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法规内容  本文仅供参考,如需引用请以正式文件为准
发文标题: 山东省资产评估协会关于对2020年度资产评估行业检查问题处理的通报
发文文号: 鲁评协[2021]3号
发文部门: 山东省资产评估协会
发文时间: 2021-1-7
实施时间: 2021-1-7
法规类型: 项目管理法规
所属行业: 所有行业
所属区域: 山东
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发文内容:

各资产评估机构:
  根据山东省资产评估协会印发的《关于开展2020年度资产评估行业检查工作的通知》(鲁评协〔2020〕46号)的具体要求,协会组织开展了2020年度资产评估行业实地检查。为了强化行业自律,树立行业权威,维护行业整体利益,规范资产评估师和资产评估机构的执业行为,提高资产评估执业质量,加强行业自律惩戒力度,经惩戒委员会表决通过,决定给予检查发现问题严重的青岛景道资产房地产评估有限公司、烟台市正平资产评估事务所和山东誉华恒信资产评估事务所等3家资产评估机构“通报批评”的行业惩戒。责令以上3家资产评估机构在3个月内整改,整改期满向协会提交整改报告,协会将组织人员进行复查。惩戒结果将录入行业诚信档案。予以通报批评的资产评估机构存在的问题如下:
  一、青岛景道资产房地产评估有限公司
  资产评估报告检查发现的共性问题
  1.评估程序方面
  部分评估程序履行不充分、不到位,如缺乏测算过程、缺乏现场勘查成新率打分等。
  2.评估报告方面
  未严格依据中国资产评估准则编制评估报告;评估方法选用过程中未对三种基本评估方法进行适用性分析,未阐述选择所选评估方法的理由;评估假设描述不规范、不充分。个别评估报告的声明、假设、使用限制不规范,摘要内容不完整。
  3.评估工作底稿缺失与规范性方面
  现场记录的工作底稿不完整,部分报告底稿中缺少现场勘查记录;计算底稿中缺少评估人员的签字;三级复核流于形式,没有留痕,没有提出实质性复核意见。
  资产评估报告具体检查意见
  报告1:青岛XXX有限公司股权转让课税股东全部权益价值评估项目资产评估报告
  (一)被检查资产评估报告基本情况
  青景道评报字[2019]第XXX号评估报告,评估类型:股东全部权益评估,签字资产评估师:张真、单群,评估基准日:2019年XX月XX日,评估项目:青岛XXX有限公司资产评估报告,评估价值XXX.XX万元。
  (二)评估报告存在的问题
  1.评估报告中评估目的与资产评估委托合同中评估目的不一致。不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第十六条“资产评估报告载明的评估目的应当唯一。”的规定。
  2.评估报告中评估范围为审计后的所有资产及相关负债,未见相关审计报告。
  3.评估报告中价值类型及其定义描述过于简单,未对选择市场价值的理由进行说明,不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》等相关规定,评估报告应当说明选择价值类型的理由及其定义。
  4.评估报告中法律依据中个别法律重复,大部分制度不适用,如涉及到国有资产的法律条例。
  5.评估报告评估方法不选择收益法的理由过于简单牵强;应当对三种基本方法进行适用性分析,并具体充分地表述选择所选评估方法的理由及不选取方法的理由。不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第二十一条“资产评估报告应当说明所选用的评估方法及其理由,因适用性受限或者操作条件受限等原因而选择一种评估方法的,应当在资产评估报告中披露并说明原因。
  6.评估报告最后报告日与实际不一致。
  (三)评估说明中存在的问题
  评估说明仅有房屋建筑物的说明,未见货币资金、往来款、存货、机器设备及土地等资产的评估说明。
  (四)评估工作底稿中存在的问题
  1.底稿缺失目录和索引,不符合《资产评估执业准则——资产评估档案》第十四条“资产评估专业人员应当根据资产评估业务特点和工作底稿类别,编制工作底稿目录,建立必要的索引号,以反映工作底稿间的勾稽关系。”
  2.签订评估业务约定书不完整,缺住所、法定代表人签章、评估报告提交方式;不符合《资产评估准则——评估底稿》的相关规定。
  3.底稿中缺失询价记录、现场勘查记录、现场盘点记录。
  4.评估机构内部复核工作,复核意见记录未体现实质性复核内容;不符合《资产评估准则——工作底稿》相关规定;复核记录所反映的复核程序应当与其复核制度相一致;复核意见清晰、具体,体现实质性复核内容;各级复核记录保存完整。
  5.底稿中缺失专业能力分析和评价、独立性分析和评价、业务风险分析和评价、利用专家工作分析和评价、评估业务承接综合分析和评价、编制评估计划等事项。
  报告2:青岛XXX有限公司股东权益价值评估项目资产评估报告
  (一)被检查资产评估报告基本情况
  青景道评报字[2019]第XXX号评估报告,评估类型:股东全部权益评估,签字资产评估师:毕重涛、崔熙国,评估基准日:2019年XX月XX日,评估项目:青岛XXX有限公司股东权益价值评估项目资产评估报告,评估价值XXX.XX万元。
  (二)评估报告中存在的问题
  1.评估报告中评估目的与资产评估委托合同中评估目的不一致。不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第十六条“资产评估报告载明的评估目的应当唯一。”的规定。
  2.评估报告中评估范围描述缺失。
  3.评估报告中价值类型及其定义描述过于简单,未对选择市场价值的理由进行说明,不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》等相关规定,评估报告应当说明选择价值类型的理由及其定义。
  4.评估报告中法律依据中大部分法律条文不适用,如涉及到国有资产的法律条文。
