，应作为监管企业重大不动产租赁事项进行管理：
　　1.房屋资产：单次招租资产的租赁建筑面积在1000平方米及以上的，或单次招租资产的平均年租金底价在100万元及以上的；
　　2.场地资产：单次招租资产的平均年租金底价在100万元及以上的。
　　不符合上述情形的，作为一般不动产租赁事项进行管理。
　　四、招租程序
　　(一)租赁方案
　　监管企业重大不动产租赁事项应当在招租前结合主业发展规划和不动产实际情况制定合理的招租方案，内容包括但不限于拟出租资产的基本情况(如现状、地点、建筑面积、规划用途、产权归属情况等)、出租用途及期限、承租条件、租金底价及确定依据、租金调整幅度、招租方式、承租方资格条件等。其中：不动产出租底价应在市场估价、询价或委托专业机构评估的基础上，结合市场供需及资产实际情况等因素综合确定，并按相关规定做好评估备案工作；承租方资格条件设置不应违反公平竞争原则。
　　(二)决策程序
　　监管企业应制定相应制度，明确不动产租赁行为的决策主体、决策权限和决策责任，坚持科学民主决策。
　　重大不动产租赁事项(或方案)应纳入监管企业或其授权的子公司“三重一大”事项，履行集体决策程序。由授权子公司决策的，应在履行集体决策程序后，上报监管企业备案。
　　一般不动产租赁事项由监管企业或其授权的子公司按其制度决策。
　　监管企业不动产严禁无序转租。因企业发展需要或不动产特性确需转租的，应纳入监管企业或其授权的子公司“三重一大”事项，履行集体决策程序，并明确出租人主体责任，包括但不限于安全及租后管理等。
　　监管企业不动产应严控低效长租，原则上单次租赁合同期限不超过5年。因企业发展需要或不动产特性确需长租的，应纳入监管企业或其授权的子公司“三重一大”事项，履行集体决策程序。
　　(三)招租方式
　　监管企业不动产招租行为(除附件所列情形)，应通过公开竞争择优确定，提高监管企业资产的利用效益。
　　重大不动产租赁事项，应通过交易集团以进场公开招租的方式确定承租人。监管企业或其授权的子公司应按进场公开招租的结果进行合同磋商与签订，并在交易集团进行合同备案。
　　一般不动产租赁事项，监管企业可自行组织公开招租，但应在交易集团的自主信息发布平台及其他自选公开平台发布招租信息公告，公告期限不少于五个工作日。监管企业应按照公开竞价、综合评定、择优选择的原则确定承租方。对一般租赁事项，鼓励监管企业根据实际情况通过进场交易方式进行招租，并做好合同集中备案管理。
　　五、职责分工
　　市国资委按照国有资产监督职能，加强对监管企业不动产租赁管理工作的指导，依法行使监督职能，综合运用审计、专项检查、考核等方式加大监督力度，强化对违规行为的责任追究；对交易集团开展定期、不定期监督检查。
　　监管企业是不动产租赁的实施主体，负责建立健全本企业及各级子公司的租赁管理组织，制定本企业不动产租赁管理制度，明确管理责任、管理权限及工作流程；负责建立本企业不动产管理工作台账并及时动态更新；负责规范管理本企业不动产的租赁行为；负责监管所属各级子公司的不动产租赁管理行为；鼓励监管企业建立不动产租赁信息管理系统，加强与交易集团租赁平台的对接。监管企业应通过定期或不定期开展专项检查的方式，对本实施意见和企业内部不动产租赁管理制度的贯彻落实情况进行监督检查。
　　交易集团负责为监管企业公开招租提供信息发布平台、交易平台和服务平台；对通过交易集团开展的进场公开招租行为进行规范性审核；统计分析监管企业不动产公开招租情况，并及时向市国资委反馈。交易集团应恪守职业道德，严守商业秘密。
　　六、其他
　　监管企业因历史原因造成不动产权证不齐，或因特殊原因导致无权证但监管企业实际占用并获取收益的不动产，应及时进行确权补证。监管企业在租赁前应确保不动产日常使用安全(包括但不限于消防安全及建筑质量安全)，同时承诺收益归属无争议。
　　严禁将本应一并出租的不动产通过拆分面积、压低租金等方式规避按照重大不动产租赁事项管理的行为。
　　其他资源性资产租赁可参照本实施意见执行。
　　各委托监管单位、各区国资委参照执行。
　　监管企业在境外的不动产，可根据当地法律法规，按照市场化定价、以公开透明方式，自行制定出租规则。
　　本实施意见自2023年10月1日起正式施行。
　　附件：监管企业不动产租赁业务中可不公开招租的情形

　　附件
　　监管企业不动产租赁业务中可不公开招租的情形

　　1.同一监管企业与其各级子公司或同一监管企业所属各级子公司之间出租不动产的；
　　2.各级党政机关、事业单位以及在民政部门登记的非营利性社会组织承租并实际使用的(非经书面同意不得转租，且不得赚取差价)；
　　3.涉及国计民生、公益性、文物保护和基础设施建设等特殊要求，或可能危及公共安全、影响公共卫生和社会秩序等造成重大社会影响的不动产租赁；
　　4.涉及国家、市、区政府支持在沪落地的产业项目，相关文件明确需租用不动产的，或按相关政策明确属于租投、租税联动的产业园区；
　　5.租赁期限不超过6个月的短期资产租赁(监管企业不得以拆分租赁期限、连续短租等方式规避公开招租)；
　　6.已纳入政府征收、收储范围的续租(租赁期限不超过1年)；
　　7.列入监管企业集团转型、更新项目范围的短期续租或其他因历史原因造成的，尚在清退过程中的过渡性续租(租赁期限不超过1年)；
　　8.在大型百货、购物中心以及农贸市场等场所内开展专业零售及批发业务涉及出租，以及酒店内配套商业涉及出租，监管企业自行制定出租规则的；
　　9.为监管企业及各级子公司主责主业提供配套服务的供应商、经销商因开展配套服务承租监管企业或各级子公司不动产的；
　　10.纳入市保障性租赁住房、公租房、居住性公房、人才公寓、员工宿舍的租赁住宅，或住宅小区配套的车库等地下空间，及社区配套商业涉及的出租，监管企业自行制定出租规则的。
　　11.其他特殊情形(不适于公开招租)的出租，经向市国资委报备同意的。