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各区县(自治县)地方税务局，市局各直属单位：
为贯彻落实《国家税务总局关于应用评税技术核定房地产交易计税价格的意见》(国税函[2008]309号)、《财政部 国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》(财税[2009]100号)要求，以及今年6月国家税务总局在北京召开的“应用评税技术核定房地产交易环节计税价格工作汇报会”精神、国家税务总局在大连举办的“应用房地产估价技术评估存量房交易价格申报工作培训班”的具体要求，市局决定在九龙坡区、合川区、垫江县三个房地产模拟评税试点地区开展应用房地产估价技术评估二手房交易价格申报工作(以下称“二手房交易价格评估工作”)，拟明年在全市范围进行推广，以有效解决二手房交易瞒报成交价格、不如实申报纳税的突出问题，进一步夯实房屋交易环节税收征管基础，提高计税价格管理水平。现将有关试点工作事项通知如下：
一、工作思路
二手房交易价格评估应充分依托计算机网络系统，按照市场法评估原理，在建立房地产可比交易实例库和价格影响因素修正的工作基础上，优化我市房地产批量评税系统中市场法评估模块，建立房地产交易价格评估应用功能，并将其应用到实际征管工作中，用评估结果与纳税人申报价格相比较，对纳税人申报的二手房交易价格明显低于市场交易价格并且无正当理由的，按评估价征收交易环节各项税收。
二、工作内容及步骤
(一)开展房地产市场调研(7月1日—8月31日)
各区县局要对本地区的经济社会发展和房地产市场状况进行全面摸底调查，开展房地产市场情况调研，特别要掌握城区范围内的新旧居民区、房地产楼盘的详细分布和数量，了解保有房地产类型、户型、结构、建成年份、设施和环境等具体情况，切实掌握房地产分布特点与规律，房地产价值在不同区域呈现的差异性。在专家的指导下，分析房地产市场价格水平及影响房地产价格的主要因素，为本地化二手房交易价格评估技术标准做好前期充分的准备。
试点单位于8月5日将房地产市场调查表上报市局财产和行为税处(详见附件1)。
(二)开展工作学习培训(7月1日—9月30日)
在国家税务总局培训基础上，市局分两批于7月、9月对试点单位分管领导、税政管理人员、各税务所所长和业务骨干开展房地产税收征管业务、房地产估价理论、批量评估基本原理及应用、房地产数据信息管理、评估系统操作等项目的培训。
试点单位应及时拟订培训工作计划，着重开展二手房交易价格评估流程的全员培训，具体内容为数据采集、数据审核、系统操作、数据录入、分析比对等方面学习培训。
(三)采集住宅交易实例(9月1日—11月30日)
1.采集内容：产权人信息和房产属性信息、二手房交易实例和一手房交易实例。具体内容为房屋坐落、建筑面积、建筑结构、建成年份、物管资质等级、土地使用权面积及类型、套型、户型、朝向、装修情况、交易状况、成交价格等项内容(详见附件2“住宅交易信息采集表”) 。
2.数据信息来源：一是在契税征收管理系统中取得信息；二是从国土房管部门房地产交易信息系统中取得信息；三是从房地产中介机构取得信息；四是从房地产开发企业、物管公司取得信息；五是从房地产专业报刊、网站等媒体取得信息；六是实地查勘取得信息。
3.采集方式及人员：一是电子数据信息导入方式，二是人员实地查勘后填写(录入)。数据采集人员中应有专业评估人员，采集亦采取分组方式进行。试点单位根据本地实际情况，数据采集人员可以由税务管理员或临时抽调的税务人员承担，也可以采取外聘专业评估人员和素质高、责任心强的大学生等方式确定人员。
4.数据信息的时间和空间范围：采集住宅交易实例尽可能多，交易实例要覆盖本地各个评估分区，原则上采集新近成交的住宅交易实例，如交易实例量不够，可采集新近成交的住宅交易实例，最长不宜超过两年。若采集大批量房地产交易信息存在困难的，可分区域抽样取得典型的交易实例。
5.采集具体要求：一是各个楼盘交易实例采集户数不应低于全部户数的20%，老居民区原则上不少于5户/幢；二是采集交易实例要充分考虑朝向、楼层、户型、套型等情况；三是数据来源不能满足二手房交易价格评估需要的，必须采取数据采集人员实地查勘的方式补充数据信息；四是对采集的住宅交易实例数据和房地产交易相关基础信息采取单独存储和备份，不得用于税收以外的用途，切实加强数据的安全管理。
6.定期补充采集并更新交易实例：至少3—6个月补充采集以更新各评估分区内的二手房交易实例，切实把更新样本工作纳入评估的日常性及基础性工作，满足评估工作对估价对象空间覆盖的要求。
(四)建立住宅交易可比实例库(11月1日—12月30日)
1.数据审核。审核应注意：一是数据的完整性，即采集表的各项指标是否填报完全；二是数据的真实性，即采集表填报的数据与房地产权属证上的记载是否一致；三是数据的逻辑性，即收采表中各项指标之间是否合乎逻辑性；四是数据的标准性，即采集表填报的各项数据是否按照规定的统一的标准和口径进行填报，分类是否符合要求。