  5.评估报告评估方法不选择资产基础法的理由过于牵强;应当对三种基本方法进行适用性分析,并具体充分地表述选择所选评估方法的理由及不选取方法的理由。不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第二十一条“资产评估报告应当说明所选用的评估方法及其理由,因适用性受限或者操作条件受限等原因而选择一种评估方法的,应当在资产评估报告中披露并说明原因。
  6.评估报告对收益法的描述过于简化,不符合《资产评估执业准则——企业价值》第四十五条“在资产评估报告中披露评估方法的运用过程时,通常包括下列内容:(二)评估方法的运用和逻辑推理过程”。
  7.评估报告中缺失收益法运用过程。
  (三)评估说明中存在的问题
  缺失收益法评估说明。
  (四)评估工作底稿中存在的问题
  1.底稿缺失目录,不符合《资产评估执业准则——资产评估档案》第十四条“资产评估专业人员应当根据资产评估业务特点和工作底稿类别,编制工作底稿目录,建立必要的索引号,以反映工作底稿间的勾稽关系。”
  2.签订评估业务约定书不完整,缺住所、法定代表人签章、评估报告提交方式;不符合《资产评估准则——评估底稿》的相关规定。
  3.评估机构内部复核工作,复核意见记录未体现实质性复核内容;不符合《资产评估准则——工作底稿》相关规定;复核记录所反映的复核程序应当与其复核制度相一致;复核意见清晰、具体,体现实质性复核内容;各级复核记录保存完整。
  4.底稿中缺失专业能力分析和评价、独立性分析和评价、业务风险分析和评价、利用专家工作分析和评价、评估业务承接综合分析和评价、编制评估计划等事项。
  报告3:青岛XXX有限公司拟资产收购投资资产评估项目资产评估报告
  (一)被检查资产评估报告基本情况
  青岛景道评报字[2019]第XXX号评估报告,评估类型:单项资产,签字资产评估师:毕重涛、崔熙国,评估基准日:2019年XX月XX日,评估项目:青岛XXX有限公司拟资产收购投资资产评估项目资产评估报告书,评估价值X,XXX.XX万元。
  (二)评估报告中存在的问题
  1.评估报告中“注册资产评估师”字样不规范,应为“资产评估师”。
  2.评估报告中对评估对象和评估范围表述过于简单,主要内容缺失,应当具体描述评估对象的基本情况,委托评估资产的数量(如土地面积、建筑物面积、设备数量、无形资产数量等)、法律权属状况、经济状况和物理状况。不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第十七条“资产评估报告中应当载明评估对象和评估范围,并描述评估对象的基本情况。”的规定。
  3.评估报告附件缺少委托人的经济行为文件。
  4.权属依据第1条为“不动产权证书”,报告附件和底稿中未发现“不动产权证书”。
  5.评估报告中特别事项未对评估对象权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形进行披露,也未披露对评估结论的影响。
  (三)评估底稿中存在的问题
  1.评估底稿缺少机器设备的现场勘查记录,房屋建筑物勘查记录中缺少房屋结构、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件状态、基础状况以及维修使用情况记录,不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》第十二条的规定。
  2.房屋建筑物重置单价的确定依据不充分,缺乏测算过程。
  3.房屋建筑物评估案例结果与评估明细表不符。
  4.租赁土地使用权测算中,市场租金、增长率的确定,缺乏依据。
  5.底稿中机器设备评估缺少评估测算表及询价记录。
  6.评估明细表填列内容不完整,如无建筑物建成日期、机器设备无购置启用日期及生产厂家等。
  7.资产评估委托合同缺少评估服务费总额,委托方当事人未签字,不符合《资产评估执业准则——资产评估委托合同》第六条的规定。
  8.评估底稿中内部审核过于简单,无实质性审核意见,不符合《资产评估执业准则——资产评估档案》第十三条的规定。
  9.评估底稿中缺少资产评估业务基本事项洽谈记录、评估业务综合分析和评价记录、评估计划、评估总结,不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》第七条、第八条、第九条的规定。
  10.评估底稿中缺少委托人或者其他相关当事人提供的确认后的资产评估申报明细表,不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》第十四条的规定。
  报告4:青岛XXX有限公司机器设备市场价值资产评估报告
  (一)被检查资产评估报告基本情况
  青岛景道评报字[2019]第XXX号评估报告,评估类型:单项资产,签字资产评估师:毕重涛、崔熙国,评估基准日:2019年XX月XX日,评估项目:青岛XXX有限公司机器设备市场价值资产评估报告书,评估价值XXX.XX万元。
  (二)评估报告中存在的问题
  1.评估报告中“注册资产评估师”字样不规范,应为“资产评估师”。
  2.评估报告中对评估对象和评估范围表述过于简单,主要内容缺失,应当具体描述评估对象的基本情况,委托评估资产的数量、法律权属状况、经济状况和物理状况。不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第十七条“资产评估报告中应当载明评估对象和评估范围,并描述评估对象的基本情况。”的规定。
  (三)评估底稿中存在的问题
  1.底稿中机器设备评估缺少评估测算表及询价记录。
  2.成本法测算机器设备中,部分出厂日期超过10年以上的在用设备成新率高达80%-90%,底稿中缺少评估参数异常原因分析。
  3.评估明细表填列内容不完整,机器设备无生产厂家,部分设备无购置启用日期。
  4.资产评估委托合同缺少评估服务费总额,委托方当事人未签字,不符合《资产评估执业准则——资产评估委托合同》第六条的规定。
  5.评估底稿中内部审核过于简单,无实质性审核意见,不符合《资产评估执业准则——资产评估档案》第十三条的规定。
