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为进一步规范土地增值税清算管理，方便纳税人办理涉税事宜，我局制定了《天津市土地增值税清算管理办法》。现予以发布，自2015年11月1日起施行。
特此公告。
2015年10月16日
天津市土地增值税清算管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《征管法》)及其实施细则和《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)的有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条 纳税人是土地增值税的清算主体，应在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律法规及土地增值税政策规定，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，如实申报应纳税款，并对清算申报的真实性、准确性和完整性负责。
纳税人可自行清算，也可委托税务中介机构进行清算鉴证。
第四条 主管税务机关应加强土地增值税政策宣传辅导，做好房地产开发项目的日常税收管理，负责土地增值税清算的受理和审核。
第五条 土地增值税以纳税人与国土房管部门签订的土地出让合同所列范围内的房地产开发项目为单位进行清算。
对于分宗地(期)开发的项目以县级(含)以上发展改革部门备案的项目为单位进行预清算，待项目全部销售完毕后应进行整体清算。
对于分宗地(期)开发的房地产项目，各期的清算方式和扣除项目金额的计算分摊方法应保持一致。
第六条 房地产开发项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅等其他类型房地产的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用《条例》第八条(一)项的免税规定。
第二章 清算条件
第七条 符合下列情形之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续：
(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
(三)直接转让土地使用权的。
第八条 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
(一)已通过竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但已转让的房地产建筑面积与已出租或自用的建筑面积之和占整个项目可售建筑面积的比例在85%(含)以上的；
(二)房地产开发项目取得最末一张销售许可证满三年仍未销售完毕的；
(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
(四)纳税人涉嫌重大税收违法行为，经县级(含)以上主管税务机关要求清算的。
税务机关可要求符合本条(一)、(二)项的纳税人进行预清算，待其项目全部销售完毕后再进行整体清算。
第九条 本办法所称的“全部竣工”和“已通过竣工验收”是指除土地开发外，房地产开发项目已取得《天津市建设工程竣工验收备案书》。
“出租或自用”是指从出租或自用之日起连续使用12个自然月(含)以上的情形。
第三章 清算受理
第十条 对符合本办法第七条规定的清算项目，纳税人应当在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
对于符合本办法第八条规定的清算项目，主管税务机关确定清算的，向其下达《土地增值税清算通知书》(附件1)，纳税人应当在收到《土地增值税清算通知书》之日起90日内办理清算手续。
第十一条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，须填写《土地增值税清算材料清单》(附件2)，并提交以下有关资料：
(一)《土地增值税纳税申报表(二)》(附件3)；
(二)房地产开发项目清算说明，包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳及主管税务机关应了解的其他情况；
(三)国有土地使用权出让合同、取得土地使用权所支付的地价款凭证、项目工程合同结算资料、项目竣工决算报表、银行贷款利息结算通知单、商品房购销合同统计表、销售明细表、销售许可证等与房地产的收入、成本和费用有关的证明资料，主管税务机关需要记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件；
(四)纳税人委托税务中介机构鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)，并附按规定格式制作的《天津市土地增值税清算鉴证业务电子工作底稿》。
第十二条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件且报送资料齐备的，予以受理，并出具《土地增值税清算受理通知书》(附件4)。
对纳税人符合清算条件但报送的资料不完整、《鉴证报告》不规范、审核鉴证事项情况不清楚的，应要求纳税人在15日内补齐，并出具《土地增值税清算补充材料通知书》(附件5)，纳税人在规定期限内补齐资料后，主管税务机关予以受理。
对已受理的清算项目，主管税务机关应启动清算审核程序。需补税的，直接办理税款入库手续；需退税的，经主管税务机关核准后，依照有关规定办理。
第十三条 对不符合清算条件的项目，主管税务机关不予受理并说明理由。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。
第十四条 符合清算条件的纳税人在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关应发出《责令限期改正通知书》，要求其在30日内办理清算手续，并依据《征管法》有关规定处理。
第四章 清算审核
第十五条 主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在90日内完成清算审核工作，并出具《土地增值税清算核准通知书》(附件6)。
第十六条 清算审核包括书面审核和实地审核。
书面审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，审核证明凭证和资料是否真实有效，审核《鉴证报告》的真实性、规范性和齐全性，审核项目归集、分摊的一致性和数据计算的准确性等。
实地审核是指在书面审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税申报的客观性、真实性和合理性进行审核。
第十七条 在土地增值税清算中符合下列条件之一的，可实行核定征收，并对纳税人下达《土地增值税清算核定征收通知书》(附件7)。
(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证和费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
(四)符合土地增值税清算条件，纳税人未按照规定的期限办理清算手续，经主管税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
(五)申报计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第十八条 纳税人报送的项目清算资料，经主管税务机关审核发现税收负担率明显偏低或有疑点的，主管税务机关可会同财政部门委托税务中介机构进行清算审核，原则上同一项目不得委托同一税务中介机构进行鉴证和清算审核。
第十九条 对纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料和逃避缴纳税款等税收违法行为的，由主管税务机关按照《征管法》有关规定进行处理。
第五章 后续管理
第二十条 房地产开发项目进行预清算后继续销售的，仍按规定的预征率预缴税款，待该项目全部竣工、办理结算且全部销售完毕后再进行整体清算。
第二十一条 税务中介机构违反税收法律、行政法规规定，造成委托人未缴或者少缴税款的，主管税务机关应按照《征管法》有关规定处理。
第六章 附 则
第二十二条 房地产开发项目在2005年10月1日以前立项且销售房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积15%(含)以上的，对其销售剩余部分房地产项目的收入，暂按规定的预征率征收土地增值税；销售房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积不足15%的，既要按现行的预征率预缴税款，还应按本办法进行项目整体清算。
第二十三条 本办法自2015年11月1日起施行。《关于印发<天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》(津地税地[2010]49号)同时废止。
附件：
1.土地增值税清算通知书
2.土地增值税清算材料清单
3.土地增值税纳税申报表(二)
4.土地增值税清算受理通知书
5.土地增值税清算补充材料通知书
6.土地增值税清算核准通知书
7.土地增值税清算核定征收通知书 
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