各分局:
现将《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发〔2003〕83号)(以下简称“通知”)转发给你们,结合我市实际,对有关问题明确如下,请一并遵照执行:
一､关于预售收入利润率的确定问题｡我市内外资房地产开发企业开发产品预售收入的利润率统一暂定为15%｡除此,以下各条不适用外资企业｡
二､关于预计利润弥补前期亏损的问题｡按通知规定,对当期预售收入预计的利润应并入当期的应纳税所得额统一缴纳企业所得税,当期预计的利润是作为当期应纳税所得额的一部分,企业按税法规定先弥补以前年度亏损后缴纳企业所得税｡
三､关于房地产开发企业兼营其他项目等问题｡对于综合性房地产开发企业,如果同时进行两个以上房地产产品的开发,除了房地产开发产品的利润外,还有其他经营收益,依据通知第二条规定,按照15%的预售收入利润率预缴企业所得税,只针对开发产品预售收入;对于房地产企业多个产品同时开发,而且同一楼盘又分一期､二期等,依据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》规定,应分产品(产品中再分季度､年度)分别核算其应纳税所得额｡
四､尚未完工结算的开发产品预售收入预缴所得税在年度汇算清缴时不能办理退税的问题｡如果开发产品在年度汇算清缴时,尚未完工结算,只能进行预缴而不是汇算清缴,对其预缴的企业所得税不办理退税｡
五､关于以非货币性资产分成形式取得收入的,其分得开发产品时确认收入的实现问题｡按照通知第一条第六项规定“以非货币性资产分成形式取得收入的,应于分得开发产品时确认收入的实现”,即收入实现的标志是“分得”开发产品,即收受方取得开发产品的实际控制权时确认收入,可根据双方合同约定的开发产品交付时间确认｡
六､对将待售开发产品转作经营性资产的计提折旧的原值问题｡按照通知规定,将开发产品转为资产属于自建行为应作视同销售处理,因此应以“视同销售确认收入金额”为计税依据,即按照视同销售确认的“收入”价格作为企业固定资产入账原值并计提折旧｡
七､关于“开发产品完工”确认时间问题｡按照通知规定,原则上应以竣工日期为准;如果有特殊情况也可以以竣工日期或交楼日期孰先日期为准,因为目前许多房地产企业交楼后,很长时间还没有结算｡
八､关于企业预售开发产品手续不全的问题｡一些开发产品是经国土部门批准的正式规划的商业住宅用地,有用地许可证､开工证和竣工证,但是没有预售许可证,没有补地价,没有独立房产证;或者手续正在补办的,按照通知规定,只要有开发产品预售收入,不论手续是否齐全,同样适用该文件｡
九､各主管分局要针对房地产开发企业所得税预售收入须“预缴”和“汇缴”的特点,结合各自征管企业实际建立一套有效的管理制度,加强对房地产开发企业开发产品预售情况的管理｡应在加强企业纳税申报等日常管理工作的基础上,对开发产品实行严格的台账制度,并对开发产品分类分项目进行跟踪管理｡
国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知
国税发〔2003〕83号·2003年7月9日
为了加强房地产开发企业所得税的征收管理,规范房地产开发企业的纳税行为,根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则､《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律､法规规定,结合房地产开发企业的经营特点,现就房地产开发企业征收所得税有关问题通知如下:
一､关于开发产品销售收入确认问题
房地产开发企业开发､建造的以后用于出售的住宅､商业用房､以及其他建筑物､附着物､配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式,按下列原则分别确认收入的实现:
(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时,确认收入的实现｡
(二)采取分期付款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现｡付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现｡
(三)采取银行按揭方式销售开发产品的,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现｡
(四)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:
1. 采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现｡
2. 采取视同买断方式委托销售开发产品的,应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现｡
3.
采取包销方式委托销售开发产品的,应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现｡包销方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现｡
4.
采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的,应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现｡
委托方和接受委托方应按月或按季为结算期,定期结清已销开发产品的清单｡已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称､地理位置､编号､数量､单价､金额､手续费等｡
(五)将开发产品先出租再出售的,应按以下原则确认收入的实现:
1.
