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各会员单位：
从2016年5月1日，财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)开始实施以来，物业服务企业在执行过程中遇到很多具体问题。4月下旬，北京物业管理行业协会(以下简称北京物协)就成立了北京物协“营改增”服务协调组，开始收集、汇总会员单位就“营改增”政策的理解与执行中存在的问题。
在北京市物业服务指导中心的大力支持下，北京物协就“营改增”政策的相关问题与北京市国家税务局进行了请示，北京市国家税务局已对我们提出的问题做出了书面答复。现将北京市国家税务局的答复意见转发给大家，请各会员单位按照北京市国家税务局的答复执行。
如在执行“营改增”政策工作中遇到其他问题，请继续向北京物协“营改增”服务协调组反馈。北京物协将继续就会员单位提出的问题与北京市国家税务局进行请示。有关问题可发送至邮箱：bjwylaw@
秘书处联系人：刘立华 刘拓
联系电话： 63397262 63459710
北京物业管理行业协会
二零一六年六月一日
附：
关于物业行业“营改增”工作主要问题的答复
一、物业企业收入主要包括四类：(一)物业服务费，按照合同约定收取；(二)停车费，即部分由物业企业管理的停车场收取的费用；(三)代收代付的水费、电费，部分存在差额；(四)其他经营收入，包括电梯广告、楼宇广告等。上述收入如何缴纳增值税？
答：(一)物业服务费，按照合同约定收取按照企业管理服务缴纳增值税。一般纳税人税率为6%，小规模纳税人征收率为3%。
(二)停车费，即部分由物业企业管理的停车场收取的费用按照不动产经营租赁缴纳增值税。一般纳税人税率为11%，小规模纳税人征收率为5%。一般纳税人出租其2016年4月30前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
(三)代收代付的水费、电费，按照经纪代理服务缴纳增增值税。一般纳税人税率为6%，小规模 纳税人征收率为3%。
(四)其他经营收入，包括电梯广告、楼宇广告等按照不动 产经营租赁缴纳增值税。一般纳税人税率为11%，小规模纳税人征收率为5%。一般纳税人出租其2016年4月30前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
二、“营改增”后物业企业如何办税？
答：按照相关规定办理税种登记、票种核定、税控发行、购买发票、纳税申报、文书申请等业务。
三、如何界定新老项目，具体对应哪个时间？下列情况可否按照2016年4月30日前取得的不动产，适用简易计税方式，按照5%的征收率计算应纳税额。
(一)物业企业在2016年4月30日前已经经营的电梯广告、房屋出租、停车场收费等；
(二)物业公司在2016年4月30日前购买的房屋或车位，已正式签约并缴税完毕的；
(三)在2016年4月30日之前可取得施工许可证的项目。施工许可证上注明的时间在4月30日前可否按老项目？
答： (一)物业企业在2016年4月30日前已经经营的电梯广告、房屋出租、停车场收费等属于2016年4月30日前取得不动产；
(二)物业企业在2016年4月30日前购买的房屋或车位，已正式签约并缴税完毕的属于2016年4月30日前取得不动产；
(三)在2016年4月30日之前可取得施工许可证的项目，如果施工许可证上注明的时间在4月30日前可以按建筑工程老项目。
四、停车费一般包括两部分，即租金和服务费，租金由产权人收取，服务费由物业企业收取，分别适用哪个税率？例如业主购买了产权车位，物业企业不收取租金，按月收取服务费，一般80-150元/月，服务费部分可否按照物业费，适用6%增值税税率？
答：停车位租赁和服务费分开核算的，服务费部分可以按照物业费适用6%增值税税率。
五、物业费的欠缴部分是否纳入增值税征收范围？2016年4月30日前已经预收的物业费(如2016年1-12月物业费)是否还需缴纳增值税？
答：已申报缴纳营业税的，可以不再缴纳增值税。
六、原北京市施行的“酬金制”优惠政策如何延续？(北京市地税局公告2011年第8号)
答：物业企业代业主委员会管理的资金，未提供增值税应税服务且不开具增值税发票的，不需要缴纳增值税。
七、原国家税务总局《关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》(国税发〔1998〕217号)是否有延续的优惠政策。
答：按照财税〔2016〕36号文件执行。
八、个人业主可否要求开具某单位抬头的增值税发票？
答：向消费者个人销售服务，不得开具增值税专用发票。
九、物业企业代有关部门收取水、电、供暖等、燃(煤)气费等价外费用是否并入销售额，一并缴纳增值税？
答：如果由物业企业开具水电供暖等发票，均需要按照销售水电暖气燃气缴纳增值税。
十、物业企业增值税发票用量较大，如何核定税控机数量和发票用量？
答：依纳税人实际情况核定。
十一、物业企业收取的临时停车费可否领取定额增值税发票，如何领取？
答：可以领取。向主管税务机关申请领取。
十二、本市部分小区由业主委员会自管，即由业主委员会聘请保安、保洁、绿化等公司服务，业主委员会如何向交费业主开具发票？如何办理开票手续？
答：由业主委员会自行开具发票。向主管税务机关申请领购发票。
十三、物业企业配合我市充电桩建设，可以领取1万元的奖励，此项费用如何开具增值税发票？
答：按照物业管理缴纳增值税。 
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