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各县(市)、区地方税务局(分局)，市局直属分局：
为贯彻落实国家税务总局国税发[2006]187号文件精神，加强土地增值税清算工作，解决征管工作中的实际问题，现对土地增值税清算有关问题通知如下：
一、关于房地产开发企业土地增值税清算工作的开展
各地应严格按照甬地税二[2007]15号文件要求开展对房地产企业的土地增值税清算工作，对符合清算条件的，一律按规定进行清算。考虑到清算工作首次开展，情况复杂，难度大，为稳步推进清算工作，各地可以采取先重点后推开的工作方法，积累工作经验，不断完善清算的流程和程序，以确保该项工作的顺利进行。为贯彻落实国家宏观调控的目标和要求，各地应以以下房地产项目为清算重点：
(一)房地产项目公司的项目
(二)房地产公司申请办理注销税务登记或整体转让
(三)别墅项目(单独立项)
(四)直接转让土地使用权
(五)税务机关认为有必要清算的项目
二、关于对“已转让的房地产”时间的确定
根据国税发[2006]187号第二条规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。其中“已转让的房地产”转让确认时间以房地产销售合同签订时间为准，对房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，则以发生所有权转移时间为准。
三、关于确认普通标准住宅的政策衔接
普通标准住宅标准原则上按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条(一)项执行。对难以划分的，一律按照甬地税二[2006]116号第一条规定办理，确认时间以房地产销售合同签订时间为准。
四、利息支出的扣除规定
房地产开发企业的利息支出无论在财务上如何核算，在计算扣除时仍按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则有关规定办理，原甬地税二[2003]180号第一条(二)项第2条相应废止。
五、普通住宅与非普通住宅成本与费用的划分
属于普通住宅与非普通住宅共同的成本费用，在土地增值税清算时，可对整个清算项目的成本费用统一核算，然后再按照普通住宅与其他住宅的面积比例在两者之间进行分摊，计算出应缴纳土地增值税的开发产品的增值额，据以计征土地增值税。
六、关于土地增值税的核定征收
各地要认真做好房地产开发企业土地增值税税款清算审查工作，严格按照税法清算税款。对房地产开发企业有国税发[2006]187号第七条规定情形而无法清算税款的，主管税务机关可以进行核定征收，但必须报市局批准后实施。
七、本通知发布以前制定的文件与本通知内容不一致的，按本通知的规定执行。
二○○七年三月二十七日 
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