2.数据入库。对采集的数据和基础信息进行严格的分类分区审核基础上，对样本案例的实际成交价格进一步验证、换算、筛选或修正，通过电子导入、手工录入两种方式在二手房交易价格评估系统建立起分区分类住宅交易可比实例样本库。对导入的电子数据和电子采集表采集的数据，要在集中杀毒、审核的基础上，统一按照二手房交易价格评估系统数据库的要求转换格式入库。试点单位可根据以往房地产模拟评税工作的经验，选择集中录入或分散录入等方式。实施数据信息质量控制，严防数据信息录入的再生性错误。试点单位一定要加强监督、检查和管理，要求每天对入库数据进行抽查，以便及时发现问题、解决问题，切实减少后期比对、校验环节的工作量。
3.数据校验分析。根据采集数据中的房地产价格构成情况，应用市场法原理，将数据分片区、分类别进行整理，在专家的指导下，用典型的数据信息测算分片区、分类别二手房交易价格整体情况及价格影响主要因素，校验二手房交易价格评估系统；同时通过多方论证，完成本地区二手房交易价格评估技术标准的修订。
(五)运行二手房交易价格评估系统(12月1日起)
1.试点开展二手房交易价格评估工作。为稳妥推进二手房交易价格评估，先行在区县局的城区范围试点运行二手房交易价格评估系统，并将其范围内的所有二手房纳入交易价格评估试点工作。对纳税人申报的住房交易价格，用二手房交易价格评估系统对纳税人申报的交易价格进行评估，并用评估结果与申报价格进行比对，对纳税人申报的计税价格明显低于市场价格并且无正当理由的，按评估交易价格征收交易环节各项税收。
2.建立争议处理机制。在交易价格评估征管中，按照公平、简便、有效化解征纳矛盾的原则，在现行法律框架下，区县局要建立适合本地的争议处理机制。一是履行事前告知程序；在纳税人申报前，应向纳税人告知虚假申报所需承担的法律责任及相应处罚标准。二是鉴于真实交易价格有可能低于市场评估值，为适应这种客观情况，在市场评估值基础上下浮15%比例生成税收评估值；用税收评估值比对申报交易价格是否偏低。三是评估筛选出来的价格偏低案例，通过分析、约谈、调查等扎实细致的查证工作来确定是否有正当理由，从而锁定二手房交易价格偏低且无正当理由的案例。四是如纳税人仍对评估结果有异议的，试点单位根据本地情况探索解决方式，如可采取：由征收机关指定具有公信力及资质等级的评估机构进行评估，参考评估结果，确定计税交易价格；由征收机关成立争议处理小组，派人员(两人以上)实地勘察房产情况，根据查勘情况参照计算机评估交易价格，酌情确定计税交易价格；从银行等相关部门获取房产交易的资金往来记录作为计税交易价格等方式。
3.测评核定结果。根据交易房屋具体状况、成交情况、规模档次等，对评估结果进行综合分析和测算比对，并与纳税人申报价格比较，找出存在差异的原因。同时让专家会诊评估结果与申报价格差异大的案例，将人工个案评估结果与计算机评估结果进行综合比对分析，找出差异的症结，如是二手房交易价格评估系统或修正因素等技术存在问题，应适时召开专家论证会，统一进行调整。
4.适时维护参数及校准模型。通过对评估结果的测评，查找评估结果出现偏差的原因，如是二手房交易价格评估系统或技术标准的原因，要制订相应解决方案，不断地优化二手房交易价格评估系统，适时调整影响价格因素的修正系数值和项目，从而适时完善技术标准，提高评估工作质量，减少争议数量。
三、工作要求
(一)试点单位要高度重视二手房交易价格评估工作，加强组织领导，及时成立工作领导小组和实施小组，设立固定的评估岗位和评估人员。分管局长负总责，税政科负责抓落实，专职人员组织实施。可以根据本地情况成立专家小组，为二手房交易价格评估提供技术支撑。
(二)试点单位应尽快制定本地具体的工作方案，明确工作范围、工作内容、工作步骤、工作进度安排、工作流程、人员组织和经费预算等，及时、认真总结试点工作。
试点单位请于8月6日前报送二手房交易价格评估方案，2011年2月底前报送试点工作总结。
(三)试点单位应建立工作联系制度，对各阶段工作及存在的问题及时上下、横向交流和沟通，全面总结经验，开展评税征管工作调研，收集征管意见和建议；完成阶段工作后及时进行小结上报，定期向主管领导汇报工作情况，畅通工作信息渠道，及时解决工作中出现问题和遇到的困难，推动二手房交易价格评估顺利开展。
(四)试点单位要及时与本地财政、国土、房管、建设、统计、规划等部门联系沟通，协调好部门之间的关系，既要取得相关部门工作上的支持配合，又要主动工作，建立取得数据信息的固定渠道，从而掌握完整信息情况，为二手房交易价格评估提供数据支撑和技术支持。
(五)二手房交易价格评估系统运行后，试点单位应及时统计掌握运用系统评估的情况，包括：评估交易件数、评估总交易额、评估征收地方各税总额、评估比例、争议件数、评估存在的问题等情况。试点单位应于次月10日内，向市局报送上月系统评估的相关情况。
(六)市局将于2011年下半年在全市推广运行二手房交易价格评估系统，各区县局应积极与财政、国土、房管、建设等相关部门联系，建立起良好的部门协作机制，开展本地房地产市场调研，完善个人住房基础信息，确定住房交易实例采集范围，做好评估技术标准的本地化等系列基础准备工作。
附件：
1.试点地区房地产市场调查表
2.住宅交易信息采集表
3.住宅交易信息采集表填表说明
二〇一〇年十月二十二日 
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