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各市、县、区地方税务局，各直属稽查局，省局各部门：
根据《中华人民共和国契税暂行条例》第九条规定，契税征收机关有权核定契税纳税期限，为保护纳税人合法权益，维护社会安全与稳定，省局出台了《海南省地方税务局关于调整契税申报缴纳期限的公告》(琼地税公告2012年第8号)(以下简称《公告》)，现将有关政策解读如下：
一、关于契税纳税人的解读
根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属的，承受的单位和个人为契税的纳税人。根据《中华人民共和国税收征收管理法》规定，法律、行政法规规定的负有代扣代缴、代收代缴义务的单位和个人为扣缴义务人。
房地产开发企业不属于税收法律、行政法规明确规定的负有代扣代缴、代收代缴义务的单位，购买房产、土地的单位或个人仍是契税纳税义务人。纳税义务人未能在规定期限内缴纳契税税款的，主管税务机关将按照《中华人民共和国税收征收管理法》规定追缴税款并加收滞纳金。
购房者委托房地产开发企业代收代缴契税的行为属于民事代理行为。房地产开发企业作为代理人未能在规定的纳税期限内代纳税义务人缴纳契税税款的，纳税义务人根据《中华人民共和国民法通则》规定，有权要求房地产开发企业赔偿税务机关对纳税人处罚的罚款和加收的滞纳金。同时，房地产开发企业没有在规定的纳税期限内缴纳代收的契税税款，属于占有国家税款行为，税务机关可依照《中华人民共和国税收征收管理法》赋予的权力，对占用税款的房地产开发企业予以追缴并作处罚。
二、关于契税纳税期限调整的解读
契税纳税期限必须满足两个条件：
(一)根据《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条有关“先缴纳契税，后办理产权证”的规定，纳税人必须在办理产权证之前缴纳契税。
(二)土地权属转移和由房地产开发企业代收代缴房屋契税的纳税人，纳税期限为自纳税义务发生之日起(代收契税之日起)90天内。
三、契税滞纳金计算起始日期的解读
(一)纳税人未申报缴税但已取得土地房屋权属证的，以其取得土地房屋权属证的次日为滞纳金计算的起始日期。
(二)超过纳税义务发生时间90天的，以纳税期限届满的次日为计算滞纳金的起始日期。
四、关于契税纳税申报时间的调整的解读
为了方便纳税人，减轻纳税人负担，省局决定将契税的纳税申报期限调整与缴款期限一致。即无论是房屋权属转移还是土地权属转移的纳税人，只需在契税纳税期限内的任何一天到税务征收机关或登录海南省地税房地产一体化网上契税操作系统，都可同时办理契税的申报和缴款业务，改变了以往发生契税纳税义务后，纳税人在一定期限内先申报税款，然后在一定期限内再缴纳税款，需两次往返税务机关的做法。
五、关于代收契税时间的界定
代收契税发生时间为纳税人委托房地产开发企业代收代缴契税所签订或取得协议、合约、单据等其他有效凭证的当天。
六、关于征管措施
(一)严格执行“先税后证”规定
税务机关协同房地产管理部门，严格执行“先税后证”的有关规定。纳税人申报缴纳契税时，提供税务机关要求的相关资料，主管税务机关对资料的完整性、准确性、及时性进行审核无误后，向纳税人开具契税缴税票据和缴税证明，作为纳税人到房地产管理部门办理权属证件的凭据。对购房者委托房地产开发企业代收代缴契税的，代理人应做明细申报，主管税务机关应按明细申报开具每户购房者的契税缴税票据和缴税证明。
(二)严格执行“多退少补”规定
对以下几种情形的，根据纳税人申请，可以执行税款“多退少补”和“退还”规定：
1、以建设部门实际验收测量的面积为凭据，购房者验收、入住、办证后的实际纳税依据与已缴纳的契税依据之间存在差异的，对已征契税税款予以“多退少补”.
2、对购房人自行转售(更名)，凡未将房屋退还给开发商，开发商也没有退还购房款给原购房者，这种行为不能视为退房，属于自行转售行为，原购房者已缴纳的契税不予退还，并对其自行转售行为依法征收相关税费。
海南省地方税务局
2012年8月30日
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