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财政部､国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》[财税字〔1999〕210号],省局已以粤地税发〔1999〕186号文转发各地执行在案｡现就执行中有关营业税政策问题,进一步明确如下,请遵照执行｡
一､个人销售住宅减免营业税政策
[一]销售二手楼[普通住宅]问题
1.普通住宅,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居民住宅,例如经济适用住房､解困房等等｡而单位面积造价较高的高级公寓､别墅､度假村等豪华住房为非普通住宅｡在实际工作中,普通住宅的认定,原则上可从两个方面掌握:[1]按住宅建设项目审批立项所确定的住宅建设项目类别进行确认,具体操作,可按《房地产证》记载的住宅类别确认｡[2]按住宅单位面积造价进行确认,即单位面积造价超过当时､当地经济适用住房平均单位面积造价一倍或一倍以上的为非普通住宅,其余为普通住宅｡经济适用住房价格,按照广东省物价局《关于印发广东省城镇经济适用住房和廉租住房价格管理暂行办法的通知》[粤价〔1999〕118号]规定,省组织兴建的经济适用住房的基准价,由省物价局审定;各市､县组织兴建的经济适用住房基准价,由当地市､县物价部门审定｡
我省普通住宅范围的确认,由各地按上述原则并结合当地实际情况掌握｡
2.减免税界限｡个人销售二手楼[普通住宅]减免营业税以居住期是否满一年来划分,凡居住满一年及以上的,其销售的二手楼[普通住宅]免征营业税,不满一年的,减征营业税,即按销售价减去购入原价后的差额计征｡
居住期的确认,以《房地产证》或《房地产证》记载的入住时间或以经公证处鉴证的购房合同[协议书]规定交楼[房]时间为计算居住期的起始时间进行确认｡具体操作,由各地从严掌握｡
居住期不满一年的,销售者凡能提供原购房的发票或经公证处鉴证的购房合同[协议书]的,以原买价为计税营业额的扣减依据;不能提供原购房有关票证､合同的,纳税人可以当地房地产管理部门的评估价作为原购进时的市值原价,提供给税务机关进行扣减｡
[二]销售自建自用住房问题
个人销售自建自用住房免征营业税的范围,是指符合广东省人民政府颁布的《广东省城镇个人建造住宅管理规定》[粤府〔1991〕57号],在广东省城市､县城､建制镇规划区内和未设建制镇的工矿区内,以个人名义报建,经房地产管理机关批准,颁发《准建证》,自己出资金建造的住宅[普通住宅和非普通住宅,下同],包括以个人名义自行结合申报联建的住宅｡个人住宅的用地标准,属于城市､县城镇的,每户不超过五十平方米;郊区及县城以下建制镇的,每户不超过六十平方米｡
农村个人销售自建自用住宅免征营业税范围,暂比照郊区及县城以下建制镇个人建造住宅用地标准规定处理｡
个人销售超过用地标准建造的自建自用住宅,其超过用地标准部分,不属免税范围,应照章征收营业税｡
二､房改房､经济适用住房免征营业税政策
[一]房改房问题
财税字〔1999〕210号通知规定:“企业､行政事业单位按房改成本价､标准价出售给本单位干部､职工的房改房取得的收入,暂免征营业税｡”
为支持住房制度改革,对一些企业､行政事业单位无钱建房､购房,从未实行房改,而采取由本单位干部､职工集资,以本单位名义报建或由本单位出土地,本单位干部､职工集资报建的住房,建成后单位凡严格按房改政策规定房改面积标准分配[出售]给本单位干部､职工的住房,在2000年12月31日期间内,比照房改房规定暂免营业税｡过去已征的不退｡上述分配[出售]的集资建房,凡超过房改政策规定的房改面积的,其超过部分,应照章征收营业税;未超过的部分,凡单位过去未实行过房改政策的,则不论以何种价格结算,均暂免征营业税｡
[二]经济适用住房问题
