为进一步规范我区房地产业企业所得税的征收管理，我局草拟了《广西壮族自治区地方税务局房地产业企业所得税管理办法(征求意见稿)》，现向社会公开征求意见。公众可通过以下途径和方式提出反馈意见。意见反馈截止日期为2014年6月8日。
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　　广西壮族自治区地方税务局房地产业企业所得税征收管理办法
　　(征求意见稿)
　　第一章 总 则
　　第一条 为加强和规范房地产业企业所得税的征收管理，建立房地产业企业所得税的长效管理机制，根据《中华人民共和国企业所得税法》(以下简称《企业所得税法》)及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《征管法》)及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号，以下简称31号文)和有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产行业的经营特点，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于由广西地税系统负责征管企业所得税的从事房地产投资与开发、经营与销售的企业(以下统称房地产企业)。不包括独立从事房地产管理、房地产中介和物业管理的企业。
　　第二章 房地产开发项目管理
　　第三条 房地产开发项目的税务管理是指对房地产企业在产品开发过程中进行的取得土地、拆迁补偿、前期工程、基础工程、建设安装工程、开发产品销售及完工结算等一系列涉税环节和事项的管理。
　　第四条 主管地税机关应加强与国土、发改、规划、建设、房管等相关部门建立信息交换制度，掌握房地产项目开发的实际情况，对房地产开发项目建设实行源头控管。
　　主管地税机关应建立《房地产企业基础信息管理台账》(表1)，管理台账的内容包括立项日期、项目名称、投资总额、开工日期、预计完工日期、土地总面积、建筑面积等信息，通过信息交换、分析比对，对信息有差异的房地产企业应进行核实，查找差异原因。
　　第五条 在房地产开发项目开工前，房地产企业应向主管地税机关报送以下材料：
　　(一)开发项目立项批准文件、《土地使用权证》或使用土地的批准文件、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》以及规划设计总平面图等资料；
　　(二)开发项目属于经济适用房、限价房和危改房项目的，需报送政府有关部门的批准文件和其他相关证明材料，凡不符合经济适用房、限价房和危改房的规定或未报送有关部门的批准文件和其他相关证明材料的，一律按照非经济适用房、非限价房、非危改房进行处理；
　　(三)物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批准文件；
　　(四)《房地产企业计税成本对象报告表》(表2)。
　　成本对象由房地产企业在房地产开发项目开工之前合理确定，一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应向主管地税机关报告。
　　第六条 房地产开发项目进入实质性开发阶段后，房地产企业应按开发项目的实际情况，向主管地税机关报送以下材料：
　　(一)建筑项目招(中)标书，建筑工程承包合同，施工许可证以及开工证，工程监理合同，建设工程结算书(按月)；
　　(二)工程量变更登记表(附：工程量变更签证单)；
　　(三)房屋拆迁安置补偿协议、动迁房屋产权调换协议书以及政府相关文件，《拆迁补偿支出明细表》(表3)；
　　(四)房地产企业采取自行提供原材料的，应提供《甲供材料购进发出明细表》(表4)；
　　(五)公共设施配套工程预算造价资料，并附送承诺建造且不可撤销的相关资料；
　　(六)政府收费项目收费标准及金额明细表。
　　第七条 房地产开发项目进入销售(预售)阶段后，房地产企业应按月向主管地税机关报送以下材料：
　　(一)商品房预售(销售)许可证(首次报送)；
　　(二)采取委托方式销售开发产品的，应报送房地产委托代理销售协议(首次报送)；
　　(三)商品房(楼盘)销售控制表；
　　(四)商铺、车库、车位、车棚、储藏室等销售明细清单。
　　第八条 房地产企业取得预售收入时，应向购房者开具有效预收票据或销售不动产统一发票，主管地税机关应加强预收票据及销售不动产统一发票的核销工作。