  6.评估底稿中缺少资产评估业务基本事项洽谈记录、评估业务综合分析和评价记录、评估计划、评估总结,不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》第七条、第八条、第九条的规定。
  报告5:青岛XXX有限公司股东权益价值评估项目资产评估报告
  (一)被检查资产评估报告基本情况
  青景道评报字[2019]第XXX号评估报告,评估类型:股东全部权益评估,签字资产评估师:毕重涛、崔熙国,评估基准日:2019年XX月XX日,评估项目:青岛XXX有限公司权益价值评估项目资产评估报告,评估价值XXX.XX万元。
  (二)评估报告中存在的问题
  1.评估报告中评估范围描述缺失,不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第十七条“资产评估报告中应当载明评估对象和评估范围,并描述评估对象的基本情况。”。
  2.评估报告中价值类型及其定义描述过于简单,未对选择市场价值的理由进行说明,不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》等相关规定,评估报告应当说明选择价值类型的理由及其定义。
  3.评估报告中法律依据中大部分法律条文不适用,如涉及到国有资产的法律条文。
  4.评估报告评估方法不选择收益法的理由过于牵强;应当对三种基本方法进行适用性分析,并具体充分地表述选择所选评估方法的理由及不选取方法的理由。不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第二十一条“资产评估报告应当说明所选用的评估方法及其理由,因适用性受限或者操作条件受限等原因而选择一种评估方法的,应当在资产评估报告中披露并说明原因。
  5.评估报告对无形资产的评估不恰当,建筑施工资质不应单独评估。
  (三)评估说明中存在的问题
  未见评估技术说明。
  (四)评估底稿中存在的问题
  1.底稿中缺失货币资金、往来款项、存货等操作类底稿。
  2.评估机构内部复核工作,复核意见记录未体现实质性复核内容;不符合《资产评估准则——工作底稿》相关规定;a复核记录所反映的复核程序应当与其复核制度相一致;b复核意见清晰、具体,体现实质性复核内容;c各级复核记录保存完整。
  3.底稿中缺失专业能力分析和评价、独立性分析和评价、业务风险分析和评价、利用专家工作分析和评价、评估业务承接综合分析和评价、编制评估计划等管理类底稿。
  4.签订评估业务约定书不完整,缺住所、法定代表人签章、评估报告提交方式;不符合《资产评估准则——评估底稿》的相关规定。
  5.底稿缺失目录和索引,不符合《资产评估执业准则——资产评估档案》第十四条“资产评估专业人员应当根据资产评估业务特点和工作底稿类别,编制工作底稿目录,建立必要的索引号,以反映工作底稿间的勾稽关系”。
  报告6:青岛XXX有限公司股权转让价值评估项目资产评估报告
  (一)被检查资产评估报告基本情况
  青岛景道评报字[2019]第XXX号评估报告,评估类型:企业价值评估,签字资产评估师:毕重涛、崔熙国,评估基准日:2019年XX月XX日,评估项目:青岛XXX有限公司股权转让价值评估项目资产评估报告书,评估价值X,XXX.XX万元。
  (二)评估报告中存在的问题
  1.评估报告中评估单位基本情况及财务状况描述过于简单且不完整。
  2.评估报告中描述评估范围是经审计后的资产及负债,底稿缺少审计报告。
  3.评估依据中法律法规依据缺乏相关性。
  (三)评估说明中存在的问题
  未按照资产评估相关规定编制评估说明。
  (四)评估底稿中存在的问题
  1.底稿中固定资产缺少现场勘查记录。
  2.用成本法房屋建筑物时,测算房屋重置建安造价缺乏依据,缺少现场勘查成新率打分表。
  3.土地使用权采用基准地价系数修正法,测算过程中未进行期日修正,未进行影响地价的区域和个别因素修正。
  4.负债类缺少核实及评估底稿。
  5.委托方和被评估单位承诺函法定代表人未签章。
  6.资产评估委托合同缺少评估服务费总额,委托方当事人未签字,不符合《资产评估执业准则——资产评估委托合同》第六条的规定。
  7.评估底稿中内部审核过于简单,无实质性审核意见,不符合《资产评估执业准则——资产评估档案》第十三条的规定。
  8.评估底稿中缺少资产评估业务基本事项洽谈记录、评估业务综合分析和评价记录、评估计划、评估总结,不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》第七条、第八条、第九条的规定。
  二、烟台市正平资产评估事务所
  资产评估报告检查发现的共性问题
  1.评估程序方面
  评估基本程序缺失、缺少资产评估申报表、盘点表、现场勘查表、询价记录等履行评估程序相关资料,企业价值评估项目还缺少询证函、企业相关人员访谈记录等。
  2.价值类型、评估假设方面
  未明确所选择价值类型的理由,个别项目价值类型选择不当。
  3.评估方法选择、方法运用与计算方面
  未根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况,对三种评估基本方法的适用性进行分析;未恰当的选取适宜的评估方法,导致评估结论与实际情况严重背离等。
  采用成本法的,缺少评估说明或评定估算过程,没有确定完全重置成本和成新率的计算过程,缺少现场勘查纪录。
  本次抽查企业价值评估项目采用收益法的,未见评定估算过程,也未见搜集被评估单位历史数据资料。
  4.评估报告基本要素与评估委托合同不符事项
  资产评估委托合同未明确评估范围,导致无法验证资产评估报告中评估范围与资产评估委托合同是否一致。
  5.评估报告内容缺失与规范性方面
  评估报告主要内容不完整,有的被抽查项目缺少声明。
  未对委托人和被评估单位进行介绍;评估报告载明的评估目的不够清晰、明确,过于笼统;未就选取价值类型的理由进行阐述;评估依据未说明评估遵循的法律法规依据、准则依据、权属依据及取价依据等存在诸多已经作废的法规、准则等;评估方法选用过程中未对三种基本评估方法进行适用性分析,未阐述选择所选评估方法的理由;大部分评估报告评估程序实施过程和情况只阐述了评估实施的主要程序,未对评估方法运用实施过程进行必要的阐述,缺少评估方法的运用和逻辑推理计算过程、缺少重要参数的获取来源和形成过程。