经济适用住房[安居工程,下同],是指经各级人民政府批准立项建设,享受国家优惠政策､向城镇中低收入家庭出售的住房｡其免征营业税问题,应按省建委､计委､财厅､省地税局､人行广州分行粤建房字〔2000〕011号《关于加快消化我省空置商品房的通知》规定执行,即:对我省境内城镇新建经济适用住房,凡以广东省物价局粤价〔1999〕118号《关于印发广东省城镇经济适用住房和廉租住房价格管理暂行办法的通知》[下简称《价格通知》]规定的经济适用住房的价格销售的,在2000年底前,比照房改房规定暂免征营业税｡过去已征的不退,未征的不予补征｡
三､销售空置商品住房免征营业税政策
[一]“积压空置商品住房”的认定标准:积压空置商品住房是指1998年6月30日前建成并于1999年8月1日前仍未出售的商品住房｡建成日期,应以当地建设行政主管部门进行竣工验收后所发的合格证所署日期为准｡
[二]“商品住房”的界定:商品住房,包括经济适用住房､解困房､普通住宅,以及别墅､度假村､豪华住宅和连同住房一齐销售的车库;但不包括立项的建设项目属于工业､商业用房､医院､学校用房､车库等等的非商品住房｡
[三]实现销售时间的界定:凡于1999年8月1日起,经国土房管局､房屋交易所鉴证,签订《商品房预售合同》的,为实现销售时间｡
对在1999年8月1日前签订《商品房预售合同》的,不论其售房收入是否在1999年8月1日前或后收取的,均不属免税范围｡
具体操作,由各地根据当地实际情况掌握｡
[四]免征营业税范围:
1.对1998年6月30日前建成[指取得竣工验收合格证]尚未销售的积压空置商品住房,凡按国务院办公厅国办发〔1999〕62号通知和省政府办公厅粤府办〔1999〕91号通知以及粤建房字〔2000〕011号通知要求比照经济适用住房的价格实行限价销售的,在1999年8月1日起至2000年12月31日期间内,给予免征销售不动产营业税照顾｡经济适用住房价格组成原则,按《价格通知》规定办理｡
2.凡积压空置商品住房在1998年8月1日至2000年12月31日期间,经主管部门批准改为经济适用住房､解困房销售的,不论其建成时间是否在1998年6月30日前或后,均暂免征销售不动产营业税｡
3.在1999年8月1日至2000年12月31日期间内,房地产开发企业无法偿还到期贷款本息的,开发企业按国务院办公厅国办发〔1999〕62号通知和省政府办公厅粤府办〔1999〕91号通知要求,与贷款银行或项目投资方协商,依法签订合同用积压空置商品住房[按现值]抵偿债务的,开发企业可凭双方签订的合同及将积压空置商品住房确权给贷款银行或项目投资方的有关文件,向当地税务机关提出申请,经审核无误后可给予免征销售不动产的营业税照顾｡
4.报批建设项目类别属商品住房,报批后凡改变用途不属商品住房的,如车库､商业用房､写字楼等等,均不属免税范围｡对未有改变用途的商品住房,其不作单独销售的公用车库,商品住房价格已包括在内,属于免税范围;但对单独作价销售的车库､车位,则不属免税范围｡
四､减免营业税审核问题
[一]个人销售普通住宅和销售自建自用住房减免营业税,由纳税人在取得售房收入的纳税期内,向房屋所在地主管地方税务机关提出申请,经县以上[含县,下同]地方税务机关审核无误后,给予减免营业税照顾｡
[二]房地产开发企业销售积压空置商品住房,以及将积压商品住房确权给贷款银行或项目投资方抵偿债务,由纳税人在取得售房收入或取得其他经济利益的纳税期内,向房屋所在地主管地方税务机关提出申请,经县以上地方税务机关审核无误后,给予免征营业税照顾｡
[三]企业､行政事业单位按房改成本价､标准价出售给本单位干部､职工的房改房,以及销售经济适用住房､解困房,由纳税人在取得售房收入的纳税期内,向房屋所在地主管地方税务机关提出申请,经县以上地方税务机关审核无误后,给予免征营业税照顾｡
五､报送减免营业税情况制度
各市地方税务局应于今年7月15日和明年1月15日内将本地区减免税情况按附表要求填报省地方税务局备案｡
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