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局属各单位：
为做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)、《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号，以下简称21号文)、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号，以下简称187号文)、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号，以下简称220号文)以及《关于调整我市房地产开发项目土地增值税预征率的通知》(穗地税发[2007]277号，以下简称277号文)等规定，市局编制了《广州市地方税务局土地增值税清算工作若干问题处理指引(续三)》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
广州市地方税务局土地增值税清算工作若干问题处理指引(续三)
一、关于预征土地增值税问题
(一)房地产开发项目全部竣工结算后，办理清算手续前，转让房地产取得收入的，应按规定预征土地增值税；
(二)办理清算手续前用建造的本项目房地产安置回迁户的，应按规定预征土地增值税；
(三)办理清算手续过程中转让房地产取得收入，未取得清算书面审核结果的，应继续按规定预征土地增值税。
取得清算书面审核结果后，应按187号文第八条规定计算办理清算手续过程中应缴纳的土地增值税，在规定期限内办理补退税手续。
二、折扣转让房地产，其土地增值税计税收入确认问题
折扣转让房地产，应按以下情形确认其土地增值税计税收入：
(一)交易双方签订的销售合同和商品房销售发票所载折扣后的转让房地产收入一致的，以折扣后的转让房地产收入确认土地增值税计税收入；
(二)交易双方签订的销售合同和商品房销售发票所载折扣后的转让房地产收入不一致的，应按220号文第一条规定，已全额开具商品房销售发票的，按发票所载金额确认土地增值税计税收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认土地增值税计税收入。
三、房地产开发企业委托其他单位或个人代销、包销房地产，其土地增值税计税收入确认问题
房地产开发企业作为委托方以支付代销费、包销费等费用方式委托其他单位或个人作为受托方代销、包销房地产，委托方与受托方之间没有发生产权转移的，应按220号文第一条规定，已全额开具商品房销售发票的，按发票所载金额确认土地增值税计税收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认土地增值税计税收入，不得扣除相应的代销费、包销费等费用；
四、房地产开发企业同时开发不同房地产项目，各房地产项目允许扣除的开发间接费用确认问题
房地产开发企业同时开发不同房地产项目，各房地产项目允许扣除的开发间接费用应根据受益的项目，按以下要求确认：
(一)各房地产项目允许扣除的开发间接费用应是直接组织、管理各开发项目实际发生的费用，行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用不得列入；
(二)各房地产项目允许扣除的开发间接费用应是各房地产项目直接发生的实际支出并取得合法有效凭证的费用。
五、房地产开发企业缴纳的商品房预售款监督管理服务费计算扣除问题
房地产开发企业向房地产管理部门缴纳的商品房预售款监督管理服务费，应按《实施细则》第七条第(三)项规定，作为其他房地产开发费用的销售费用计算扣除。
六、房地产开发企业缴纳的诉讼费计算扣除问题
房地产开发企业转让房地产过程中缴纳的诉讼费，应按《实施细则》第七条第(三)项规定，作为其他房地产开发费用的管理费用计算扣除。
七、房地产开发企业转让房地产缴纳的地方教育附加计算扣除问题
房地产开发企业转让房地产缴纳的地方教育附加作为与转让房地产有关的税金予以扣除。
八、对2010年5月25日(不含当日)前，主管税务机关已按不低于当时预征率的征收率核定征收房地产开发项目土地增值税后，该项目剩余的房地产有偿转让的，其土地增值税征收问题
对2010年5月25日(不含当日)前，主管税务机关已根据187号文第七条和《关于抓紧落实房地产开发项目土地增值税清算工作的紧急通知》(穗地税函[2008]399号)规定，按不低于当时预征率的征收率核定征收房地产开发项目土地增值税后，该项目中剩余的房地产有偿转让的，经主管税务机关清算工作组合议后，按以下情形处理：
(一)对2010年5月25日(不含当日)前有偿转让该项目剩余的房地产的，按不低于277号文规定预征率的核定率核定征收土地增值税；
(二)对2010年5月25日(含当日)后有偿转让该项目剩余的房地产的，原则上按不低于5%的征收率核定征收土地增值税。
九、根据187号文第八条规定，房地产开发项目或分期项目清算后，房地产开发企业有偿转让该项目或分期项目剩余未清算的房地产，其扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算，单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积，其中“清算时的扣除项目总金额”和“清算的总建筑面积” 的确认问题
“清算时的扣除项目总金额”应是清算的房地产开发项目或分期项目中经主管税务机关审核确认允许扣除的扣除项目金额；“清算的总建筑面积”应是清算的房地产开发项目或分期项目中经主管税务机关审核确认已销售的建筑面积。
十、房地产开发项目或分期项目清算后，房地产开发企业退还属于办理清算手续前收取的房款，计算应抵退土地增值税问题
(一)退还属于办理清算手续前收取的房款，不调减清算总建筑面积的，应根据所对应的商品房类型调减土地增值税清算收入，计算和抵退多缴的土地增值税；
(二)退还属于办理清算手续前收取的房款，调减清算总建筑面积的，应根据所对应的商品房类型分别调减土地增值税清算收入和按单位建筑面积成本费用计算的扣除项目金额，计算和抵退多缴的土地增值税。
十一、由于历史遗留问题，单位或个人购买房产未取得购房发票，经广州市历史遗留的办理房地产证问题办公室解决房地产证后再转让的，其扣除项目计算问题
由于历史遗留问题，单位或个人购买房产未取得购房发票，经广州市历史遗留的办理房地产证问题办公室解决房地产证后再转让，不能提供购房发票和评估价格的，可根据21号文第二条规定，核定征收土地增值税。以单位或个人购买房产所支付金额核定为《条例》第六条第(一)项取得土地使用权所支付金额和第(三)项新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格，按有关规定计算缴纳土地增值税。
广州市地方税务局 
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