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各区县(自治县)地方税务局、国家税务局，市地税局、市国税局各直属单位：
现将《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发[2009]31号)(以下简称《通知》)转发给你们，并就有关问题明确如下，请一并贯彻执行。
一、从事房地产开发经营业务的企业能提供建设主管部门签发的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》应视为已报房地产管理部门备案。
二、企业销售未完工开发产品的计税毛利率暂按以下规定执行：
(一)开发项目位于渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、高新区、经开区、北部新区，其计税毛利率为15%。
(二)开发项目位于万州区、黔江区、涪陵区、长寿区、江津区、合川区、永川区、南川区的，其计税毛利率为10%。
(三)开发项目位于除上述地区以外的区县的，其计税毛利率为5%(含双桥区、万盛区)。
(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，其计税毛利率为3%。
销售经济适用房，限价房、危改房项目中配套建设的商业用房、车库等未完工产品取得的收入，应按所属区域的计税毛利率执行，不得按经济适用房，限价房、危改房的计税毛利率执行。
经济适用房、限价房和危改房须符合相关政策规定。经济适用房应提供如下资料证明：
1.立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件复印件；
2.土地管理部门划拨土地的批准文件复印件；
3.物价部门核定的有关经济适用住房销售价格的批件复印件；
4.住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明；
5.该项目已纳入市、区(县)级人民政府关于经济适用住房建设投资计划；
6.经济适用住房销售清册(包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额)；
7.主管税务机关要求提供的其他资料。
限价房和危改房项目，纳税人应参照经济适用住房向主管税务部门提供有关资料。危改房应提供有关危改房鉴定机构的鉴定文件。
三、房地产开发企业开发产品完工后，在完工年度进行企业所得税汇算清缴申报时，除按现行税法规定报送企业所得税年度纳税申报表等申报资料外，还应向其主管税务机关报送《开发产品(成本对象)完工情况表(一)》、《开发产品(成本对象)完工情况表(二)》(见附件2)、开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况报告。
差异调整情况报告应包括(但不限于)以下基本内容：
1.项目用地情况：包括国土、规划部门批准用地情况；项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途。
2.项目初始开发时间、完工时间或视为完工时间。
3.项目建筑面积(包括可售建筑面积及其具体构成情况、非可售建筑面积及其具体构成情况、已售面积及未售面积)。
4.项目销售情况：预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额；货币收入、实物收入、其他经济利益的情况说明。
5.项目中包括住宅、商业用房、写字间等不同类型房地产的，应分别说明收入情况、扣除项目情况以及扣除项目分摊办法和依据。
6.开发成本及其实际销售成本情况，其中有委托其他单位或他人建造、设计、采购的，应按单项合同说明合同金额、发票金额以及实际支付金额(可以采取列表方式)、甲供材情况等。
7.对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应说明共同费用总额及其分摊情况、及所采取的分摊方法。
8.对纳税人开发项目中共用、配套设施，应按照通知第十七条要求分项说明具体情况。
9.将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的情况。以及按《通知》第七条规定，确认收入所采取的方法。
10.涉及减免税的项目，应对项目涉及的减免税情况进行说明。
四、房地产开发企业销售未完工产品取得的收入，按照规定的计税毛利率计算预计毛利额后，可扣除已按规定缴纳的营业税金及附加、土地增值税，并入当期应纳税所得额。但开发产品完工结算时，已按规定缴纳的营业税及附加、土地增值税不得重复扣除。
五、企业销售未完工开发产品取得的收入，可作为广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数，但开发产品完工后，计算广告费、业务宣传费、业务招待费三项费用基数时原已计算过的未完工开发产品销售收入不得重复作为计算基数。
六、关于成本对象的所得税管理问题
(一)企业在开发项目开工前或已向税务机关备案的开发项目(成本对象)发生改变时，应及时向主管税务机关办理开发项目成本对象的备案手续。
(二)企业进行首次成本对象备案时，需向主管税务机关报送以下资料：
1.《房地产开发企业计税成本对象备案报告表》(见附件3)；
2.有权部门批准的开发项目立项及可行性研究批复复印件；
3.《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》复印件；
4.税务机关要求提供的其他资料。
(三)企业在成本对象发生改变时，需向主管税务机关备案《房地产开发企业改变成本对象报告表》(见附件4)。
(四)企业未按规定提供备案资料的，税务机关应按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。
(五)企业在税务机关登记备案后应按照已备案确认的成本对象归集分配计税成本。
(六)2009年完工的开发产品不再进行备案，但计税成本的归集和分配需按《通知》规定办理。2009年未完工开发产品应按照本规定备案。
七、有预提(应付)费用的开发企业，应填报《房地产开发企业预提(应付)费用表》(见附件5)，并按《通知》规定进行计量与确认。主管税务机关应在企业年度申报后，要做重要情况记录(或登记台账)，并应在以后年度对其加强后续管理，督促企业在项目完工(或上交费用)年度做好对预提(应付)费用的清算工作。
以前规定与本通知不一致的以本通知为准。在执行本通知中有什么问题，请各区县局及时向市局反映。
附件
二○一○年一月二十六日 
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