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各区地方税务局、直征局、稽查局、计算机中心：
由于房地产开发企业生产周期较长，开发项目持续时间一般都在一年以上。如果以一个会计年度为单位计算企业所得税，在准确地确定收入、相配比地结转成本等方面有一定难度。
据此，为加强对房地产开发企业的所得税管理，规范房地产行业税收征管和检查工作，保证国家税收及时、稳定地入库，经研究决定，对房地产开发企业采取“按预征率预征，待项目竣工实现销售后进行汇算清缴，多退少补”的办法征收企业所得税。现将有关问题通知如下：
一、从2000年1月1日起，对实行查帐征收的房地产开发企业，均按已结转的营业收入和未结转预收售楼款收入以及购房定金(排除重复因素。以下简称开发项目收入)1.5%的比例，核定预征企业所得税，按季度申报预缴。
二、实行按年度分项目汇算清缴。跨年开发项目，年底尚未完工的，不进行汇算清缴，不做纳税调整。待项目竣工并实现销售90%以上(按面积计算)的，由企业根据该项目核算资料，在年度终了两个月内，按规定程序先进行自核自缴。成本和费用按已售建筑面积占项目总建筑面积的比例，在已售房与未售房之间分配结转，计算应纳税所得额，按15%税率计算应纳企业所得税，并经主管税务机关查帐核实后，实行多退少补。若到规定的汇算期时，发现企业财务管理混乱，帐证不全，无法进行查帐征收或不能单独核算单个项目应纳税所得额以及无正当理由而不办理汇算清缴的，一律按不低于销售收入总额3%的比例，由主管税务机关核定征收企业所得税。并按规定将预征期内少征税款补征入库。
三、房地产开发企业在同一纳税年度开发两个或两个以上项目的，公司管理人员及公共费用，按各开发项目收入占总收入的比重，按比例进行分摊。
四、企业按季预缴企业所得税，申报预缴时使用“厦门市地方税费纳税申报表”，同时每季度向主管税务机关报送“企业财务会计报表”。
五、跨年开发项目，竣工时纳税调整事项：
(一)工资支出。按计税工资标准分年度进行纳税调整。企业若在同一纳税年度开发两个或两个以上项目，每年工资支出总额按各开发项目收入占总开发项目收入的比重进行分摊调整。未竣工项目分摊的工资调整额待项目竣工时进行纳税调整。
(二)工会经费、职工福利费、职工教育经费支出。建立工会组织的企业，工会经费按准予列支工资的2%向工会拨交，凭工会组织开具的《工会经费拨缴款专用收据》在税前扣除；职工福利费、职工教育经费分别按准予列支工资的14%、1。5%计算扣除。
(三)广告费支出。在不超过开发项目收入2%的，可据实列支，超过部分可无限期向以后纳税年度结转。
(四)宣传费支出(包括未通过媒体的广告性支出)在不超过开发项目收入5‰的，可据实列支，超过部分进行纳税调整。
(五)与经营相关的业务招待费，在下列规定比例范围内，可据实列支。
竣工项目年度开发项目收入在1500万元及其以下的，不超过收入5‰的，可据实列支；年度开发项目收入在1500万元以上，在不超过该部分3‰的，可据实列支。超过部分进行纳税调整。
(六)借款利息支出、公益救济性捐赠等其他项目，均按有关规定，在项目竣工后，进行纳税调整。
(七)其他按税收政策规定应调整的事项，在汇算清缴时，进行纳税调整。
六、未按规定预缴企业所得税、未在规定期限内进行汇算清缴，均属偷税行为，按税法有关规定处罚。
七、在预缴企业所得税期间，不办理以利抵亏，待项目竣工，进行汇算清缴，计算出应纳税所得额后，再按规定程序办理以利抵亏。
八、对原实行查帐征收的房地产开发企业，在项目开发期间，如果发现企业财务管理混乱，帐证不全，主管税务机关可按《办法》第七条和《厦门市地方税务局关于转发国家税务总局《核定征收企业所得税暂行办法》的通知》(厦地税政二[2000]14号文)规定程序，将其变更为核定征收户，按不低于销售收入3%比例，核定征收企业所得税，不再采用平时预征、竣工汇算清缴的办法。对预征期内少征的税款，按规定补征入库。
九、企业税前扣除项目，一律要提供合法、适当的票证，不能提供合法适当、票证的，应责成企业补开正式发票，并按发票管理办法处罚后，准予税前列支；若企业不能提供合法票证的，则不得在税前列支，并按规定给以处罚。
十、2000年以前开工目前尚未竣工的项目，已缴企业所得税税款均视为预缴税款，等项目竣工后，按上述规定进行汇算清缴；2000年度预缴企业所得税数达不到1。5%比例的，应按本年度开发项目收入1。5%比例，在2001年2月底之前，进行年度申报企业所得税时补缴入库；2000年全年预缴数超过1。5%比例的，不办退库，等项目竣工后，进行汇算清缴。
本规定从2000年1月1日起执行。 
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