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各市(地)地方税务局：
为了加强房地产开发企业的土地增值税清算管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号)等法律法规政策的规定，省局制订了《黑龙江省土地增值税清算业务流程》，现印发给你们，请按照国家税务总局和省局的有关要求，认真组织抓好土地增值税清算工作。省局将在适当时机对各市(地)清算工作进行检查。
黑龙江省土地增值税清算业务流程
为加强土地增值税清算工作管理，结合我省清算工作实际，特制定本流程。
一、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
土地增值税的清算条件
(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3、直接转让土地使用权的。
(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；
3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4、省税务机关规定的其他情况。
三、清算流程
土地增值税清算业务流程包括清算申请受理及审核、实地清算、清算结果处理、清算后再转让房地产处理四个环节。
(一)清算申请、受理及审核
对应进行清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内向主管税务机关提出清算申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》(附件1)，经主管税务机关核准后，即可办理竣工清算手续。
对要求纳税人进行清算的项目，由主管税务机关作出评估，经分管领导批准，确定是否进行清算和清算的具体时间，对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达《土地增值税清算通知书》，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
纳税人清算土地增值税时应提供以下清算资料：《土地增值税纳税申报表》以及国税发〔2009〕91号和黑地税发〔2007〕119号文件要求提供的清算资料。
主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件，但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理。
主管税务机关受理纳税人清算资料后，在30日内组织人员进行清算审核；审核过程中，如发现其不符合清算规定或需要进一步补充有关材料的，应中止审核，向纳税人下达《土地增值税清算终止核准通知书》。
清算审核结束后，通知纳税人办理税款补交、退还手续。
(二)实地清算
1、准备工作
(1)前期资料收集整理
通过多途径取得纳税人申报缴税、资金流量、项目相关情况、楼盘项目销售状态等情况，全面掌握清算对象的基本信息。
①申报缴税情况
通过查阅纳税人在主管税务机关的征管档案资料，归集整理清算对象的申报情况、缴税情况，如有必要，可以到《黑龙江省地税系统业务管理系统》的申报征收模块中调取纳税人的申报、开票、入库数据，重点核实纳税人已缴税情况。
②资金流量情况
可以调取纳税人在每个开户银行的资金流(银行存款对账单)，以便将其与资金账簿(银行存款账、现金账)相核对，重点核实收入情况。
③项目相关情况
内部可在企业调阅回迁安置协议、建筑安装承包合同、施工预(决)算报告、国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证(包括附件规划设计条件、建设项目选址意见书)、建设工程规划许可证(附建筑红线定位图、每栋平面图)等资料。
外部可到规划部门、房产部门、国土部门、建设部门等调取上述相关资料，对开发项目的立项审批情况进行核实，通过从内部、外部掌握的情况，可以核实准确纳税人开发项目名称、项目所在地、土地使用面积、土地用途、土地有效期、土地出让金的金额(含建筑物拆迁、土地出让金、征地、建设规费)、总建筑面积，所批准的建筑规模、容积率、绿化率、分期开发情况及现已开发情况等。
④楼盘项目销售状态情况
一是调取《黑龙江省房开业建筑业项目税收管理系统》中的房地产销售明细表、房源信息、房源平面图等信息，取得第一手资料；二是可以实地查看了解楼盘开发、销售情况。将清算对象申报的房源销售平面图与实际销售情况相核对，重点核实收入情况。
(2)熟悉相关政策法规
通过对相关政策的理解掌握，力争做到将政策执行到位。
相关法律法规包括现行国家级、省级的文件以及市(地)级的文件。
(3)做好清算计划
清算前制订详细的清算计划，确定每天工作的重点，每天清算需核实的问题，回来将数据对照相关政策汇总、小结。
2、清算具体工作
(1)收入的清算
纳税人转让房地产取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。
清算收入情况时，应结合销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。
必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
(2)扣除项目金额的清算
土地增值税扣除项目清算的内容包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目。
①取得土地使用权所支付金额的清算
清算取得土地使用权支付金额时应当重点关注；
一是同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
二是是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额的情况。
②房地产开发成本的清算
清算土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：
一是是否存在将房地产开发费用记入土地征用及拆迁补偿费的情形。
二是拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
清算前期工程费时应当重点关注：
一是前期工程费是否真实发生，是否存在虚列情形。
二是是否将房地产开发费用记入前期工程费。
三是多个(或分期)项目共同发生的前期工程费，是否按项目合理分摊。
清算建筑安装工程费时应当重点关注：
一是发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。
二是房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。
三是参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
四是房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。
五是建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
清算基础设施费时应当重点关注：
一是基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。
二是是否将房地产开发费用记入基础设施费。
三是多个(或分期)项目共同发生的基础设施费是否按项目合理分摊。
清算公共配套设施费时应当重点关注：
一是公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。
二是是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。
三是多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。
清算开发间接费用时应当重点关注：
一是是否存在将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。
二是开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。
③房地产开发费用的清算
清算利息支出时应当重点关注；
一是是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。
二是分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。
三是利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
清算其他开发费用时应当重点关注：
一是其他开发费用是否真实发生，有无预提的情况，取得的凭证是否合法有效。
二是是否超比例列支。
④与转让房地产有关税金的清算
清算税金时应当重点关注：
一是印花税是否单独扣除。
二是已预缴的税金是否属于该项目，有无将其它项目预缴的税金列入该项目。
⑤财政部规定的其他扣除项目(即加计扣除)的清算
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定能否扣除。
(三)清算结果处理
清算人员根据清算过程填制《土地增值税清算底稿》(附件5)、《房地产转让收入明细表》(附件6、7)、《土地增值税清算计算表》(附年8)，整理出清算结果，向纳税人下达《房地产开发项目土地增值结论通知书》(附件9)、《补正申报通知书》(附件10)，通知纳税人办理税款补交、退还手续。
对符合核定征收条件的，由方管税务机关向纳税人下达《土地增值税核定征收通知书》(附件11)、《补正申报通知书》(附件10)，办理税款补交、退还手续。
《土地增值税清算底稿》、《房地产转让收入明细表》、《土地增值税清算计算表》、《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》、《补正申报通知书》、《土地增值税核定征收通知书》一式两份，一份由清算人员收集整理归入一户式档案、一份交纳税人。
(四)清算后再转让房地产处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 
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