将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售资产确认收入的实现｡
2. 将待售开发产品以临时租赁方式租出的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现｡
(六)以非货币性资产分成形式取得收入的,应于分得开发产品时确认收入的实现｡
二､关于开发产品预售收入确认问题
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整｡
预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率
预售收入的利润率不得低于15%(含15%),由主管税务机关结合本地实际情况,按公平､公正､公开的原则分类(或分项)确定｡
预售开发产品完工后,企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入,同时按规定结转其对应的销售成本,计算出已实现的利润(或亏损)额,经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额,再将此差额并入当期应纳税所得额｡
三､关于开发产品视同销售行为的收入确认问题
(一)下列行为应视同销售确认收入
1. 将开发产品用于本企业自用､捐赠､赞助､广告､样品､职工福利､奖励等;
2. 将开发产品转作经营性资产;
3. 将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者;
4. 以开发产品抵偿债务;
5. 以开发产品换取其他企事业单位､个人的非货币性资产｡
(二)视同销售行为的收入确认时限视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入的实现｡
(三)视同销售行为收入确认的方法和顺序
1. 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;
2. 由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定;
3. 按成本利润率确定,其中,开发产品的成本利润率不得低于15%(含15%),具体由主管税务机关确定｡
四､关于代建工程和提供劳务的收入确认问题
房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的,可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现;持续时间超过12个月的,可采用完工百分比法按季确认收入的实现｡
完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法｡完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例,已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例,测量已完成合同工作量等方法确定｡
房地产开发企业在代建工程､提供劳务过程中节省的材料､下脚料､报废工程或产品的残料等,如按合同规定留归房地产开发企业所有的,应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现｡
五､关于成本和费用的扣除问题
房地产开发企业在进行成本和费用扣除时,必须按规定区分期间费用和成本､开发产品建造成本和销售成本的界限｡期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除｡
开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出,包括:土地征用及拆迁补偿费､前期工程费､基础设施建设费､建筑安装工程费､公共设施配套费､开发的间接费用､借款费用及其他费用等｡
房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本｡直接成本可根据有关会计凭证､记录直接计入成本对象中｡间接成本能分清负担成本对象的,直接计入有关成本对象中;因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的,则应根据配比的原则按各项目占地面积､建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本｡
下列项目按以下规定进行扣除:
(一)销售成本｡房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本,是指已实现销售的开发产品的成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认｡可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定:
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
(二)土地征用及拆迁补偿费､公共设施配套费｡房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费､公共设施配套费,应按成本对象进行归集和分配,并按规定在税前进行扣除｡
1. 属于成本对象完工前实际发生的,直接摊入相应的成本对象｡
2.
属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊,再将应由已完工成本对象负担的部分,在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊,其中,应由已实现销售的可售面积分摊的部分,准予在当期扣除｡
(三)借款费用｡房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用,如属于成本对象完工前发生的,应按其实际发生的费用配比计入成本对象中;如属于成本对象完工后发生的,应作为财务费用直接在税前扣除｡
(四)开发产品共用部位､共用设施设备维修费｡房地产开发企业按照有关法律､法规或合同的规定,因对已售开发产品共用部位､共用设施设备承担维护､保养､修理､更换等责任而发生的费用,可按实际发生额进行扣除,提取的维修基金不得扣除｡
(五)土地闲置费｡房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途､动工开发期限开发土地｡因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费,计入成本对象的施工成本;因国家无偿收回土地使用权而形成的损失,可作为财产损失按规定进行扣除｡
(六)成本对象报废或毁损损失｡成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损,减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失,计入继续施工的工程成本;如成本对象整体报废或毁损,其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除｡
(七)广告费和业务宣传费｡新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的,与建造､销售开发产品相关的广告费和业务宣传费,可无限期结转以后年度,按规定的标准扣除｡
(八)折旧｡房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产,可以按规定提取折旧并准予在税前扣除;未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品,不得在税前扣除折旧费用｡
六､关于本通知适用范围和执行时间问题
本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业,以及从事房地产开发业务的其他内资企业｡
本通知自2003年7月1日起执行｡此前发生的尚未进行税务处理的事项,也按本通知执行｡
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