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各区县(自治县)地方税务局，市局各直属单位：
根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)和全国地方税工作会议精神，全市地税系统按照市局的统一部署，对房地产开发项目进行了全面清理，对部分项目进行了土地增值税清算，并积累了一定的经验。为了认真执行土地增值税政策，公平税负，圆满完成总局布置的清算任务，迎接全国土地增值税专项检查，经市局研究，对进一步做好土地增值税清算工作提出如下要求，请遵照执行。
一、深刻认识加强土地增值税清算的必要性
目前我市的土地增值税收入规模与活跃的房地产开发市场不匹配，虽然我市对土地增值税实行了全面预征，但相应的征管工作尚未完全到位，清算工作比较滞后。从已进行清算的项目来看，多数项目的清算质量不高，所计算利润与全国房地产平均利润差距较大，应退税项目多，税收漏征漏管的现象还不同程度地存在，土地增值税征管的力度还有待进一步加大。加强土地增值税清算是实施土地增值税精细化管理，全面提高征管质量的需要，也是贯彻依法治税，公平税负的必然要求。
二、清算范围
从1994年以来动工兴建，到2006年2月1日符合清算条件的所有应税项目。包括：
(一)房地产开发转让项目；
(二)非房地产开发转让项目；
(三)旧房转让项目；
(四)单纯土地转让项目。
三、清算时间要求
(一)对2006年2月1日前符合清算条件的项目，各区县局必须在2008年6月底前清算完毕。
(二)2008年7月至9月，市局组织检查组对每个区县局的清算项目按30%的比例进行抽查。同时检查是否有遗漏的应清算未清算项目。
(三)2008年9月至12月接受总局组织的全国交叉检查。
四、清算中几个问题的处理意见
(一)时间较长的遗留问题原则上实行核定征收
1.2006年3月2日前，符合清算条件，但资料不全、情况不清的项目，原则上实行核定征收。
2.2006年3月2日前符合清算条件的住宅小区项目，实行核定征收的，只要商业用房面积占小区总建筑面积不到8%的，可以对整个项目(不分住宅非住宅)按转让金额的1%比例进行核定征收。
3.在2002年底以前已全部竣工、完成销售的房地产开发项目，已按规定比例预征了土地增值税的，因时间过长，情况不清、资料不全的，可视同该项目已进行了核定征收。
(二)对2000年前的烂尾楼或项目虽已投入使用，但企业已注销，法人已联系不上的项目可不再进行清算。对这类项目各区县局应将有关情况核实后，以书面形式报市局备案。
(三)各区县局税政、征管部门应根据土地增值税清算情况进行审查、梳理和评估，对涉嫌偷逃骗税(包括退税有疑问的)以及清算或中介鉴证项目的土建工程成本(包括基础但不包括室外工程)出现异常(主城九区的单位造价，住宅多层每平方米超过700元，高层超过950元；综合楼多层超过900元，高层超过1200元；办公楼、教学楼、学生公寓、工业建筑等超过900元的，除主城九区以外的区县，单位造价达到同类建筑以上规定标准80%)的，应通过建议稽查渠道，将相关情况和材料移交稽查部门纳入案源管理，稽查部门根据稽查工作相关规定实施检查。
五、工作要求
(一)加强组织领导。各单位应按照本通知要求，加强领导，结合本单位实际，制定本地区土地增值税清算工作实施方案。同时充实业务力量，开展政策业务培训，把此项工作落到实处，防止清算工作流于形式，严禁弄虚作假。
(二)广泛开展宣传。为争取纳税人主动配合清算工作，确保清算工作取得成效，要采取多种宣传形式，让纳税人广泛知晓土地增值税政策和清算方法、步骤。
(三)加强部门协调配合。在清算工作中，对内要加强稽查、征管、税政部门之间的协调配合；对外要加强与建委、国土、房管部门、公安和社区等协税护税单位的沟通联系，形成部门合力，做到信息共享，保证清算工作取得圆满成功。
(四)注重清理检查实效。坚持标本兼治，以查促管的原则，提高清算质量和实效，发现问题要及时纠正，遇到困难要及时协调解决。要加强对清算工作的监控，确保清算工作顺利实施。
(五)认真分析总结。清算结束后，要认真总结此次清算工作的开展情况，对征管环节的漏洞和税政的问题进行分析，找出原因，提出改进意见和对策。
二○○八年三月十七日
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