　　第九条 主管地税机关应加强房地产企业日常税收监控工作，建立《房地产企业销售动态监控管理台账》(表5)。台账内容应包括：销售项目名称，预售房套数，预售面积，预售价格，预收收入等相关信息，随时掌握企业涉税信息变化情况。
　　第十条 房地产开发项目(计税成本对象)完工后，房地产企业应在取得下列资料后30日内报送给主管地税机关：
　　(一)开发产品竣工验收证明材料；
　　(二)开发产品初始产权证明；
　　(三)工程决算书；
　　(四)房屋测绘报告。
　　第十一条 房地产企业主管地税机关与项目登记地主管地税机关不一致的，主管地税机关与项目登记地主管地税机关之间应建立规范的房地产企业纳税信息资料传递制度，将总分机构信息、征收流转税、所得税等情况及时传递，以加强对流转税、所得税的控管。
　　第三章 预缴及汇算清缴管理
　　第十二条 房地产企业一律按月预缴企业所得税，并自月份终了之日起15日内，向主管地税机关报送企业所得税月(季)度预缴纳税申报表，预缴税款。
　　企业在报送企业所得税纳税预缴申报表时，应当按照规定附送财务会计报表和其他有关资料。
　　第十三条 企业按月预缴企业所得税时，应当按照月度的实际利润额预缴；企业未能及时、准确核算会计利润和编制会计报表，按照当月实际利润额预缴有困难的，预缴企业所得税时，按照房地产开发企业所得税预征率计算预缴企业所得税。预缴方法一经确定，该纳税年度内不得随意变更。具体预征率由各市自行制定。
　　第十四条 房地产企业销售未完工开发产品取得的预售收入，不单独申报预缴企业所得税，应先按照规定的计税毛利率分月计算出预计毛利额，作为特定业务计算的应纳税所得额并入房地产企业的利润总额计算出实际利润额，依法申报预缴企业所得税。
　　第十五条 房地产企业应税收入包括房地产销售收入、预售收入、视同销售收入、代建工程和劳务收入、租赁收入、预收购房定金以及税收法律、行政法规规定的其他应税收入。
　　房地产企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由房地产企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；
　　房地产企业发生预售定金、预售收入退回的，已征税的预售收入可抵减当期收入总额。
　　第十六条 房地产企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，如地下车位，以及楼内架空层划设的车位等，不单独核算成本，均作为公共配套设施进行处理。
　　第十七条 房地产企业销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算结转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。
　　第十八条 开发产品完工后，房地产企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。
　　在进行企业所得税年度纳税申报时，房地产企业需出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的纳税调整报告。报告应包括以下内容：
　　(一)开发企业基本情况，包括企业资质等级、资质有效期、从业人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等；
　　(二)开发项目基本情况，包括开发项目名称、地理位置及概况、占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时间、完工时间、销售情况、销售方式、销售费用(含佣金或手续费，尤其是委托境外机构销售费用结算情况)、配套设施的归属及核算、停车场所的核算、企业的融资情况、利息核算和支付情况等；
　　(三)《房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计算明细表》(表6)；
　　(四)非货币性交易、关联方交易、其他涉及纳税调整的事项，纳税调整金额。
　　第十九条 房地产企业应按照31号文关于计税成本核算的要求，按期按成本对象做好共同(间接)成本的核算和分配，在企业所得税年度申报时同时附报《房地产企业本年共同(间接)成本分摊明细表》(表7)。
