为进一步规范土地增值税政策口径，增加税收政策确定性，减少税收争议，国家税务总局重庆市税务局草拟了《国家税务总局重庆市税务局关于土地增值税若干政策的公告(征求意见稿)》，根据税务规范性文件管理相关规定，现向社会公开征求意见。公众可在11月23日前通过国家税务总局重庆市税务局意见征集系统或者信函方式(地址：重庆市渝北区西湖路9号国家税务总局重庆市税务局财产和行为税处，邮政编码：401121)提出意见建议。

　　附件：

　　1.《国家税务总局重庆市税务局关于土地增值税若干政策的公告(征求意见稿)》

　　2.关于《国家税务总局重庆市税务局关于土地增值税若干政策的公告(征求意见稿)》的政策解读

　　国家税务总局重庆市税务局

　　2025年10月23日

 

　　国家税务总局重庆市税务局关于土地增值税若干政策的公告(征求意见稿)

 

　　为进一步明确土地增值税政策执行口径，根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则以及财政部、国家税务总局相关规定，现将土地增值税若干政策公告如下：

　　一、清算单位

　　房地产开发经营项目，以建设用地规划为或者建设工程规划为清算单位，分别依据建设用地规划许可证、建设工程规划许可证为判定标准。

　　纳税人应于房地产开发经营项目开始销售(含预售)当季前选择确定清算单位。清算单位一经确定，不得随意调整。纳税人在规定期限未确定清算单位的，税务机关可按照建设用地规划确认清算单位。

　　纳税人以建设用地规划为清算单位的，自办理建设用地规划且取得土地不动产权属后8年未达到清算条件的，税务机关可要求纳税人按照建设工程规划重新调整清算单位。

　　同一清算单位中建造多类房产的，应按普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产，分别确认计税收入、扣除项目金额，分别计算土地增值税。

　　二、可清算条件

　　房地产开发经营项目符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；

　　(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

　　(四)纳税人破产清算但未办理土地增值税清算手续的。

　　三、成本费用分摊方法

　　房地产开发经营项目土地增值税清算成本费用分摊方法包括占地面积法、建筑面积法，具体适用条件如下：

　　(一)在清算单位之间分摊“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”，适用占地面积法，对于各清算单位建筑面积均已确定的，纳税人也可选择适用建筑面积法，但清算单位之间应保持分摊方法的一致性。在清算单位之间分摊房地产开发成本(不含土地征用及拆迁补偿费)、利息支出，适用建筑面积法。

　　(二)在清算单位内各类房产之间分摊“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”，纳税人可选择适用占地面积法或建筑面积法。在清算单位内各类房产之间分摊房地产开发成本(不含土地征用及拆迁补偿费)、利息支出，适用建筑面积法。

　　(三)不计算房地产项目容积率的可售房产直接参与分摊“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”，即清算单位之间及清算单位内不同类型房产之间，按照建筑面积法分摊“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”时，不计容积率的可售房产面积直接参与计算。

　　纳税人在提交清算报告时，应按本条规定选择确定对应的成本费用分摊方法，税务机关受理后，对纳税人提交清算报告时已选择确认的成本费用分摊方法，原则上不再调整，但因特殊原因经主管税务机关同意的除外。

　　四、装修成本

　　房地产开发经营项目中，纳税人销售已装修的房屋，在买卖合同中明确约定房价包括装修费用的，其实际发生的装修费用(包括固定设备)可以计入房地产开发成本。

　　五、利息支出

　　房地产开发经营项目中，纳税人可选择按以下方法计算房地产开发费用：

　　(一)“利息支出”能够准确归集、分摊并提供金融机构证明的，可据实计算；“其他房地产开发费用”按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算。

　　(二)“利息支出”不能准确归集、分摊或不能提供金融机构证明的，“房地产开发费用”按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算。

　　房地产企业向商业银行支付的委托贷款利息视为金融机构借款利息，按规定予以扣除。

　　六、与转让房地产有关的税金

　　房地产开发经营项目中，土地增值税扣除项目的“与转让房地产有关的税金”包括：转让房地产所缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税以及营业税。

　　七、在建工程(土地)转让

　　纳税人转让土地、在建工程，其“取得土地使用权所支付的金额”不能加计扣除；承受方承受土地、在建工程后完成房地产经营项目的开发，在进行土地增值税清算时，其取得土地、在建工程所支付的款项，作为“取得土地使用权所支付的金额”，并适用加计扣除。纳税人转让土地及地上建筑物(附作物)时，其扣除项目中不予确认“房地产开发费用”。

