各市、县(区)国家税务局：
　　为打好全面推开营改增试点工作“改进好”战役，省局对试点政策执行中遇到的房地产业有关问题，重新进行了梳理，供各地参考。在财政部和总局未出台新的政策规定之前，本次解答与之前解答不一致的，在以后具体处理中暂按此《解答》意见执行。
　　江西省国税局营改增领导小组办公室
　　2016年12月27日
　　江西省国家税务局关于全面推开营改增政策问题解答四
　　(房地产业)
　　一、房地产一般纳税人老项目，选择按一般计税方法计税，5月1前收到售房预收款，已缴纳营业税，5月1日后收到剩余的售房尾款，如何计算土地扣除款？
　　答：根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税2016年36号)附件2第一条第八款规定，房地产企业销售自行开发房地产项目适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额为销售额。5月1日后收取的售房尾款，以按规定扣除按该套房对应的土地款后的余额为销售额。
　　二、4月30前开具的地税预收款收据，现退房，5月1日后能否红字开具国税领取的预收款收据？
　　答：不得开具国税部门监制的红字预收款收据，应按规定向地税部门申请退还预缴的营业税。
　　三、房地产开发公司已交营业税未开具预收款收据的预收款是否可以补开国税局领取的预收款收据？
　　答：已交营业税的预收款，不得补开国税部门监制的预收款收据。
　　四、房地产公司返还给拆迁户的住房，是否视同销售？销售收入如何确认？
　　答：房地产公司将拆迁还建的不动产交付被拆迁人，按销售自行开发房地产项目缴纳增值税。
　　根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(2016年第70号)第二条规定，其销售额按下列方法和顺序确认：
　　(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
　　(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
　　五、房地产企业从其他房地产企业购买的土地未开发建设，按照36号文的规定不能对土地价款进行差额扣除，企业反映如不能扣除土地价款税收负担很重，可否视为老项目适用简易征收计税呢？
　　答：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。从其他单位和个人购买土地使用权，取得合法有效的增值税专用发票注明的进项税额可按规定抵扣。
　　是否能按老项目，按照《建筑工程施工许可证》或建筑施工承包合同注明的开工日期来判定。
　　六、房地产企业自行开发商铺后转为企业自持物业(该商铺于2015年开工，2016年8月达到竣工条件办理产权证转为自持物业)，该物业后续出租判断可否实行简易征收，需要以开工日期或产权证上注明日期界定老项目吗？如需要，是以哪个日期为准？
　　答：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法按5%的征收率计算应纳税额。房地产企业出租自行开发的不动产，属于以自建方式取得不动产，自建项目施工许可证注明开工日期为2016年4月30日前的，可以选择简易计税方法按5%征收率计算应纳税额。
　　七、房地产企业的人防工程做车位，合同是70年的租赁，也不能办理产权证，该类业务算销售不动产，还是租赁？发票如何开具？
　　答：根据总局有关政策解答精神，按照实质重于形式的原则，如果购买方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权力，仍应按照出售不动产处理。
　　八、购房者2016年4月30日前从房地产开发公司购入的不动产，由于各种原因，未取得发票且未办理产权证。现到国税部门要求自行纳税补开正式发票，该如何处理？
　　答：根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税2016年36号)附件2第一条第十三款规定，试点纳税人纳入营改增式点之日前发生的应税行为，应缴营业税。如未开具发票的，可申请代开，代开时除携带《江西省国家税务局代开普通发票管理办法》(国家税务总局2014年第18号公告)所列资料外，还应携带由原主管地税局出具的纳税人未开发票证明，包括纳税人已申报缴纳营业税额、未开具发票金额等以及未开票业务的营业税完税凭证原件及复印件。
　　九、在房管部门还未出具实际测绘房产面积时，房地产开发企业在地税机关的催促下， 于 4月30日前在地税机关已开票缴税，取得了地税机关的销售不动产统一发票。5月1日后，如出现预售房产面积与实际房产测绘面积不符，需重开发票的，应如何操作？ 如出现预售房产面积小于实际房产测绘面积，应补缴增值税还是营业税？
　　答：根据赣地税函[2016]21号文件规定，房地产开发企业采取地税部门代开票方式开具销售不动产发票的，在5月1日之后发生房产实测建筑面积大于预测建筑面积的，按照规定纳税人应向地税部门补缴营业税，就补缴部分开具增值税普通发票；实测建筑面积小于预测建筑面积的，纳税人向地税部门申请办理差额部分的退税，并按规定作废原已开具的地税发票，重新开具增值税普通发票。房地产开发企业采取自开票方式开具销售不动产发票，在结余地税发票用完或7月1日后发生上述情况的，纳税人应正确区分税款所属期，按规定申报缴纳；发票开具按照国税部门规定办理。
　　十、个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税，“满2年”是以房产证上的日期为准还是契税发票上的日期为准？
　　答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件3第五条规定，对于住房购买时间，应按照《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)的有关规定执行，即：个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
　　十一、销售房地产项目纳税义务时间如何确认？
　　答：根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税2016年36号)第45条规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为纳税义务发生时间；先开具发票的，为开具发票的当天。
　　收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
　　根据房地产项目销售特点，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。
　　房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照规定预缴增值税。
　　十二、房地产业纳税人在营改增前，已经缴纳营业税开具了营业税发票，在营改增后发生票面信息错误，需要作废原营业税发票，想咨询可以重新开国税的增值税发票吗？
　　答：如涉及变更购房人信息，应按退房(销售退回)处理。按照根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税2016年36号)附件2第一条第十三款规定，试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。
　　十三、房地产企业销售自行开发房地产项目收取的预收款，试点前在主管地税机关已按规定申报缴纳营业税未开具发票的，补开增值税发票是否按总局2016年第23号公告规定截至2016年12月31日？
　　答：经电话请示总局，《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(2016年第18号)第十七条规定“一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。”属于《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(2016年第23号)第三条第(七)项规定“国家税务总局另有规定除外”的情形。房地产企业发生补开增值税发票情形时，应当保留已按规定在主管国税机关申报缴纳营业税未开发票的相关资料。