  6.评估工作底稿缺失与规范性方面
  评估工作底稿规范性和完备性不足,不能形成有效能够支持评估结论的工作底稿。
  现场调查流于形式。缺少委托人或者其他相关当事人提供的资产评估申报明细表;未能就主要资产的相关技术资料进行核查并记录核查结果,未能就主要资产的现状进行现场勘察并记录现场勘察结果。
  收集的评估资料不充分、不完整。存在不重视产权依据及经济行为依据的现象,甚至将资产评估委托合同作为唯一经济行为依据。
  运用收益法进行评估的项目未收集评估对象历史经营资料、未来收益状况的预测资料以及客观收益信息资料。
  运用成本法进行评估的项目缺少主要资产的询价记录、取价依据、取费依据等资料,缺少确定资产成新率或各贬值因素相关的资料。
  存在评估机构内部复核意见表述不够清晰、具体;复核意见表述明显流于形式,无实质性内容;评估报告和工作底稿存在问题较多,但复核意见未见记录的情况。
  7.底稿归档方面
  归档的管理类工作底稿和操作类工作底稿不清晰、不完整。
  8.签订资产评估委托合同方面
  还是沿用《资产评估业务约定书》格式,未按照《资产评估执业准则——资产评估委托合同》相关规定签订资产评估业务委托合同,对签订资产评估委托合同重视程度不够。存在合同要素不完整或内容不恰当的情况,尤其是未明确评估范围;未能完全按照资产评估准则《资产评估执业准则——资产评估委托合同》要求执业。
  9.其他问题
  企业价值评估存在的主要问题:未考虑流动性对评估对象价值的影响。
  资产评估报告具体检查意见
  报告1:山东XXX有限公司拟股权转让核实企业资产价值资产评估报告
  (一)被检查资产评估报告基本情况
  烟正评字〔2019〕AXXX号评估报告,评估类型:整体资产,签字资产评估师:王忠诚、孙明光,评估基准日:2019年XX月XX日,评估项目山东XXX有限公司拟股权转让核实企业资产价值资产评估报告书,评估价值XXXX万元。
  (二)评估报告存在的问题
  1.报告标题和报告文号不符合报告准则格式要求,准则规定报告名称:“企业名称+经济行为关键词+评估对象+资产评估报告”,如A公司拟XX涉及的B公司YY资产评估报告;报告文号“XX评报字(201X)第XXX号”。
  2.评估目的为股权转让,被评估单位为通常不能作为委托人,该行为不符合1992国资办发36号文《关于印发的通知》相关规定。
  3.“资产评估业务约定书”未更新为“资产评估委托合同”,评估范围描述不清晰,与评估报告中不一致,缺失法定代表人签字、合同和当事人签字或盖章的时间和地点;不符合《资产评估执业准则——资产评估委托合同》。
  4.评估报告中声明撰写内容与报告准则中声明应包含的内容不一致;不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第十二条相关规定。
  5.评估报告摘要缺失评估目的、评估范围、评估对象、评估基准日等主要信息;不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第十三条相关规定。
  6.缺失市场法和资产基础法的适用性分析;不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》相关规定。
  7.缺失技术评估说明及详细测算过程;不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》相关规定。
  8.评估报告中“注册资产评估师”应为资产评估师,缺失资产评估师签字。不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第八条相关规定。
  9.评估报告中关于报告使用范围表述不完整;不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第二十六条相关规定。
  10.缺失资产评估申报表及评估明细表;不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》第十四条相关规定。
  (三)底稿存在的问题
  1.评估机构内部复核意见记录不完整,应体现实质性复核内容,三级复核人员最后一级签字人员为本项目签字评估师,缺乏独立性;不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》、《资产评估专家指引第7号——中小评估机构业务质量控制》相关规定。
  2.缺失工作底稿;不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》、不符合《资产评估执业准则——资产评估档案》相关规定。
  报告2:XXX保护治理项目地上附着物补偿评估报告
  (一)被检查资产评估报告基本情况
  烟正评字〔2019〕AXXX号评估报告,评估类型:单项资产,签字资产评估师:王忠诚、孙明光,评估基准日:2019年XX月XX日,评估项目XXX保护治理项目地上附着物补偿评估报告书,评估价值XX万元。
  (二)评估报告中存在的问题
  1.报告文号不符合报告准则格式要求,准则规定报告文号“XX评报字(201X)第XXX号”。
  2.价值类型选取不当;不符合《资产评估价值类型指导意见》相关规定。
  3.缺失资产评估委托合同;不符合《资产评估执业准则——资产评估委托合同》相关规定。
  4.评估报告中缺失声明;不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第十二条相关规定。
  5.评估报告摘要缺失评估目的、评估范围、评估对象、评估基准日等主要信息;不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第十三条相关规定。
  6.缺失评估方法的适用性分析;不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》相关规定。