　　八、清算后转让房产

　　(一)土地增值税清算后转让房产，依据房产类型确定单位建筑面积成本费用额，并以此计算清算后转让扣除项目金额。具体公式如下：

　　单位建筑面积成本费用额=清算时的扣除项目总金额÷清算的总可售建筑面积

　　清算后转让扣除项目金额=单位建筑面积成本费用额×本期转让面积

　　(二)在土地增值税清算时，因未取得合法有效凭证或未实际支付，而未能认定的成本(简称未定成本)，清算后取得合法有效凭证或完成支付的，应分房产类型归集“后续成本额”，可在计算当期清算后转让房产应纳税额时，按以下公式重新确定单位建筑面积成本费用额，但之前的清算后转让房产单位建筑面积成本费用额不作调整。具体公式如下：

　　重新确定的单位建筑面积成本费用额=清算认定(或上期累计)“单位建筑面积成本费用额”+本期“后续成本额”÷清算的总可售建筑面积。

　　九、旧房转让

　　(一)旧房转让认定范围

　　以下情形房产，再转让属于转让旧房：

　　1.对外取得(购置、接收投资、抵债、受赠、交换等)的房产。

　　2.非房地产开发经营行为中建造的房产。

　　3.房地产开发经营行为中建造的，但转为固定资产或投资性房地产五年以上且在土地增值税清算后转让的房产。

　　(二)计税单位

　　纳税人转让土地、旧房应按照权属登记规定的基本登记单位为计税单位，计算土地增值税。特殊原因，可按照税务机关确定的计税单位，计算土地增值税。

　　本公告至**年*月*日起施行。截止施行之日税务机关未受理的清算项目均按本公告执行。本公告施行前，税务机关已受理的清算项目，仍按原政策执行，已出清算审核结论的，不作调整。《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》(重庆市地方税务局公告2014年第9号公告)同时废止。

 

　　关于《国家税务总局重庆市税务局关于土地增值税若干政策的公告(征求意见稿)》的政策解读

 

　　根据土地增值税条例及其实施细则以及财政部、国家税务总局的有关规定，为解决纳税人和基层税务机关反映的土地增值税相关政策口径问题，国家税务总局重庆市税务局下发了《国家税务总局重庆市税务局关于土地增值税若干政策的公告》(以下简称公告)。为便于政策理解和执行，现对公告解读如下：

　　一、清算单位

　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号 )规定，“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”

　　为进一步明确认定口径，公告规定，以规划部门审批的建设用地规划或建设工程规划为依据划分清算单位，具体表现为规划部门发放的建设用地或建设工程规划许可证。《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》(国家税务总局公告2021年9号)文件规定，“从事房地产开发的纳税人，在立项后及每次转让时填报《土地增值税项目登记表》”，故纳税人应于房地产开发经营项目首次转让时，以清算单位为范围报送《土地增值税项目登记表》，主管税务机关根据纳税人报送的《土地增值税项目登记表》作为纳税人确定清算单位的依据。纳税人未按规定报送的，税务机关可按建设用地规划许可证作为清算单位。清算单位一经确定，不得随意调整。

　　为了有效降低企业长期不清算带来的土地增值税管理风险，公告赋予了主管税务机关在一定条件下对清算单位由建设用地规划调整为建设工程规划的权限，该权限仅适用于建设工程规划小于建设用地规划的情形，其中在税务机关要求调整之日存在多个建设工程规划达到清算条件的，纳税人可选择将其合并为一个清算单位，剩余的仍按建设工程规划分别单独作为清算单位。若建设用地规划小于建设工程规划，可以参照本规定将清算单位由建设工程规划调整为建设用地规划。

　　第一条中，“房地产开发经营”，指按照《城市房地产开发经营管理条例》(中华人民共和国国务院第248号令)第二条规定“在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为”，即在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，以转让房地产开发项目或销售、出租商品房为目的而建造的房产，应认定为房地产开发经营建造的房产，反之则为非房地产开发经营建造的房产。本公告其他条款中所称的“房地产开发经营”也适用上述解释。

　　二、可清算条件

　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号 )文件对清算条件进行了规定，本公告对清算条件进行了进一步补充。

　　第二条第一项中，“该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”，指已转让的比例虽未超过85%，但已转让、出租、自用的房地产可售建筑面积之和占整个清算单位可售建筑面积的比例在85%以上的，也为达可清算条件。

　　第二条第二项中，“取得销售(预售)许可证满三年”，指清算单位已竣工验收，且清算单位最后一个销售(预售)许可证满三年。若相关部门未发放许可证的，将销售(预售)许可时间作为计算满三年的起始时间，无法确定销售(预售)许可时间的，按首个销售(预售)合同签订时间作为计算满三年的起始时间。