　　第二十条 房地产企业预提的出包工程合同总金额，不包括甲供材料的金额。预提的出包工程款最高不得超过工程合同总金额的10%,且已开发票金额与预提费用总计不得超过出包工程合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过3年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后年度实际发生时按规定在企业所得税前扣除。
　　预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。
　　第二十一条 房地产企业预提的公共配套设施建造费用，对售房合同、协议或广告，或按照法律法规及政府相关文件等规定建造期限而逾期未建造的，其预提的公共配套设施建造费用在规定建造期满之日起一次性计入应纳税所得额。未明确建造期限的，在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。以后年度实际发生公共配套设施建造费用时，按规定在企业所得税前扣除。
　　第二十二条 房地产企业预提的报批报建费用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府及其部门要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提在企业所得税前扣除。
　　第二十三条 房地产企业当年度规定预提有关费用时，应在企业所得税年度申报时同时附报《房地产企业预提费用明细表》(表8)。
　　第二十四条 开发产品完工后，房地产企业应在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管地税机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《征管法》的有关规定对其进行处理。
　　第四章 征收方式管理
　　第二十五条 房地产企业所得税分为查账征收和核定征收两种方式。
　　对经营规范、账务健全、核算真实的房地产企业，实行查账征收方式征收所得税。
　　房地产企业转让未经开发的土地，不适用核定征收方法。
　　第二十六条 房地产企业有下列情形之一的，主管地税机关有权采取核定征收方式征收企业所得税：
　　(一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；
　　(二)依照法律、行政法规的规定应当设置账簿但未设置的；
　　(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全的；
　　(四)未按规定保存有关账簿、凭证及有关纳税资料或者拒不提供纳税资料的；
　　(五)收入总额或成本费用支出不能准确核算，不能向主管税务机关提供真实、准确、完整纳税资料的；
　　(六)上年度计税依据明显偏低、应纳税所得额占销售收入比例低于当地应税所得率，又无正当理由的。
　　第二十七条 房地产企业的所得税征收方式按下列程序和方法确定：
　　(一)房地产企业填列《房地产企业所得税征收方式鉴定表》(表9)，经主管地税机关审核后确定征收方式。
　　(二)鉴定表中各项目均合格的，实行查账征收方式征收企业所得税；有一项不合格的，实行核定征收方式征收企业所得税。
　　第二十八条 房地产企业所得税征收方式鉴定工作实行一次性确认制度，以后年度征收方式不变的纳税人，不再履行核定手续。若房地产企业要求变更企业所得税征收方式的，应在每年5月31日前提出申请，主管地税机关在15个工作日内审核确认。
　　第二十九条 实行核定征收企业所得税的房地产企业，一律采取按收入总额核定应税所得率的定率征收方式，不得采取定额征收方式。
　　第三十条 房地产企业核定征收的应税所得率标准为：
　　(一)开发项目在设区的市城区和郊区的，不低于20%;
　　(二)开发项目在其他地区的，不低于15%.
　　(三)开发项目属于经济适用房、限价房、危改房和棚户区改造房的，不低于5%.
　　各市地税局可根据本地区社会经济发展程度、房地产销售价格、企业盈利水平等因素，按不低于本办法规定的应税所得率最低标准的原则，确定本地区房地产企业的应税所得率，并报区局备案。
　　第三十一条 房地产企业核定征收企业所得税，应纳所得税额计算公式为：
　　应纳税所得额=收入总额×应税所得率
　　应纳所得税额=应纳税所得额×适用税率
　　房地产企业收入总额不能准确核算的，由主管地税机关按照税收法律、行政法规的规定核定其收入。