  7.缺失技术评估说明及详细测算过程;不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》相关规定。
  8.评估报告中“注册资产评估师”应为资产评估师,缺失资产评估师签字。不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第八条相关规定。
  9.评估报告中关于报告使用范围表述不完整;不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第二十六条相关规定。
  (三)底稿存在的问题
  1.评估机构内部复核意见记录不完整,应体现实质性复核内容,三级复核人员最后一级签字人员为本项目签字评估师,缺乏独立性;不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》、《资产评估专家指引第7号——中小评估机构业务质量控制》相关规定。
  2.缺失资产评估申报表及评估明细表;不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》第十四条相关规定。
  3.缺失工作底稿;不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》、不符合《资产评估执业准则——资产评估档案》相关规定。
  报告3:烟台市XXX拆迁项目涉及土地及地上附着物补偿评估报告
  (一)被检查资产评估报告基本情况
  烟正评字〔2019〕AXXX号评估报告,评估类型:单项资产,签字资产评估师:王忠诚、孙明光,评估基准日:2019年XX月XX日,评估项目烟台市XXX拆迁项目涉及土地及地上附着物补偿评估报告书,评估价值XX.XX万元。
  (二)评估报告中存在的问题:
  1.报告文号不符合报告准则格式要求,准则规定报告文号“XX评报字(201X)第XXX号”。
  2.价值类型选取不当;不符合《资产评估价值类型指导意见》相关规定。
  3.缺失资产评估委托合同;不符合《资产评估执业准则——资产评估委托合同》相关规定。
  4.评估报告中缺失声明;不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第十二条相关规定。
  5.评估报告摘要缺失评估目的、评估范围、评估对象、评估基准日等主要信息;不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第十三条相关规定。
  6.缺失评估方法的适用性分析;不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》相关规定。
  7.缺失技术评估说明及详细测算过程;不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》相关规定。
  8.评估报告中“注册资产评估师”应为资产评估师,缺失资产评估师签字。不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第八条相关规定。
  9.评估报告中关于报告使用范围表述不完整;不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第二十六条相关规定。
  (三)底稿存在的问题
  1.评估机构内部复核意见记录不完整,应体现实质性复核内容,三级复核人员最后一级签字人员为本项目签字评估师,缺乏独立性;不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》、《资产评估专家指引第7号——中小评估机构业务质量控制》相关规定。
  2.缺失资产评估申报表及评估明细表;不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》第十四条相关规定。
  3.缺失工作底稿;不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》、不符合《资产评估执业准则——资产评估档案》相关规定。
  报告4:烟台市XXX拟核实车辆资产价值项目资产评估报告
  (一)被检查资产评估报告基本情况
  烟正评字[2019]第AXXX号评估报告,评估类型:单项资产,签字资产评估师:刘美艳、牟红萍,评估基准日:2019年XX月XX日,评估项目烟台市XXX拟核实车辆资产价值项目资产评估报告书,评估价值XX.XX万元。
  (二)评估报告中存在的问题:
  1.评估报告声明未更新、中国注册评估师应为资产评估师,评估报告日描述不完整,评估报告缺少评估师签字,报告文号烟正评字[2019]第AXXX号,应为烟正评报字[2019]第AXXX号,不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》的相关规定。(评估报告日是评估结论形成的日期,本项目评估报告日为XXXX年X月XX日)
  2.《资产评估业务约定书》应为《资产评估委托合同》,《资产评估业务约定书》评估范围描述不当,缺少评估收费,不符合《资产评估执业准则——资产评估委托合同》的相关规定。
  3.评估报告缺少委托人和被评估单位的关系、取价依据中部分依据已作废,应采用商务部令 2012年第12号《机动车强制报废标准规定》,不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》。
  4.评估报告中未根据评估目的、评估对象进行适用性分析并恰当的选取适宜的评估方法,未明确价值类型选取理由,2007年购置车辆评估方法成本法选取不当,应首选市场法,不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》。
  5.缺少评估说明或被评估车辆计算过程,无法判断评估值合理,不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》的相关规定。