　　第二条第三项中，符合该项可清算条件的项目，应在纳税人注销前完成清算审核。

　　三、成本费用分摊方法

　　第三条中，因“土地征用及拆迁补偿费”与建筑面积无关联性，其发生该项支出主要为获取达到开发条件的土地，故将“土地征用及拆迁补偿费”按照“取得土地使用权所支付的金额”的分摊方法进行处理。

　　第三条第一项中，“对于各清算单位建筑面积均已确定的”，指清算单位已经实际竣工，建筑面积能够通过测量实际确定，若未实际竣工，也可按照规划建筑面积进行分摊。本项中所称的占地面积法指按清算单位占有土地面积在实际取得总土地面积(土地面积按照不动产权证、规划许可证、实际测量、其他方式确认的顺序确定)的占比计算成本的方法，本项所称的建筑面积法指按清算单位可售建筑面积在总可售建筑面积的占比，计算成本的方法。例如：

　　A房开企业以1.2亿元取得土地100亩，分为了甲乙两个清算单位，其中甲占地40亩，修建可售建筑面积5万㎡(其中不计容建筑面积1万㎡)，乙占地60亩，修建可售建筑面积10万㎡(其中不计容建筑面积2万㎡)。按照占地面积法分摊土地成本，甲分摊的土地成本的比例为：40÷100=40%，甲分摊的土地成本为：40%×1.2=0.48亿元；按照建筑面积法分摊土地成本，甲分摊的土地成本的比例为：5÷(5+10)=33.33%，甲分摊的土地成本为：33.33%×1.2=0.4亿元。

　　第三条第一项中“清算单位之间应保持分摊方法的一致性”，指一个土地出让合同，包括甲乙丙清算单位，在清算甲单位时，适用占地面积法分摊确认了甲单位的土地成本，后期清算乙单位时，应适用占地面积法在乙丙之间分摊确认土地成本。采用建筑面积法分摊房地产开发成本和利息支出时，原则上应选择测量的实际面积进行分摊。

　　第三条第二项中，占地面积法指按可售三类房产分别占用土地面积，在总土地面积的占比，计算成本费用的方法；建筑面积占比法指按三类房产的可售建筑面积在总可售建筑面积的占比，计算成本费用的方法。例如：

　　甲清算单位中，占地面积1万㎡。普通住宅一栋(基底面积1000㎡)，建筑面积5万㎡。商住混合一栋(基底面积4000㎡)，商住混合为商业裙楼加普通住宅，其中非住宅2万㎡、普通住宅3万㎡。不计容非住宅一栋(基底面积2000㎡)，建筑面积1万㎡。单独不计容地下车库4万㎡。上述建筑面积均可售。按照占地面积法分摊土地成本，普通住宅分摊土地成本的比例为：[1000+4000×3/(3+2)+(10000-1000-4000-2000)×(5+3)/(5+3+2+1+4)]÷10000=50%，非住宅分摊土地成本的比例为：[2000+4000×2/(3+2)+(10000-1000-4000-2000)×(2+1+4)/(5+3+2+1+4)]÷10000=50%；按照建筑面积法分摊土地成本，普通住宅分摊的土地成本的比例为：(5+3)/(5+3+2+1+4)=53.33%，非住宅分摊的土地成本的比例为：(2+1+4)/(5+3+2+1+4)=46.67%。

　　上述例子中的基底面积为垂直投影占用的土地面积，按照楼栋基底测绘面积确认，因架空层导致基底测绘面积失真的，可用第二层面积替代。如上述方法均无法准确确认投影面积的，以实际测绘的垂直投影面积确认。

　　第三条第三项中，明确将不计容的建筑参与“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”的分摊，故在选择用建筑面积法计算非住宅应分摊的“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”时，应将不计算房地产项目容积率的可售房产作为计算基数。

　　在清算单位内的分摊过程中，只应在三类房产中直接进行成本费用分摊，不能将已经明确分摊给某一类房产类型的成本费用在同一房产类型内再次进行分摊，如不能将土地成本分摊至“独立分区”后再分摊至各类房产、不能将建筑成本在车库和商业之间分摊、不能将装修成本在公寓和商业之间分摊等。

　　本条所列举的“成本费用分摊方法”不适用已明确对象化的成本费用等支出，“已明确对象化的成本等支出”仅包括房地产开发经营项目中的设施、设备、装修成本，范围为房屋室内及公区装修费用、固定安装(或专门建造)且使用功能专属于某类房产的附属设施设备(仅限于固定空调系统、升降系统、供暖系统、新风系统)的购买及其安装工程费用。除已明确对象化的成本等支出外，其他成本费用原则上均不对象化。