　　第三十二条 企业按预征率计算预缴企业所得税时，不得扣除任何费用和税金。计算公式为：
　　预缴企业所得税=收入总额×预征率
　　预征率由各地根据本地实际情况自行制定。
　　第三十三条 实行核定征收企业所得税的房地产企业，按月预缴和年度汇算企业所得税时，除另有规定外，一律适用25%法定税率计算。
　　第三十四条 实行核定征收企业所得税方式的房地产企业，除《企业所得税法》和其他有关税收优惠规定外，不得享受企业所得税其他优惠政策。
　　第三十五条 房地产企业的生产经营范围、主营业务发生重大变化，或者应纳税所得额或应纳税额增减变化达到20%的，应及时向税务机关申报调整已确定的应纳税额或应税所得率。
　　第五章 总分支机构管理
　　第三十六条 实行总分机构管理跨省经营的房地产企业应严格执行国家有关总分机构管理的规定，按照“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的办法计算缴纳企业所得税。
　　第三十七条 跨市经营的总分支机构房地产企业，按国家和广西的有关跨市经营企业所得税征收管理规定执行，不执行跨省经营企业所得税征收管理的相关规定；区内跨市又跨县(市、区)经营的总分支机构房地产企业，按跨市经营汇总纳税企业所得税征收管理有关规定执行。
　　房地产企业在同一市内跨县设立不具有法人资格营业机构、场所的，其企业所得税征收管理办法，由各市地税局商国税局联合制定。
　　第三十八条 二级分支机构是指总机构对其财务、业务、人员等直接进行统一核算和管理的领取非法人营业执照的分支机构。
　　总机构应及时将其所属二级分支机构名单报送总机构所在地主管税务机关，并向其所属二级分支机构及时出具有效证明(支持证明的材料包括总机构拨款证明、总分机构协议或合同、公司章程、管理制度等)。
　　二级分支机构在办理税务登记时，应向其所在地主管税务机关报送非法人营业执照(复印件)和由总机构出具的二级分支机构的有效证明。其所在地主管税务机关应对二级分支机构进行审核鉴定，督促其及时预缴企业所得税。
　　第三十九条 以总机构名义进行生产经营的非法人分支机构，无法提供汇总纳税企业分支机构所得税分配表，或无法提供有效证据证明其二级及二级以下分支机构身份的，应视同独立纳税人计算并就地缴纳企业所得税。
　　总机构实行核定征收方式缴纳企业所得税的，其分支机构也应视同独立纳税人计算并就地缴纳企业所得税。
　　第四十条 在我区从事房地产开发经营的外省分支机构，未按规定及时提供其外省总机构出具的《中华人民共和国企业所得税汇总纳税分支机构所得税分配表》的，主管地税机关可暂按当地地税机关规定的应税所得率对其实行分月或分季核定预征税额，其中：对账目健全能够及时准确核算出经营成果的分支机构，也可暂按其实际实现的利润额计算预缴分摊的税额。待分支机构将《中华人民共和国企业所得税汇总纳税分支机构所得税分配表》送达后，再重新计算预缴分摊的税额，多退少补。
　　第四十一条 从事房地产开发经营的外省分支机构，属于以下几种情形的，主管地税机关可暂按当地规定的应税所得率对其实行核定征收。
　　(一)外省总机构实行核定征收的；
　　(二)分支机构除向总机构上交一定的管理费外，其收入、支出或者实现的利润不与总机构实现的所得额合并计算缴纳企业所得税的；
　　(三)分支机构财务核算不健全，各项收支及经营成果不能向总机构如实反映，导致总机构难以做到准确统一计算企业所得税的。
　　第四十二条 跨地区经营汇总缴纳企业所得税的房地产企业，其分支机构的各项财产损失，应由分支机构所在地主管地税机关审核并出具证明后，再由总机构向主管地税机关申报扣除。
　　第四十三条 实行跨地区经营汇总缴纳企业所得税的房地产企业，在汇算清缴期内由总机构按照税法的有关规定向所在地主管地税机关办理企业所得税年度纳税申报，进行汇算清缴。分支机构不进行汇算清缴，但应将企业所得税年度纳税申报表(只填列部分项目)、经总机构所在地主管税务机关受理的汇总纳税企业分支机构所得税分配表、分支机构的年度财务报表(或年度财务状况和营业收支情况)和分支机构参与企业年度纳税调整情况的说明报送分支机构所在地主管地税机关。
　　第六章 附 则
　　第四十四条 此前广西壮族自治区地方税务局下发的规定与本办法不一致的，按本办法的规定执行。本办法未明确的有关应税收入、税前扣除的确定以及其他未尽税务事宜，依据有关税收法律法规的规定执行。
　　第四十五条 本办法由广西壮族自治区地方税务局负责解释。
　　第四十六条 本办法自2014年1月1日起执行。