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现将《南昌市房地产业税收管理办法(试行)》予以发布，自公布之日起施行。
特此公告
南昌市地方税务局
2014年1月22日
南昌市房地产业税收管理办法(试行)
第一条 为了加强房地产业税收征收管理，防止税收流失，保障国家财政收入，维护房地产市场公平竞争的纳税环境，促进依法治税。根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、江西省地方税务局关于印发《江西省房地产开发业地方税收项目管理实施办法》(赣地税发[2008]24号)及相关政策规定，结合我市房地产业税收征管实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于南昌市辖区内从事房地产开发经营业务的单位或个人(以下简称纳税人)，主要立足于项目开发过程各个环节所涉及的税收管理，纳税人应按本办法规定缴纳有关地方税收、基金、费。
本办法所称地方税收、基金、费，包括营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税、契税、房产税、城镇土地使用税和教育费附加以及防洪保安资金、残疾人就业保障金、工会经费、价格调节基金、地方教育附加等。
第三条 纳税人自领取营业执照之日起30日内，到主管地税机关办理税务登记；外来经营户必须办理报验登记，生产经营时间累计超过180天的，应当在主管地税机关办理税务登记手续。
第四条 纳税人应自领取有权部门批准的房地产开发项目(以下简称项目)立项批文之日起30日内，向项目所在地主管地税机关办理项目登记。
纳税人办理项目登记时应提供以下资料：
(一)《不动产项目情况登记表》(见附件1)；
(二)营业执照副本和税务登记证副本复印件；
(三)有关部门批准的项目立项批文复印件；
(四)土地使用证复印件；
(五)建设用地规划许可证复印件；
(六)建设工程规划许可证复印件；
(七)建设工程施工许可证复印件；
(八)开户银行及账号；
(九)不动产项目平面图；
(十)建筑工程施工合同复印件；
(十一)主管地税机关要求提供的其他资料。
属于开发经济适用房的纳税人，还需报送政府负责经济适用房开发销售的主管部门有关立项批准文件；属于开发安置房项目的房地产纳税人还应当向主管税务机关报送批准文件、立项文书及安置房的明细资料等相关资料。
第五条当项目登记主要内容发生变更及项目登记内容不完整、需要补充时，纳税人应自项目登记内容变更(补充)之日起30日内，到主管地税机关办理项目变更(补充)登记。
纳税人办理项目变更(补充)登记时应提供以下资料：
(一)《项目变更(补充)登记表》(见附件2)；
(二)项目变更(补充)内容证明材料；
(三)主管地税机关要求提供的其他资料。
第六条 纳税人取得商品房预售许可证，签订第一份认购协议或商品房买卖合同并收取第一笔定金之次月15日内，持下列有关资料向项目所在地主管地税机关进行项目的补充登记：
(一)《可售房源明细表》(见附件3)；
(二)商品房预售许可证复印件；
(三)认购协议、商品房买卖合同汇总表。
第七条 各级地税机关要加强与国土、房产、建设、规划、发改委、招投标等房地产开发经营相关行政主管部门的联系，建立定期信息交换机制，及时掌握辖区内房地产开发项目有关信息，并填制《项目信息采集表》(见附件4)。
第八条 主管地税机关应将《项目信息采集表》数据与项目登记数据进行信息比对，对项目登记内容的真实性和准确性进行比对；经比对相符或纳税人能提供有关说明的，主管地税机关应及时将项目登记信息导入到项目管理数据库中，并定期进行项目税源分析，掌握项目税源动态变化情况。
第九条 主管地税机关应将项目采集信息库里的信息与项目登记信息定期进行信息比对，对未办理项目登记的应进行催办。
第十条 纳税人向购房者收取预收款项时，必须开具江西省地方税务局监制的机打式《江西省地方税务局通用预收款收据》。
主管地税机关定期对纳税申报数据与发票及预收款收据开具数据进行比对分析，对纳税申报数据与房管等部门传递的数据进行比对分析，经比对发现问题的转有关部门处理。