　　四、装修成本

　　第四条中，“装修费用”是指以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，上述装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修企业购买的家用电器、家具、日用品、装饰用品等可随意移动的物品以及移动后不损坏房屋墙体且不影响其本身使用的物品所发生的支出。

　　已在相关部门办理全装修销售备案或预售许可，其配备的设施设备包含在商品房销售合同总价中且未单独列明价款，未单独向客户收费，并统一开具不动产交易发票的，可将销售合同约定交付标准内，所有的购买和安装的附属设备、配套设施(含可移动物品)发生的支出，认定为装修费用并计入房地产开发成本。

　　五、利息支出

　　《国家税务总局关于地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)规定了“房地产开发费用”计算的两种方式。依照“利息支出”是否能据实计算扣除为划分标准，“房地产开发费用”计算，纳税人可选择适用公告规定的两种方式。其中，“利息支出”据实计算扣除的，应确保支付金融机构利息的真实性、合法性，以及分摊计算的合理性。

　　第五条中，“能够准确归集、分摊”指贷款为房地产开发经营项目专项贷款，即形式上和实质上均专门用于房地产开发经营项目的贷款。“金融机构”包括纳入人民银行金融机构编码的商业银行、非银行金融机构等各类金融单位。金融机构实际执行利率符合国家规定标准，向其支付的利息可予以扣除，但不包括支付的咨询费、代理费、手续费等。

　　六、与转让房地产有关的税金

　　根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定，“营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城建税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除”。

　　第六条中，“印花税”是指纳税人转让房地产时发生的，按企业会计准则或企业会计制度规定计入“税金及附加”科目的印花税。纳税人缴纳的印花税列入管理费用科目核算的，按照房地产开发费用的有关规定扣除。不属于转让房地产时发生的税金及附加，不得作为清算扣除项目。

　　缴纳与转让房地产有关的税金(后称税金附加)能按国家税务总局公告2016年第70号文件规定在清算单位间确认的，税金附加应据实确认到对应清算单位，否则对于项目缴纳总的税金附加能准确计算的，按清算收入占比法分摊计算；清算单位内包括普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产中两个以上房产类型的，税金附加能够按房产类型准确计算的(按照据实缴纳、预缴增值税时缴纳的顺序确认计算)，应据实计算确认到对应房产类型，否则按清算收入占比法分摊。

　　七、在建项目(土地)转让

　　第七条中，“在建工程”是指已取得规划许可、施工许可等完备的开动工手续并进行了实质性建筑体施工建造(钢混、砖混等结构建筑体建造，不包括修建临时建筑、土地整治等施工建造)且未竣工的在建项目。未取得完备的开动工手续(包含整个建设用地规划许可或建设工程规划许可为范围)，不作为在建工程转让，应作为转让土地及地上建筑物(附作物)处理。

　　房地产开发项目在建工程，不包含以建设用地规划许可或建设工程规划许可为范围，已全部竣工的部分(公共配套设施除外)。

　　八、清算后转让房产

　　第八条第一项、第二项的规定，仅适用于按照查账征收或核定四项成本征收的方式进行土地增值税清算后，再转让房产的情形。其中清算时的扣除项目总金额、清算的总可售建筑面积、后续成本额均以清算审核时税务机关审核后的数据为准，清算时的扣除项目总金额包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等、财政部规定的其他扣除项目等所有的扣除项目金额。

　　所称的“合法有效凭证”指发票、财政票据、完税凭证等。纳税人在清算申报时应对本项所称的“未定成本”进行附加说明，主管税务机关在清算审核时一并核实确认(但核定的四项成本中包含的未定成本，税务机关不予确认)，否则相关成本不予后续扣除。

　　九、旧房转让

　　第九条中，“转为固定资产或投资性房地产五年以上且在土地增值税清算后转让的房产”，指在会计核算中转为固定资产或投资性房地产五年以上，主管税务机关出具土地增值税清算审核结论后转让的房产。如2020年1月1日会计核算将A房产转为固定资产，2025年12月31日税务机关出具A房产所在项目的土地增值税清算审核结论，则A房产在2026年1月1日后转让应认定为旧房。

　　项目房产全部出租或自用的，房产全部转为固定资产或投资性房地产五年以上，则认定为旧房。

　　土地、旧房转让应按照房产基本登记单元为计税单位，同一项转让合同(协议)，包括多个不动产登记单元的，应分别计算税款。

　　十、《公告》的施行时间

　　本公告自20**年*月*日起施行，《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》(重庆市地方税务局公告2014年第9号公告)同时废止。