  6.委托方及产权持有人承诺函为两个不同单位,应分别出具,不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》的相关规定。
  7.缺少产权持有人盖章的资产评估申报表;不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》的相关规定。
  8.缺少资产评估师承诺函,资产评估师登记卡未更新,缺少评估师签字盖章,不符合《资产评估准则——评估报告》的相关规定。
  (三)底稿存在的问题
  1.缺少车辆现场勘察表及询价记录,不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》。
  2.评估机构内部复核工作,复核意见记录不完整,应体现实质性复核内容,签字评估师同时做为最后一级复核人;不符合《资产评估专家指引第7号——中小评估机构业务质量控制》的相关规定。
  报告5:XXX地上附着物补偿资产评估报告
  (一)被检查资产评估报告基本情况
  烟正评字[2019]第AXXX号评估报告,评估类型:单项资产,签字资产评估师:牟红萍、王忠诚,评估基准日:2019年XX月XX日,评估项目XXX地上附着物补偿资产评估报告书,评估价值XX.X万元。
  (二)评估报告中存在的问题
  1.评估报告缺少声明、中国注册评估师应为资产评估师,评估报告日描述不完整,评估报告缺少评估师签字,报告文号烟正评字[2019]第AXXX号,应为烟正评报字[2019]第AXXX号,不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》的相关规定。(评估报告日是评估结论形成的日期,本项目评估报告日为XXXX年X月XX日)
  2.评估报告摘要缺少评估目的、评估对象及评估范围、价值类型、评估方法,不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》。
  3.评估报告中价值类型错误,补偿价值应为市场价值,不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》的相关规定。
  4.缺少《资产评估委托合同》,不符合《资产评估执业准则——资产评估委托合同》的相关规定。
  5.评估报告中未根据评估目的、评估对象进行分析并恰当的选取适宜的评估方法,未明确价值类型选取理由,不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》。
  6.缺少评估说明,无法判断评估值合理,不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》的相关规定。
  7.缺少委托方及产权持有人承诺函,不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》的相关规定。
  8.缺少产权持有人盖章(签字)的资产评估申报表。不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》的相关规定。
  9.缺少资产评估师承诺函,资产评估师登记卡缺少评估师签字盖章,不符合《资产评估准则——评估报告》的相关规定。
  (三)底稿存在的问题
  1.缺少现场勘察表,不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》。
  2.评估机构内部复核工作,复核意见记录不完整,应体现实质性复核内容;不符合《资产评估专家指引第7号——中小评估机构业务质量控制》的相关规定。
  3.缺少取价依据烟价[2008]40号文件复印件,不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》、不符合《资产评估执业准则——资产评估档案》相关规定。
  报告6:XXX公司地上附着物评估报告
  (一)被检查资产评估报告基本情况
  烟正评字[2019]第AXXX号评估报告,评估类型:单项资产,签字资产评估师:牟红萍、罗文君,评估基准日:2019年XX月XX日,评估项目XXX公司地上附着物评估报告书,评估价值XX.XX万元。
  (二)评估报告中存在的问题
  1.评估报告缺少声明、中国注册评估师应为资产评估师,评估报告日描述不完整,评估报告缺少评估师签字,报告文号烟正评字[2019]第AXXX号,应为烟正评报字[2019]第AXXX号,不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》的相关规定。(评估报告日是评估结论形成的日期,本项目评估报告日为XXXX年X月XX日)
  2.评估报告摘要缺少评估目的、评估对象及评估范围、价值类型、评估方法,不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》。
  3.评估报告中价值类型错误,补偿价值应为市场价值,不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》的相关规定。
  4.缺少《资产评估委托合同》,不符合《资产评估执业准则——资产评估委托合同》的相关规定。
  5.评估报告中未根据评估目的、评估对象进行分析并恰当的选取适宜的评估方法,未明确价值类型选取理由,不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》。
  6.缺少评估说明,无法判断评估值合理,不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》的相关规定。
  7.缺少委托方及产权持有人承诺函,不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》的相关规定。
  8.缺少产权持有人盖章(签字)的资产评估申报表。不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》的相关规定。
  9.缺少资产评估师承诺函,资产评估师登记卡缺少评估师签字盖章,不符合《资产评估准则——评估报告》的相关规定。