第十一条 纳税人凡涉及签订有关房地产项目建安、设计、规划、勘察、监理、营销策划、广告、服务等合同或协议，应在合同或协议签订之日起15日内将合同或协议原件及复印件报送给主管地税机关，主管地税机关核对(地税经办人在复印件上签字)后，在原件上加盖主管地税机关公章并由核对人员签字后将原件退回纳税人。主管地税机关应跟踪合同或协议履行情况，并审核纳税人支付相关费用所取得的发票，未经核实的，列入重点检查范围，如发现属于虚假支出费用的，不允许列入开发成本。
纳税人于2013年12月31日之前签订的相关合同或协议(项目已清算审核的除外)，应在2014年3月31日以前向主管地税机关补报，主管地税机关应在2014年4月30日以前核对结束。
第十二条 主管地税机关可根据当地政府造价部门发布的建安造价标准作为纳税人建筑安装成本的预警值，实行动态管理。对于超预警值，又无正当理由的，应列入重点检查范围。
第十三条 纳税人应按照税法的有关规定如实计算应纳税(费)额，并按规定期限进行纳税(费)申报。
第十四条 纳税人适用税种、税目、税率(征收率)、征收方式。
(一)营业税。纳税人销售不动产按“销售不动产”税目，征收5%的营业税。
纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用为营业额。全部价款是指成交合同的总价格，包括向对方收取的各种物质利益、分期付款金额以及金融机构提供的按揭贷款。价外费用包括向对方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励金、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外费用。
纳税人销售不动产的价格明显偏低而无正当理由的，以及单位、个人将不动产无偿赠与他人的，主管地税机关应依据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定核定其营业额。
(二)城市维护建设税。按实际缴纳营业税额计征，税率为：城市7%，县城、镇(工矿区)5%，城市、县城、镇(工矿区)以外1%。
(三)教育费附加。按实际缴纳的营业税额计征，附加率为3%。
(四)地方教育附加。按实际缴纳的营业税额计征，附加率为2%。
(五)企业所得税。单位纳税人销售不动产的所得，缴纳企业所得税，实行按月预缴，年度终了之日起五个月内汇算清缴。
企业所得税预缴方式由纳税人于项目开工或其他需提出预缴方式申请事项发生之日起30日内向主管地税机关提出申请，填报《企业所得税认缴方法认定表》(见附件5)，主管地税机关受理申请后在5个工作日内进行认定。纳税人按照主管地税机关认定的方式进行预缴，预缴方式一经确定，在项目完工期内或未发生其他需改变预缴方式的事项时不得变更。
各主管地税机关必须在2014年2月28日之前，对辖区内所有纳税人企业所得税预缴方式进行重新认定。
采取按照月度实际利润额方式预缴的，其销售未完工开发产品的计税毛利率：
1.开发项目位于进贤县、安义县、湾里区、新祺周区范围内的，计税毛利率按24%确定；
2.开发项目位于其他地区的，计税毛利率按26%确定；
3.开发项目属经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率按7%确定。
纳税人按照月度实际利润额预缴有困难的，可以按照上一纳税年度应纳税所得额的月度平均额预缴。
采取按主管地税机关规定的固定预缴率预缴的：按纳税人预售、销售收入的3.5%预缴。
各级地税机关不得事先确定纳税人企业所得税核定征收管理方式。项目开发完毕，对符合国家税务总局关于印发〈企业所得税核定征收办法〉(试行)的通知》(国税发[2008] 30号)列举情形之一的，按照国家税务总局、江西省地方税务局相关规定执行。
(六)个人所得税。个人独资、合伙企业、个人以及属于承包、承租、挂靠经营，经营成果归个人所有的纳税人销售不动产的所得，缴纳个人所得税。个人所得税征收管理比照上述规定执行。
个人出售自有住房按财政部、国家税务总局的有关文件规定，征收个人所得税。
(七)土地增值税。纳税人销售不动产取得收入，应按相关规定分项目类型进行预征土地增值税；项目达到清算条件后，根据《土地增值税清算规程》(国税发[2009]91号)及其他清算规定的要求，由纳税人自行或委托中介机构在规定时间内进行清算并纳税申报，主管地税机关在清算审核结束后，查实的有关涉税事项，按照相关法律、法规进行处理。
