|
各省辖市地方税务局、省局直属各单位，各扩权县(市)地方税务局：
为了加强我省土地增值税的管理，根据全国地方税工作会议精神和国家税务总局关于《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)及其他相关规定的要求，结合我省土地增值税政策执行的实际情况，做好土地增值税清算工作，现将有关问题明确如下：
一、土地增值税预征率
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：
(一)普通标准住宅1.5%；
(二)除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；
(三)除上述(一)、(二)项以外的其他房地产项目4.5%。
二、土地增值税核定征收率
(一)普通标准住宅2%;
(二)除普通标准住宅以外的其他住宅4%;
(三)除上述(一)、(二)项以外的其他房地产项目5%；
(四)符合第三条第(二)项条件的8%。
三、土地增值税的核定征收
所有房地产开发项目纳税人自本通知执行之日起，一律按查账征收方式按预征率征收土地增值税，待符合土地增值税清算条件后，由纳税人按规定自行清算，并结清税款。主管税务机关对纳税人上报的清算资料进行审核过程中，对纳税人符合下列(一)、(二)项条件的，报省辖市地方税务局批准，按核定征收率征收土地增值税。
(一)纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的，按规定的核定征收率征收土地增值税。
1、能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能正确核算的；
2、能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能正确核算的；
3、收入总额及扣除项目核算有误的，主管税务机关难以核实的；
凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、商业用房、办公用房的收入等，应按不同的核定征收项目分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收率。
(二)房地产开发企业有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值税。
1、擅自销毁账簿；
2、拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的；
3、依照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的；
4、虽设置账簿，但账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的；
5、符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的；
6、申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。
四、所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省局批准后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值税。
转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主(建筑物占总售价的30%以内)的行为。
五、转让二手房的问题
个人转让二手房时，凡能够正确计算收入和扣除项目的，按土地增值税的有关规定申报纳税。对无法计算扣除项目金额的纳税人可按核定征收的方式征收土地增值税。
个人转让二手房的核定征收率：普通标准住宅2%；普通标准住宅以外的其他房地产项目3%。
六、土地增值税清算主体
根据国家税务总局《土地增值税清算管理规程》第三条的规定，纳税人在符合土地增值税清算条件(包括主管税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的)后，应在规定的期限内，按照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，自行进行土地增值税清算，也可委托税务中介机构进行清算，并出具《土地增值税清算税款鉴证报告》。
七、土地增值税清算审核
(一)纳税人自行进行土地增值税清算后，按照规定向主管县(市)、区税务机关报送《土地增值税清算申报表》和清算资料，委托税务中介机构清算的，应报送《土地增值税清算鉴证报告》，办理土地增值税清算手续，并结清该房地产项目的土地增值税。主管税务机关受理纳税人土地增值税清算申报和资料后，应在规定的期限内及时组织审核，审核结果告知纳税人，进行纳税调整，结清税款。凡是发生退税的，报省辖市地方税务局审核。
(二)审核人员的组成
各省辖市、县(市)、区地方税务局于4月25日前成立土地增值税审核小组。土地增值税清算审核人员由法规、税政、征管、稽查、管理科(所)等相关部门的人员组成。
八、其它问题
(一)个人转让二手房的，交易价格一般情况下有市场指导价、社会中介机构评估价格、缴纳契税的价格和实际交易价格等多种。在实际工作中，主管税务机关可简化工作程序，按孰高原则确定计税价格，并及时办理纳税手续。
(二)个人转让二手房的减免税手续
个人转让二手房的，凡符合减免土地增值税条件的，由县(市)、区主管税务机关审批。具体操作方法和程序由省辖市地方税务局规定。
九、各级税务机关应认真贯彻落实文件精神，积极做好土地增值税预征率和核定征收率调整的宣传和准备工作。2010年4月25日前各省辖市地方税务局应制订具体的审批、审核操作办法，并对纳税人的征收方式调整完毕。同时，对本《通知》下发前，按原预征率或核定征收率征收的税款，一律改按本《通知》规定的预征率征收税款，已缴纳的税款多退(抵)少补。
十、本通知自2010年5月1日起执行，过去的规定与本通知有抵触的，一律按本通知执行。 
|