  (三)底稿存在的问题
  1.缺少现场勘察表,不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》。
  2.评估机构内部复核工作,复核意见记录不完整,应体现实质性复核内容,不符合《资产评估专家指引第7号——中小评估机构业务质量控制》的相关规定。
  3.缺少取价依据烟价[2008]40号文件复印件,不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》、不符合《资产评估执业准则——资产评估档案》相关规定。
  三、山东誉华恒信资产评估事务所
  资产评估报告检查发现的共性问题
  1.评估程序方面
  资产评估工作底稿中缺乏现场勘查记录表或虽有现场勘查记录表但是相关当事人签字不完整、缺乏现场盘点表。
  2.价值类型、评估假设方面
  普遍缺乏价值类型选择理由的说明,个别项目价值类型选择不当。
  3.评估方法选择、方法运用与计算方面
  未根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况,对三种评估基本方法的适用性进行分析。
  采用市场法的,存在交易案例和评估对象可比性和相似性较差。
  4.评估报告内容缺失与规范性方面
  评估报告主要内容未按照最新的各资产评估执业准则要求撰写,摘要内容披露是不够充分,标题表述未能清晰经济行为或评估目的。
  未就选取价值类型的理由进行阐述;准则依据未单独列示且列示不全面或与具体评估项目不相关;评估方法选用过程中未对三种基本评估方法进行适用性分析,未阐述选择所选评估方法的理由;大部分评估报告评估程序实施过程和情况只阐述了评估实施的主要程序,未对评估方法运用实施过程进行必要的阐述,如:缺少评估方法的运用和逻辑推理计算过程、缺少重要参数的获取来源和形成过程。
  5.评估工作底稿缺失与规范性方面
  缺少委托人或者其他相关当事人提供的资产评估申报明细表,评估申报明细表未经委托人及产权持有人盖章确认;个别项目缺乏现场勘查表,或者底稿中虽收集现场勘查表,但缺少评估人员和相关当事方的签字。
  存在不重视产权依据及经济行为依据的现象,甚至将资产评估委托合同作为唯一经济行为依据。
  收集的交易案例数量可比性不强,案例信息内容不够充分具体。
  运用成本法进行评估的项目缺少确定资产成新率或各贬值因素相关的资料。
  个别项目存在评估机构内部复核意见表述不够清晰、具体。
  6.签订资产评估委托合同方面
  签订合同还是按照原资产评估业务约定书准则撰写,未能完全按照资产评估准则《资产评估执业准则——资产评估委托合同》要求执业。
  资产评估报告具体检查意见
  报告1:XXX生物资产价值资产评估报告
  (一)被检查资产评估报告基本情况
  誉华恒信评鉴字(2019)XXX号评估报告,评估类型:单项资产,签字资产评估师:李树谦、马忠胜,评估基准日:2019年XX月XX日,评估项目XXX生物资产价值资产评估报告,评估价值X.XX万元。
  (二)评估报告存在的问题
  1.标题表述不当,应为委托人了解资产价值,而非相关当事人了解资产价值;该行为违反了《资产评估执业准则——资产评估报告》相关规定。
  2.报告中“委托人”还是沿用老格式表述为“委托方”;该行为违反了《资产评估执业准则——资产评估报告》相关规定。
  3.评估师声明未按照《资产评估执业准则——资产评估报告》要求撰写;该行为违反了《资产评估执业准则——资产评估报告》相关规定。
  4.准则依据所列准则多为已作废准则,未更新为新的各资产评估执业准则;该行为违反了《资产评估执业准则——资产评估报告》相关规定。
  5.报告中缺乏评定估算详细过程;该行为违反了《资产评估执业准则——资产评估报告》相关规定。
  (三)底稿存在的问题
  1.现场勘查表只有产权人签字,无评估人员及其他当事人签字;该行为违反了《资产评估执业准则——资产评估程序》相关规定。
  2.签字评估师作为最后一级复核人在质量控制程序上存在瑕疵;该行为违反了《资产评估专家指引第7号——中小评估机构业务质量控制》相关规定。
  报告2:XXX房地产年租赁价格评估项目资产评估报告
  (一)被检查资产评估报告基本情况
  誉华恒信评报字(2019)XXX号评估报告,评估类型:单项资产,签字资产评估师:李树谦、马忠胜,评估基准日:2019年XX月XX日,评估项目XXX房地产年租赁价格评估项目资产评估报告,评估价值X.XX万元。
  (二)评估报告中存在的问题
  1.报告摘要中应明确资产评估方法;该行为违反了《资产评估执业准则——资产评估报告》相关规定;该行为违反了《资产评估执业准则——资产评估报告》相关规定。
  2.经济行为依据表述为“资产评估业务约定书”,首先资产评估业务约定书按照新准则要求已变更为《资产评估委托合同》,其次资产评估业务约定书不是经济行为依据;该行为违反了《资产评估执业准则——资产评估委托合同》相关规定。
  3.法规依据中《资产评估操作规范意见(试行)》和《关于印发的通知》均已废止;该行为违反了《资产评估执业准则——资产评估报告》相关规定。
  4.报告中未说明资产评估假设;该行为违反了《资产评估执业准则——资产评估报告》相关规定。
  5.报告中未说明资产评估采用的准则依据;该行为违反了《资产评估执业准则——资产评估报告》相关规定。
  6.报告正文表述评估方法为成本法,而资产评估说明表述为市场比较法,实际采取的为市场法,报告正文表述不当;该行为违反了《资产评估执业准则——资产评估报告》相关规定。
  7.资产评估说明中案例评估结果表述为“仓库年租金为…元”,评估结论表述为“临街商铺委评估结果为…元”,商铺与仓库为两种截然不同的物业类型,表述存在矛盾和错误。该行为违反了《企业国有资产评估报告指南》相关规定。
  (三)底稿存在的问题
  资产评估工作底稿中无盘点表、现场勘查表;该行为违反了《资产评估执业准则——资产评估程序》相关规定。
  报告3:XXX拟了解相关资产价值项目资产评估报告
  (一)被检查资产评估报告基本情况
