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市局各征管局，稽查局，各有关企业：
有关房地产开发企业的若干税收政策问题，经研究，现明确如下：
1、房地产开发企业建造商品房的用地，在交付使用之前，暂缓征收土地使用税。
2、施工单位已向房地产开发企业“交付使用”的房产，产权所有人即为房地产开发企业，尚未销售的商品房若处于闲置状态，可免征房产税、土地使用税；若用于生产经营的，从投入使用之次月起，按规定征收房产税、土地使用税；若用于出租的，按租金收入全额征收房产税，从出租之次月起征收土地使用税。
3、房地产开发企业以明显低价销售不动产，而无正当理由的，税务机关有权按下列顺序核定营业额：
(一)按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定；
(二)按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定；
(三)按下列公式核定计税价格：计税价格=工程成本×(1+成本利润率)/(1－营业税税率)
(注：成本利润率为30%，如个别纳税人情况特殊，经金华市地税局批准，可上下浮动。)
4、房地产开发企业暂挂“预收帐款”的预售商品房收入，若已开具“销售不动产专用发票”的，必须及时结转销售收入。同时根据收入、成本配比原则，结转销售成本。成本价的计量方法，在总局、省局未明确之前，同意按下列方法确定：
(1)根据所开发房产用途，确定类别。如营业房、写字楼、住宅等。
(2)按销售比重法，确定类别系数。计算公式：类别系数=该类房产预计销售收入/预计销售总收入。
(3)根据类别系数确定类别总成本。计算公式：类别总成本=类别系数×开发总成本。
(4)确定类别总成本后，同类房产按建筑面积平均分摊开发成本。已部分结转开发成本的，其余额按上述方法分摊。
5、根据配比原则，预售房收入所缴纳的营业税、城建税及教育费附加，应于收入确认时分期结转成本；已一次性结转销售成本的，应按上述规定调整。
6、由于现行营业税政策未明确规定对房地产开发企业自己留用商品房应视同“销售不动产”征收营业税，因此在总局、省局未明确之前，暂时不征。
7、房地产开发企业自己留用商品房，并已办理房屋产权证书的，可以不体现销售收入；但在结转开发成本时，不得将自用商品房成本列入销售成本；而应以成本价直接结转固定资产，并按规定计提折旧。
未办理房屋产权证书的，不体现收入，不结转销售成本，也不得作为固定资产入帐，不得计提折旧。
8、小区建设中预留的物业管理用房及配套设施用房(棋牌室等)，凡留归物业管理部门使用的，其开发成本可直接结转销售成本。
9、房地产开发企业接受建房单位(个人)委托，为其代建房屋(或其他不动产)的行为，按服务业－－代理业征收营业税。但所称“代建房屋”必须同时符合下列四个条件：
(一)由委托方自行立项
(二)不发生土地使用权或产权转移
(三)委托方不垫付资金
(四)事先与委托方订有委托代建合同
凡不同时符合上述四个条件的“代建房屋”行为，对受托方应按销售不动产征收营业税。
金华市地方税务局
二○○二年九月十八日
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