各级地税机关不得事先确定纳税人土地增值税核定征收管理方式。项目开发完毕，对符合国家税务总局制定的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第七条列举情形之一的，主管地税机关应按照相关核定征收率分类核定征收。
土地增值税的征收管理，其他未尽事宜，按照江西省地方税务局、南昌市地方税务局相关规定执行。
(八)印花税。纳税人销售不动产与对方订合同时，均应按照合同的金额，按规定的税率申报缴纳印花税。
(九)房产税。纳税人用于经营办公，出租或无偿使用的房产按规定应缴纳房产税。对于自用房产，按房产原值(含地价)减除30%后的余值计算缴纳；对于出租房产的，以租金收入计算缴纳；如果无偿使用他人房产的，对于使用协议未明确纳税人的，由实际使用人申报缴纳。
(十)城镇土地使用税。纳税人自取得土地使用权之日(政府批文或签订合同之日)起，应按规定缴纳城镇土地使用税。商品房边建边出售或者建成后部分出售、部分未出售，其计税土地面积的计算，原则上按已出售房屋(以合同签订时间为准)所占有的土地面积进行减除，未出售房屋的土地面积应按规定征收城镇土地使用税。对销售过程中的道路、绿化、公共设施所占用的土地面积，应在整个房屋售出80%后停止征收城镇土地使用税。
(十一)契税。纳税人通过出让，转让(包括出售、赠与、交换或者其他方式)承受土地权属的，通过买卖、赠与、交换取得房屋权属的，或通过作价投资、入股，抵债等方式承受土地、房屋权属的，都属于契税的征税范围，应依照《中华人民共和国契税暂行条例》及《中华人民共和国契税暂行条例细则》等相关法律法规确定的计税依据计算缴纳契税。
(十二)防洪保安资金、残疾人就业保障金、工会经费、价格调节基金按规定的适用征收率代征。
第十五条 主管地税机关应及时掌握纳税人销售情况，并将其实际销售情况与纳税申报表、财务报表进行认真比对，如有异常，应进行核实。
第十六条 主管地税机关应认真核实纳税人销售收入，如发现非正常销售行为，应进行调查、调整，认真分析纳税人各种应税行为，准确计算应纳税额。
第十七条 主管地税机关应实时掌控纳税人的商品房存量情况，对存在出售后回租、自留房销售、闲置商品房自用或出租等应税行为，纳入日常税收征管。
第十八条 主管地税机关应定期对项目的税款缴纳情况和发票及预收款收据领购开具等情况进行结算，对每套房屋的销售和发票开具等情况进行核销，并填制《项目结算报告》(见附件6)。对少缴税款的项目，主管地税机关应及时补缴入库；多缴税款可抵减下期应纳税款。
第十九条 项目销售完毕后，主管地税机关要对项目的税款缴纳情况和发票领购开具情况等进行检查，并对每套房屋的销售和发票开具等情况进行核销，并填制《项目清算报告》(见附件7)。对少缴税款的项目，主管地税机关应及时补缴入库；对多缴税款的项目应按规定退税。
第二十条 主管地税机关在企业结清税款和发票之日起30日内根据《项目清算报告》填制《项目注销报告》(见附件8)，同时在项目管理数据库中予以注销。
第二十一条 纳税人未按本办法规定进行项目登记、纳税申报、报送纳税资料以及主管地税机关要求办理其他涉税事项的，由主管地税机关责令限期改正，并根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其他现行法律法规进行处理。
第二十二条 主管地税机关及其相关人员，未按本办法的规定做好房地产业税收征收管理造成税款流失的，依照有关规定追究责任。
第二十三条 本办法要求纳税人报送的资料，均需查验原件，所提供的复印件必须注明与原件一致，并加盖纳税人公章及经办人签章。
第二十四条 本办法由南昌市地方税务局负责解释。
第二十五条 本办法自发布之日起施行。
附件：
1.不动产项目情况登记表
2.项目变更(补充)登记表
3.可售房源明细表
4.项目信息采集表
5.企业所得税预缴方法认定表
6.项目结算报告
7.项目清算报告
8.项目注销报告 
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