  誉华恒信评鉴字[2019]第XXX号评估报告,评估类型:单项资产,签字资产评估师:李树谦、马忠胜,评估基准日:2019年XX月XX日,评估项目XXX拟了解相关资产价值项目资产评估报告,评估价值X.XX万元。
  (二)评估报告中存在的问题:
  1.评估报告中声明未更新、评估报告标题描述不当,委托方应为委托人,不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》的相关规定。
  2.评估机构内部复核工作,签字评估师作为最后一级复核程序上存在瑕疵,不符合《资产评估专家指引第7号——中小评估机构业务质量控制》的相关规定。
  3.报告准则依据部分准则已作废、未更新,该行为违反了《资产评估执业准则——资产评估报告》相关规定。
  (三)底稿存在的问题
  底稿中计算过程不完整,不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》、《资产评估执业准则——资产评估档案》相关规定。
  报告4:XXX拟变现抵债车辆资产评估报告
  (一)被检查资产评估报告基本情况
  誉华恒信评鉴字[2019]第XXX号评估报告,评估类型:单项资产,签字资产评估师:李树谦、于同润,评估基准日:2019年XX月XX日,评估项目XXX拟变现抵债车辆资产评估报告,评估价值XX.XX万元。
  (二)评估报告中存在的问题:
  1.评估报告中声明未更新、评估报告标题描述不当,委托方应为委托人,不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》的相关规定。
  2.评估机构内部复核工作,签字评估师作为最后一级复核程序上存在瑕疵,不符合《资产评估专家指引第7号——中小评估机构业务质量控制》的相关规定。
  3.报告准则依据部分准则已作废、未更新,该行为违反了《资产评估执业准则——资产评估报告》相关规定。
  4.评估报告价值类型“清算价值”错误,不符合《资产评估价值类型指导意见》。
  (三)底稿存在的问题
  1.底稿中计算过程不完整,无法判断评估值合理性,不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》、《资产评估执业准则——资产评估档案》相关规定。
  2.底稿中缺少被评估车辆现场勘察记录,不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》、《资产评估执业准则——资产评估档案》相关规定。
  3.评估底稿中资产评估业务约定书,评估报告中不应作为评估依据,不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》的相关规定。
  报告5:XXX拟报废处置项目机器设备资产评估报告
  (一)被检查资产评估报告基本情况
  誉华恒信评鉴字[2019]第XXX号评估报告,评估类型:单项资产,签字资产评估师:李树谦、马忠胜,评估基准日:2019年XX月XX日,评估项目XXX拟报废处置项目机器设备资产评估报告,评估价值X.XX万元。
  (二)评估报告中存在的问题
  1.评估报告中声明未更新、评估报告标题描述不当,委托方应为委托人,不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》的相关规定。
  2.报告准则依据部分准则已作废、未更新,该行为违反了《资产评估执业准则——资产评估报告》相关规定。
  3.评估报告价值类型“清算价值”错误,不符合《资产评估价值类型指导意见》。
  (三)底稿存在的问题
  1.评估机构内部复核工作,签字评估师作为最后一级复核程序上存在瑕疵,不符合《资产评估专家指引第7号——中小评估机构业务质量控制》的相关规定。
  2.底稿中计算过程不完整,底稿中计算数据与评估报告评估值不符,无法判断评估值合理性,不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》、《资产评估执业准则——资产评估档案》相关规定。
  报告6:XXX拟报废处置项目机器设备资产评估报告
  (一)被检查资产评估报告基本情况
  誉华恒信评报字[2019]第XXX号评估报告,评估类型:单项资产,签字资产评估师:李树谦、同润,评估基准日:2019年XX月XX日,评估项目XXX拟报废处置项目机器设备资产评估报告,评估价值X.X万元。
  (二)评估报告中存在的问题
  1.评估报告中声明未更新、评估报告标题描述不当,委托方应为委托人,不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》的相关规定。
  2.评估报告中评估基准日确定描述不当,不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》相关规定。
  3.报告准则依据部分准则已作废、未更新,该行为违反了《资产评估执业准则——资产评估报告》相关规定。
  4.评估报告价值类型“残余价值”采用计算公式错误,不符合《资产评估价值类型指导意见》。
  (三)底稿存在的问题
  1.评估机构内部复核工作,签字评估师作为最后一级复核程序上存在瑕疵,不符合《资产评估专家指引第7号——中小评估机构业务质量控制》的相关规定。
  2.底稿中计算过程不完整,无法判断评估值合理性,不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》、《资产评估执业准则——资产评估档案》相关规定。
  3.《资产评估业务约定书》应为《资产评估委托合同》,不符合《资产评估执业准则——资产评估委托合同》。
  以上资产评估机构和有关资产评估师,要严格按照行业有关规定和执业准则,认真进行整改。整改期满后,协会将组织人员进行复查,经检查仍达不到要求的从严处理,需要行政处罚的,将移交行政机关处理。各资产评估机构和资产评估师要引以为戒,依法执业,恪守准则,不断提高执业水平。
  山东省资产评估协会
  2021年1月7日

 
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